Com o argumento de que não existe venda a prazo com preço de venda à vista, a 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça reverteu decisão da 4ª Turma que identificou abuso contratual na cobrança dos chamados “juros no pé”. A prática consiste em cobrar juros de caráter compensatório cobrados pela incorporadora antes da entrega das chaves do imóvel em construção.
Por maioria de seis a três, os ministros do colegiado responsável por casos de Direito Privado mantiveram a jurisprudência tradicional da corte, pela legalidade da cobrança. Para a 4ª Turma, na fase de fixação dos juros não haveria empréstimo de capital pela construtora ao comprador, nem uso do imóvel por este, o que tornaria a previsão contratual descabida.
O assunto não é novo no STJ, que tradicionalmente considera legais as cláusulas contratuais de promessa de compra e venda de imóvel em construção que preveem tal cobrança. Segundo o voto do ministro Luis Felipe Salomão na decisão revertida pela Seção, a hipótese configuraria “aberrante cobrança reversa de juros”, pagos por quem entrega o capital em favor de quem toma o empréstimo.
O ministro o ministro Antonio Carlos Ferreira, relator do caso, afirmou que a comercialização de imóvel na planta facilita o acesso à moradia e, em regra, constitui excelente investimento para o comprador, que adquire o bem com valor bastante inferior ao preço do imóvel pronto.
Ele lembrou, ainda, que a relação contratual estabelece obrigações para ambas as partes. “Enquanto o comprador tem a obrigação de pagar o preço ajustado, o incorporador assume toda a responsabilidade pela conclusão do empreendimento: aquisição do terreno, concepção do projeto de edificação, aprovação dos documentos junto aos órgãos competentes, efetuação dos registros no cartório, construção da obra (ou sua supervisão) e venda das unidades, diretamente ou por meio de terceiros”, afirmou.
De acordo com ele, a quitação da compra do imóvel em produção deveria ser feita à vista. Se o incorporador oferece prazo adicional para o comprador pagar, mediante parcelamento do preço, é um favorecimento financeiro ofertado.
Ferreira entendeu também que a previsão contratual explícita dos juros atende melhor o direito à informação do consumidor previsto no Código de Defesa do Consumidor. “Ninguém duvida que esses juros compensatórios, relativos ao período anterior à entrega das chaves, se não puderem ser convencionados no contrato, serão incluídos no preço final da obra e suportados pelo adquirente, sendo dosados, porém, de acordo com a boa ou má intenção do incorporador”, disse. Com informações da Assessoria de Comunicação do STJ.
EREsp: 670117
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Que poderá dar a ele, de forma livre e desimpedida o destino que melhor lhe convier (dá-lo de presente à filha que se forma, alugá-lo, vendê-lo, morar, nele, etc.). Antes, há apenas a EXPECTATIVA de recebimento do bem e inclusive, se o comprador for pessoa jurídica (ou uma pessoa física extremamente zelosa!) os valores pagos de contraprestação seriam registrados na sua contabilidade como "Adiantamentos por Conta de Aquisição de Imobilizado" e depois de recebidas as chaves, com transferência para "contas a pagar - exigível longo prazo" e com a transferência dos valores pagos para o "imobilizado", no Ativo Permanente.
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d) Na mais absoluta e concreta realidade, pagamentos ofertados anteriormente à transmissão de posse, consubstanciada na entrega das chaves, constutuem-se em ADIANTAMENTOS por conta de entrega futura, ou seja, FINANCIAMENTO ao construtor, cabendo em última análise a incidência de juros A FAVOR DO PAGADOR-FINANCIADOR e não ao contrário, eis que no preço do imóvel já estão embutidos as despesas financeiras do financiamento obtido pela construtora junto à entidade financiadora.
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Pensar coisa diferente é absoluta ignorância comercial, desatenção a mais simples lógica e "puerilidade".
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O engraçado é que estes "entendimentos" aconteçam sempre EM FAVOR de bancos, empresas de leasing, construtoras, etc. e em desfavor do cidadão comum, usuário e consumidor dos produtos dessas entidadades, não é mesmo?
