Tem se falado bastante em São Paulo do leilão promovido pela prefeitura para a chamada Operação Urbana Faria Lima. Segundo informações divulgadas, a iniciativa foi um sucesso, embora o montante do que seria o lance mínimo oficial tivesse ficado aquém, já que o valor alcançado ficou bem abaixo do esperado, com apenas 57,6% do previsto [1]. De qualquer forma, foi considerado um enorme sucesso,
A principal justificativa oferecida pela prefeitura, para o convencimento do acerto da operação, é que a maior parte do montante que vier a ser arrecadado, até 70% do total, será investido em melhorias na infraestrutura e nas condições de habitalidade da favela Paraisópolis e outras duas, atraindo considerável apelo social.
O resultado urbanístico do leilão é que, no perímetro determinado, que é bastante amplo, poderá ser edificada construção quatro vezes superior à área do terreno, permitindo a verticalização acentuada da região. Não sem surpresa, construtoras já haviam se antecipado adquirindo terrenos nesse perímetro.
Não há nada de errado numa operação desse porte, nem tampouco que a cidade se verticalize, que eleve sua densidade demográfica. É preciso, obviamente, que uma alteração desse porte seja precedida de cuidadosos estudos urbanísticos, que leve em consideração a infraestrutura existente na região, a malha viária disponível, a oferta de transporte coletivo e a existência de equipamentos públicos, áreas de lazer e até mesmo das características ambientais do entorno. Não se pode esquecer dos aspectos culturais, da relevância histórica do bairro, da sua arquitetura e da eventual relação com a origem da constituição daquele núcleo urbano.
Dito isso, lança-se ao debate uma única questão, que verdadeiramente há muito tempo é intrigante para um arquiteto urbanista: o Plano Diretor da cidade previa para essa área o coeficiente de aproveitamento igual a 2, e agora esse índice pode ser dobrado, bastando para isso que os interessados adquiram os Certificados de Potencial Adicional de Construção (Cepacs), justamente o que foi objeto do leilão em comento. Ou seja, o que era estipulado numa norma legal que, imagina-se, fora precedida de aprofundados estudos, numa martelada é radicalmente alterado.
Evidente que essa abrupta mudança causa inquietação, que é derivada de uma reflexão que pode ter duas vertentes: a) quando o Plano Diretor estabeleceu o índice 2 para a região, a suposição é de que esse índice fora resultante de profundos estudos urbanísticos e ambientais, e não simplesmente lançado como um número cabalístico qualquer; b) se a região comporta o dobro do que foi estipulado, então por que motivos aquele índice menor foi colocado na Lei do Plano Diretor, e não já o índice maior, uma vez que a cidade comporta tal adensamento?
Pode parecer que ou não houve estudos sérios que indicavam que o limite máximo adequado seria 2, ou esse número foi colocado na lei apenas para servir de fator de negociação.
Ora, se profissionais qualificados chegaram à conclusão de que o bairro suportaria adequadamente apenas o índice 2, como se dobra esse limite assim, sem justificativa urbana e ambiental que dê consistência a essa radical mudança de parâmetro?
Várias questões podem ser levantadas para se debater a adequação ou não da proposta levada a cabo. A cidade de São Paulo tem dimensões gigantescas, distâncias impraticáveis, dificuldades insanas para a mobilidade urbana e sanidade de seus moradores. Do extremo sul da cidade ao extremo leste há nada menos do que 40 km lineares. Essa abissal distância equivale a várias divisas entre países. O deslocamento da população que necessita ir e vir diariamente gera inúmeros problemas, seja de ordem ambiental, urbanística, logística e, mais preocupante, de ordem emocional.
Mais adensamento
Muito se fala e se pesquisa de que a cidade precisa ser pensada para um futuro próximo, e que planejamento estratégico seria um instrumento bem-vindo. Estudos mostram que grande parte da população que precisa ir aos compromissos diários relacionados ao trabalho ou ao estudo gasta entre duas e três horas diárias apenas no deslocamento. Somem-se essas horas e ter-se-á considerável parte da vida jogada fora dentro de ônibus, trens ou carros!
Por tais motivos é que os estudos insistem em apontar que a mais lógica das estratégias urbanas para a cidade de São Paulo é, ao menos, tentar aproximar os empregos e os serviços de quem os utiliza. Quem mora no extremo leste deveria ter empregos naquela região, e assim sucessivamente. Mas não é o que acontece, lamentavelmente.
