Uma mudança no Código Civil em vigor desde sexta-feira (23/12) reconhece o título de unidade imobiliária autônoma a pessoas que construíram “puxadinhos” em cima ou embaixo de imóveis de terceiros. Quem mora no primeiro piso terá direito a um documento e quem mora no segundo, outro. O chamado “direito real de laje” vale para o espaço aéreo ou o subsolo de terrenos públicos ou privados, sempre na vertical, conforme a Medida Provisória 759/2016.
Com o texto, o governo Michel Temer (PMDB) pretende desburocratizar, agilizar e reduzir custos das ações de regularização fundiária urbana no país. Na prática, o objetivo é aquecer o mercado imobiliário em 2017 com novos registros de imóveis e estimular o acesso ao crédito a partir do momento em que brasileiros tiverem a titulação da propriedade.
O direito de laje se aplica apenas se for impossível identificar a individualização de lotes e quando cada unidade apresentar acesso independente. O novo titular responderá pelos encargos e tributos que incidirem sobre a sua unidade e, por outro lado, terá liberdade para vender a sua parte do imóvel. Fica proibido ao comprador construir “sobrelevações sucessivas”.
Tânia Rêgo/Agência Brasil
A MP também não se aplica a edificações construídas “sob a forma de unidades isoladas entre si, destinadas a fins residenciais ou não”, ou seja, condomínios.
A norma cria ainda uma nova forma de registrar a propriedade: a legitimação fundiária, onde o processo tradicional de regularização título a título será substituído por um reconhecimento de aquisição originária de propriedade, a partir de cadastro aprovado pelo Poder Público.
Segundo o Ministério das Cidades, os municípios deverão reconhecer, a partir de estudos, ocupações urbanas como consolidadas e irreversíveis, localizadas em áreas públicas ou particulares, com ou sem registro imobiliário. Imóveis destinados a atividades profissionais ou comerciais também serão beneficiados, de acordo com os novos critérios.
Haverá dois tipos de enquadramento para a regularização: interesse social e interesse específico. No primeiro, serão incluídas as ocupações por pessoas de baixa renda, com finalidade residencial, que receberão gratuitamente o registro do imóvel e toda a infraestrutura básica por conta do Poder Público. No segundo caso, o particular deverá custear toda a infraestrutura a ser definida no projeto de regularização da região. A MP tem força de lei durante 120 dias e, para continuar válida depois, precisa ser aprovada pelo Congresso.
“Mancha urbanística”
O professor emérito Ricardo Pereira Lira, que se dedicou ao tema na Faculdade de Direito da Universidade do Estado do Rio de Janeiro, considera positiva a inclusão do direito de laje ao ordenamento jurídico.
Ele afirma que esse reconhecimento garante o direito constitucional à habitação e já existe na Suíça, onde é possível criar imóveis sobre outros, de forma sucessiva — o chamado direito de sobrelevação. Para Lira, críticos à MP são conservadores que enxergam favelas e moradias populares como “mancha urbanística”.
A Defensoria Pública de São Paulo é favorável ao direito de laje pelo menos desde 2011, quando aprovou tese institucional que considera lícita “a concessão do direito de construir sobre a sua propriedade superficiária”. Com informações da Agência Brasil.
Clique aqui para ler a Medida Provisória.
* Texto atualizado às 21h10 do dia 26/12/2016 para acréscimos.
Como consectário lógico, percebe-se que a referida medida provisória traz consigo uma disfarçada arrecadação de IPTU destinado aos cofres municipais. Isso porque, com a legalização imobiliária do registro do bem, será gerada a obrigação tributária agora reconhecida, pelo próprio contribuinte. Entendo que a medida deveria vir acompanhada de um texto de isenção.
Houve um tempo, - mais isso já faz muito tempo! -, em ou que o Estado não necessitava de tantos tributos para satisfação da sanha de seus "agentes" e das suas próprias necessidades.
Hodiernamente, por mais dinheiro que arrecade, - esse Ser desmedido e impiedoso não consegue equilibrar as contas, e pior, a cada dia, busca por mais e mais fontes para custeio de suas inefáveis "despesas", daí surge uma fonte nova, a exemplo da Direito Real de Laje que ora se afigura como tal.
Ora, para quem transita no ramo imobiliário, sabe muito bem, - também há muito tempo -, que essa avidez pecúnio-tributária não era observada por ocasião de uma compra e venda, por exemplo. Naquele tempo, a base de cálculo considerada para fins de recolhimento dos tributos, (taxas e demais preços públicos ou quase assim), era à constante do Cadastro Imobiliária do Município; ente este que - por não carecer de tanta grana para paga das contas -, mantinha o valor venal do imóvel num patamar razoável, quer dizer, nem tanto aos céus , nem tanto ao mar, e aí gerava mais IPTU, mais ITBI, e os cartórios faturavam.
Hoje, custo final uma venda e compra não sai por menos que 7% e chega a até 10% ou mais do valor do negócio, isso porque tanto o município quanto os cartórios (escriturais e de registro) "trabalham" com o "preço do dia" , isto é, piamente sintonizados na hora da cobrança da parte que lhes toca.
Por que, ao invés de novas "fontes" ou fatos desse jaez, o Estado (e seus delegados agentes) não diminuem o "custo" do negócio, com o que fomentaria a circulação desses bens, aumentando arrecadação!?
Uma coisa é certa: há muito mais contratos de compra e venda engavetados nesse pais afora do que que lajes!
Alguém "olvi-duvidaria" disso?
Não obstante ao comentário do colega Dr. Leonardo, por seu turno traz medida provisoria no sentido de engendrar uma nova arrecadação tributaria de IPTU, para a classe de poder aquisitivo pobre, uma que seria mas interessante a sua isenção.
Acredito que se for dessa forma e a população perceber que assim o governo visa regularizar através desse sistema para angariar recursos para o cofre público, não vão se preocupar em regularizar seus imóveis .
Edy - Salvador - Bahia
Estagiário.
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