Thiago Nicolay: Novo CPC altera cobrança de cotas condominiais

O aguardado novo Código de Processo Civil (Lei 13.105 de março de 2015), sancionado pela Presidente da República, traz em seu texto muitas novidades, dentre elas um avanço que há muito é esperado. A notícia é que, com a entrada em vigor do novo CPC, as cotas condominiais passarão a ter natureza de título executivo extrajudicial, o que torna a sua cobrança pela via judicial muito mais rápida. 

Embora o atual Código Processual Civil determine que cotas condominiais devam ser cobradas por meio do procedimento sumário — rito processual mais célere — esse procedimento judicial de cobrança, ainda assim, é muito moroso e desgastante para o condomínio. 

Isto se dá em razão de que o procedimento sumário disponibiliza ao condômino inadimplente uma série de defesas e recursos processuais que, na maioria das vezes, são utilizados tão somente com o fim de procrastinar o processo. Nesse procedimento, se dá a fase de conhecimento, na qual se produzem as provas necessárias para que o julgador tenha elementos suficientes para proferir uma sentença que aplique o direito ao caso concreto.

Não obstante, o Código Civil imponha o pagamento do rateio de despesas de condomínio, muitas vezes essa imposição tem sido desconsiderada por condôminos que o fazem com apoio nas normas processuais, que, como dito acima, nada mais fazem do que dificultar a cobrança das cotas condominiais não pagas.

O rateio  dessas despesas mediante o pagamento da cota é o que motiva a constituição de um condomínio. A sua razão de ser é a solidariedade existente entre os  locatários ou proprietários, ao passo que decidem viver nesse tipo de organização com o intuito de unir esforços para usufruir de uma infraestrutura que não seria economicamente possível manter sem a ajuda de seus pares. É certo, portanto, que o inadimplemento de um condômino reflete diretamente nas contas do condomínio, fazendo recair sobre os demais moradores os encargos extras resultantes da falta de receita.

Esses motivos levavam à discussão acerca da necessidade de dar às taxas e às despesas condominiais força de título executivo extrajudicial, que, em benefício do condomínio credor, diminuiria, e muito, o tempo do procedimento judicial utilizado como meio para sua cobrança. O credor não precisa passar por um penoso processo de conhecimento para a posterior execução quando se trata de título executivo extrajudicial. No atual modelo processual civil, essas taxas só ganham força de título executivo quando não cabe mais recurso contra a sentença que condenou o condômino inadimplente a pagar.

Tendo o título força executiva extrajudicial, a sua cobrança pela via judicial é feita em menos tempo do que se ele não tivesse este status, posto que não é necessário o ajuizamento de uma ação ordinária, onde há a fase de conhecimento, podendo, o credor, ingressar diretamente com a ação de execução para perseguir seu crédito. Na execução de título executivo extrajudicial, o devedor é citado já para efetuar, dentro do prazo de três dias, o pagamento da dívida, sob pena de constrição patrimonial, regra esta que foi mantida pelo Novo CPC.

O acerto legislativo ao elencar as taxas e despesas condominiais no rol dos títulos executivos extrajudiciais — artigo 783, inciso VIII da Lei 13.105/2015 — se dá em razão de que o título executivo extrajudicial, expressando obrigação certa, líquida e exigível, é composto pelo conjunto da convenção de condomínio. Desta, se extrai o critério de divisão das despesas dentre as unidades autônomas condominiais — da ata de assembleia aprovando o orçamento, da discriminação do débito, bem como da data prevista para o seu vencimento. Já a sujeição passiva na execução decorreria do artigo 1.336 do Código Civil, que impõe ao condômino o dever de “contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção”. Assim, não há necessidade de um processo de conhecimento para declarar que o título é exequível, quando ele já contém todos os requisitos de existência de um título executivo, faltando apenas que a lei outorgue tal status.

Com a entrada em vigor do novo CPC, que ocorrerá no próximo ano, um dos maiores avanços, no ramo do Direito Imobiliário, será a mudança na forma de cobrança judicial de contribuições condominiais, o que afastará a necessidade de o condomínio passar pelo moroso e desgastante processo de conhecimento para que receba seu crédito, bastando propor ação de execução de título executivo extrajudicial.