O próprio Plano Diretor da cidade indica reiteradamente essa ideia, mas na prática a teoria é outra, como diz o bordão. A operação urbana objeto deste breve artigo fundamenta-se no Plano Diretor. Ao mesmo tempo em que essa lei de ordenação urbana aponta para o caminho da racionalidade urbanística, ela prevê instrumentos que permitem percorrer um trajeto variante que dribla a ideia central.
Assim, um projeto urbano que poderia ter como âmago ir melhorando as condições de mobilidade, de sanidade e de habitabilidade para o futuro próximo da cidade, ao ter como foco os bairros mais distantes do centro, traz para o locus já adensado da cidade a possibilidade de mais moradores por metro quadrado, trazendo consigo mais trânsito, mais deslocamentos, mais estresse, mais poluição do ar e sonora, enfim, mais problemas do que soluções. E a maioria das pessoas continuarão a morar nas periferias da cidade e terão que percorrer quilômetros e mais quilômetros todos os dias para ir e voltar de seus empregos e compromissos.
Pesquisa [2] sobre mobilidade urbana apontou que o tempo médio diário gasto para a pessoa se deslocar para ir e voltar de sua atividade principal era de 1h59min no ano de 2024, para quem utiliza transporte coletivo, e 1h37min se usa carro [3].
Apenas para dar uma pitada histórica para melhor compreensão desse instrumento, o que hoje é conhecido como “outorga onerosa do direito de construir”, décadas atrás era chamado instituto do “solo criado”. O nome era bem adequado, já que passava a ideia de que se “criava” mesmo mais solo a ser edificado. Embora um instituto tenha sucedido ao outro, há diferenças entre eles, e de fundamental importância.
Na cidade de São Paulo, por exemplo, desde que o atual Plano Diretor está em vigor, verifica-se uma explosão de novos prédios de apartamentos nos bairros até então caracterizados por casas e sobrados com quintal não totalmente impermeabilizado, árvores na calçada, vias de mão dupla e tráfego reduzido que permitiam ótima mobilidade urbana, núcleos extremamente agradáveis para se viver, com densidade demográfica ideal para ser considerado um bom local de moradia.
Esses sobrados vêm sendo demolidos em quantidade jamais registrada na cidade. No ano de 2020 foram emitidos pela Prefeitura de São Paulo 1.363 alvarás de demolição, sendo que apenas para o bairro de Pinheiros foram 382, ou seja, 28% do total de alvarás emitidos. O ano de 2020 apresentou um índice de emissões de alvarás de demolição 85% maior que no ano de 2018. Os bairros mais afetados são Pinheiros, Vila Mariana, Lapa e Mooca, tradicionais bairros residenciais da cidade [4].
Esses números são alarmantes, pois revelam que a cidade está sofrendo uma abrupta transformação em sua densidade demográfica regional, em sua mobilidade urbana e na sustentabilidade de parte expressiva da cidade. Bairros tradicionalmente residenciais como os acima ditados, preservam o ambiente natural, mantém algum equilíbrio entre o solo permeável e o impermeável, têm uma relação entre população residente e a oferta de serviços e comércios locais saudável e suficiente para atender a demanda existente, o fluxo de automóveis nas ruas dos bairros é baixo e não acarreta sobrecarga tanto no pavimento asfáltico como na necessidade de prestação de serviços públicos com controle, sinalização e manutenção dos equipamentos de gestão de tráfego, além de permitir uma agradável e indispensável convivência entre os vizinhos, o que é de extrema importância para a vida hoje em dia.
Solo criado
Essa mudança drástica nesses bairros tem causa: a aplicação do instrumento de venda de potencial construtivo. O Plano Diretor estabeleceu o índice 1 de aproveitamento construtivo para a cidade toda. Mas, paralelamente, permite a venda do potencial construção em grande parte da cidade, sob a justificativa de que os recursos advindos dessa venda engordarão o orçamento para a construção de moradias populares, equipamentos sociais, e operações urbanas que contemplem unidades habitacionais e equipamento públicos de saúde e educação em seu perímetro. A justificativa é boa, mas a prática revela a inocorrência dessas premissas.
É o caso desse recente leilão ora em comento.
A ideia original do Solo Criado, não devemos perder isso de vista, era auxiliar as pessoas que tivessem seu imóvel afetado por restrições construtivas decorrentes do planejamento urbano. Para que não fossem prejudicadas, elas poderiam se utilizar da transferência de potencial construtivo e, com o ganho financeiro apurado, poderiam se mudar para outro imóvel e edificar suas casas de acordo com as necessidades da família.
