A Lei 8.078, de 11 de setembro de 1990, mais conhecida como Código de Defesa do Consumidor, ou simplesmente CDC, representou importante marco civilizatório nas relações de consumo, normatizando os direitos e deveres de consumidores, fabricantes e fornecedores de produtos e serviços.
Ao longo do tempo, a aplicação do CDC ganhou forma e conteúdo, tornando-se de conhecimento de grande parte da população, que começou a reivindicar os seus direitos, especialmente nos Juizados Especiais, já que a isenção de custas, e até mesmo a dispensa de advogado nas causas cujo valor não ultrapasse vinte salários mínimos, facilitam o aforamento de demandas.
Posteriormente ao CDC, em 18 de outubro de 1991, a famosa Lei do Inquilinato entrou em vigor (Lei 8.245/91), passando a regular a locação de imóvel urbano, como se verifica em seu artigo 1º, bem como no artigo 2º, que prevê as exceções de sua incidência.
Além de dispor sobre o contrato de locação de imóveis urbanos, a Lei do Inquilinato adentra no campo do Direito Processual Civil, instituindo ritos especiais para as demandas oriundas das relações locatícias (despejo, consignação em pagamento, revisional de aluguel e renovatória de locação), tudo isso em coerência com o fundamento de que o processo deve ser estruturado de acordo com a situação jurídica material para a qual serve de instrumento de tutela.
Não obstante se tratar de instrumento moderno, a Lei 8.245/91 vem sendo atualizada de forma pontual, a fim de adequá-la às demandas da sociedade, a exemplo do que se passa com a nova modalidade de locação denominada de "built do suit" (art. 54-A, incluído pela 12.744/12).
Vê-se, pois, que tanto a Lei 8.245/91, como o CDC, constituem microssistemas próprios, regulando importantes segmentos da realidade social. A questão que fica, porém, é: seriam esses dois diplomas conciliáveis?
A jurista Claudia Lima Marques, invocando as teorias do destinatário final e do diálogo das fontes, entende que o CDC se aplica às relações locatícias residenciais, in verbis:
“Vale lembrar que as normas do CDC são gerais e não revogam expressamente a lei especial existente e nem são revogados por leis especiais posteriores. Como ensina Oscar Tenório, pode haver a coexistência da nova lei em face da anterior lei, desde que compatíveis. A lei especial mais nova não afeta a vigência da lei geral anterior, no que não forem incompatíveis, sendo necessário examinar a finalidade das duas leis. É a regra da compatibilidade das leis. O CDC não trata de nenhum contrato em especial, mas se aplica a todos, a todos os tipos de contratos, se contratos de consumo. Neste caso não revogará as normas especiais referentes a estes contratos, que nem sempre são de consumo, mas afastará a aplicação das normas previstas nas leis especiais anteriores que forem incompatíveis com o novo espírito tutelar e de equidade do CDC.
Se a lei é posterior, como no caso da Lei 8.245/91, é de se examinar a compatibilidade do CDC com a lei mais nova. No caso, o CDC e a nova Lei de Locações são perfeitamente compatíveis, tratam de aspectos diferentes da mesma relação contratual e serão usadas conjuntamente quando tratar-se de locações urbanas não-comerciais”.
(IN Contratos no Código de Defesa do Consumidor, p. 169, Editora Revista dos Tribunais, 6ª Edição)
Em sentido contrário, o jurista Sylvio Capenama de Souza defende que a Lei do Inquilinato deve prevalecer no caso da multa moratória de 10% sobre o débito, e também em relação à validade da renúncia das benfeitorias introduzidas no imóvel locado (CDC e seus Reflexos na Teoria Geral do Direito Civil, publicado na Revista da EMERJ, v.3, n10, 2000, página 68/95).
Embora persista no campo doutrinário, a polêmica há muito já foi superada pelo Superior Tribunal de Justiça, que firmou jurisprudência no sentido de negar a aplicação das normas do CDC aos contratos de locação, ipsis litteris:
CIVIL – RECURSO ESPECIAL – LOCAÇÃO – DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO – MULTA MORATÓRIA CONTRATUAL – LEI DE USURA E CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR – INAPLICABILIDADE.
1 – Outrossim, é entendimento pacífico no âmbito desta Corte Superior de Uniformização Infraconstitucional a não aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078⁄90, com a redação dada pelo art. 52,d a Lei nº 9.298⁄96) nos pactos locatícios, especialmente no que se refere à multa pelo atraso no pagamento do aluguel, já que firmados de forma diversa (livre convenção) e nos termos da legislação pertinente (Lei nº 8.245⁄91).
2 – Precedentes (REspnºs 262.620⁄RS, 266.625⁄GO e 399.938⁄MS).
3 – Recurso conhecido, porém, desprovido.
(STJ – 5ª Turma – Resp 324.015 – Relator Min. Jorge Scartezzini – Decisão Unânime – julgado em 03 de Outubro de 2002).
Desta forma, o entendimento pacificado pelo Superior Tribunal de Justiça atende, de fato, aos anseios da sociedade civil organizada, na medida em que a Lei do Inquilinato decorreu de ampla participação de representantes dos interessados e vem sendo modificada dentro desta mesma sistemática.
Fundamentar num suposto entendimento "pacífico", quando se utiliza uma decisão prolatada há mais de uma década, por uma Turma, que, atualmente, sequer poderia julgar o feito, em virtude da especialização das Câmaras do STJ.
Bem complicado mesmo!
Observando-se pela estrutura da relação de consumo a aplicação do CDC aos contratos de locação é plenamente possível. Como bem aparelhado, o CDC não se presta a um contrato específico, mas a qualquer situação em que se possa verificar uma relação jurídica entre consumidor e fornecedor. Por um lado, a imobiliária (que normalmente é um dos contratantes) sem dúvida é fornecedora, pois tem habitualidade e presta serviços ao mercado. Por outro, o locatário é consumidor, pois adere às cláusulas contratuais, que normalmente destoam da realidade do imóvel, a fim de gozar de um serviço. Ainda não entendi o motivo pelo qual não se aplicaria!
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