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richardsmith2@gmail.com
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Como já comentei aqui algumas vezes, trabalhei em empresas de Auditoria Externa por dez anos e há mais de vinte e um presto consultoria para empresas e escritórios de advocacia de renome.
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E, nesta condição, tive a oportunidade de ouvir de inpumeros advogados: "AH, advogado não sabe fazer cálculos!" e tanto por isso, debruçar-me sobre este e outros assuntos diversas vezes, razão pela qual, o confortável e "conveniente" entendimento do E. Tribunal sobre o assunto é tautológico e despreza normas básicas de razoabilidade, de contabilidade e, por que não dizer?, da simples lógica, senão vejamos:
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a) Todo o empreendimento de longa duração, como uma incorporação imobiliária, gera DESPESAS (financeiras, de projeto, de comercialização) que ao lado dos CUSTOS (diretos, de construção) por certo são apropriados ao PREÇO;
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b) O próprio método de contabilização destes custos são diferentes ao longo do andamento da obra, sendo contabilizados como "adiantamentos de clientes" antes da entrega da chaves e como "contas a receber", por vendas, depois. (simples e crua simplificação, pois na realidade a construtora na realidade recebeu financiamento de algum banco e depois da entrega das chaves simplesmente encaminha o clinte-comprador à instituição a quem este passa a dever, diretamente).
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c) Como dito, tudo é fruto de um elaborado planejamento e respeita rigoroso cronograma (pelo menos do ponto de vista dos interessses da construtora, he, he);
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d) Então, contabilmente falando, estabelecido o preço "X" (que, CERTAMENTE, já engloba as despesas financeiras com o financiamento da obra) para o imóvel e, parcelado este, somente poderão incidir juros, quando houver o RECEBIMENTO do imóvel por parte do comprador.
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(continua)
Richard Smith (Consultor),
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Muito oportuno seus comentários.
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O que acontece muitas vezes, é que muitos magistrados estão hoje em dia fazendo o papel (sem poder ou ter conhecimento...) do legislador, contabilista, financista, engenheiro, médico, etc.
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A LEI manda que o juiz, ao se deparar com situação onde tenha desconhecimento, nomeie um perito. Tenho visto muitos magistrados proferirem sentenças, dizendo que não houve juros sobre juros (por ex.), sem base técnico contábil nenhuma. Só na base do famoso achismo.
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E assim caminha parte do Judiciário.
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O senhor tb concluiu bem: "O engraçado é que estes "entendimentos" aconteçam sempre EM FAVOR de bancos, empresas de leasing, construtoras, etc. e em desfavor do cidadão comum, usuário e consumidor dos produtos dessas entidadades, não é mesmo?".
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Acredito que faz tempo que o senhor deve ter percebido pq neste país as relações de consumo não evoluem. Quem quer mudanças? Só o consumidor. Os fornecedores, parte passiva contumazes em centenas de milhares de ações no Judiciário estão se lixando para o Judiciário, para o consumidor e para a sociedade como um todo.
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Pq lesam cidadãos todos os dias? Se não acontece nada mesmo, pq andar na linha? Eles, aqueles empresários quadrilheiros podem ganhar muiiiiiiito dinheiro andando às margens das leis e não serem punidos por isso. Então não mudam. Quem paga a conta? A sociedade...
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Isso pq dizem que temos o mais avançado Código de Defesa do Consumidor. rssssss
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Carlos
Mestre em Direito do Consumidor
É completamente equivocada a decisão do stj que permite cobrança de juros por construtora durante a construção. É fruto maduro do desconhecimento de como as construtoras operam. Essa decisão somente ajuda a melhorar a margem de lucros das construtoras.
Tem constutora vendendo prédio em uma semana o que significa que a obra é sim totalmente financiada pelo próprio comprador. Como pode ele pagar juros sobre o seu próprio capital que entrega à construtora?
José correia
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