A primeira vez que a ideia do Solo Criado se apresentou, foi no ano de 1975 [5], por um grupo de urbanistas da Fundação Prefeito Faria Lima, de São Paulo, antiga Cepam, no documento intitulado “O Solo Criado”. As premissas eram as seguintes: fixação de coeficiente único de aproveitamento dos terrenos; obrigatoriedade de o proprietário doar ao Município solo natural em quantidade equivalente ao solo criado artificialmente, para manter a proporcionalidade entre áreas construídas e áreas de uso público; e disciplinamento jurídico da transferência do direito de construir de um lote para outro.
Enfim, essa lógica é simples e mais do que vista nas cidades regidas pelas leis do mercado, e defendida por grandes mestres da arquitetura e do urbanismo, gente do mais alto quilate intelectual. Obviamente, que o mercado imobiliário é grande defensor desse mecanismo da outorga onerosa. Em tese, a ideia poderia dar certo, mas tem ficado apenas na tese, pois a prática revela a não aplicabilidade da ideia original do instituto do solo criado.
O uso desse instituto da outorga onerosa produz novas mercadorias de terra urbana. O metro quadrado de solo urbano se multiplica e se valoriza numa escala que não seria alcançada sem o uso desse expediente. Ressalte-se que grande parte dos urbanistas defendem o instituto. No entanto, seria necessário se pensar profundamente no sentido de território. Além disso, há que se ter em mente o problema da mobilidade urbana que a adoção desse mecanismo acaba dificultando. Pode ser bonita a ideia de gerar recursos ao poder público com a venda de potencial construtivo e destiná-los à construção de casas populares e às operações urbanas. No entanto, tem que se pensar que, em grande medida, os gastos empenhados para refazer ou implantar as obras de infraestrutura urbana que essas grandes intervenções demandam, são custeados por esse mesmo suposto acréscimo advindo dessa receita de venda do potencial construtivo.
Quanto mais se aumenta a quantidade de metros quadrados construídos num local, mais obras de infraestrutura serão necessárias para se fazer frente às novas necessidades que foram criadas. E quem paga é o poder público, ainda que se afirme que a verba advenha das operações urbanas. Onde se eleva a densidade não se aumenta apenas a demanda por sistema viário, drenagem, redes de energia elétrica, de abastamento e escoamento de água. Há os equipamentos sociais que, via de regra, não integram as obrigações de contrapartida, como equipamentos de saúde básica, educação, cultura e lazer. Além dos gastos com a construção propriamente dita, haverá o gasto — sempre robusto — do custeio permanente desses equipamentos ao longo dos anos.
Enfim, que se pense a cidade com profundidade e coerência, e que os resultados desse empenho não possam ser trocados por ilusórios ganhos pontuais.
Referências bibliográficas
BBC News Brasil. Disponível aqui
FERREIRA, Raquel Bastos e MATTEDI, Carlos Rocha Mattedi. Solo Criado e outorga onerosa do Direito de Construir. Argumentum Revista de Direito, nº 15, 2014, Maringá/PR- UNIMAR.
Folha de São Paulo, Portal. Disponível aqui.
MEDEIROS JANSEN FERREIRA, Letácio Júnior. Solo Criado. Revista de Direito da Procuradoria Geral do Estado do Rio de Janeiro, Rio de Janeiro, vol. 33, 1978. Disponível aqui.
PREFEITURA DE SÃO PAULO, SP URBANISMO. Disponível aqui.
PREFEITURA DE SÃO PAULO. Plano Diretor da Cidade de São Paulo, Lei 16.050, de 31 de julho de 2014. Disponível aqui.
Disponível aqi.
SEABRA, O.C.L. Urbanização e industrialização: rios de São Paulo. Labor & Engenho, Campinas (SP): Labor & Engenho, jan./mar. 2015, p. 37-48, v.9, n.1. Disponível aqui.
[1] Reportagem publicada no Portal G1, por Rodrigo Rodrigues, G1 SP — São Paulo, 19/8/2025, 13h29. Aqui
[2] Pesquisa Viver em São Paulo- Mobilidade, feita pela Rede Nossa São Paulo. Aqui
[3] *Tempo médio: considera o deslocamento de ida e volta para a realização da atividade principal diária, seja trabalho, estudo ou outra
[5] O trabalho foi apresentado à Cepam — Centro de Estudos e Pesquisas de Administração Municipal, pelos profissionais Theodoro de Azevedo Netto, Antônio Cláudio Moreira Lima, Clementina de Ambrosis e Dalmo do Vale Nogueira Filho, como informa Letácio de Medeiros Jansen Ferreira Júnior, Procurador do Estado do Rio de Janeiro no IX Simpósio Jurídico da Procuradoria Geral do Estado do Rio de Janeiro em 29 de novembro de 1977.
Seja o primeiro a comentar.
Você precisa estar logado para enviar um comentário.
Fazer login