Credor não é obrigado a pagar pela diferença de bem arrematado por valor abaixo da avaliação

Aos que possuem um crédito a ser perseguido tem-se que a ação de execução é o melhor remédio jurídico, uma vez que tem como objetivo garantir o cumprimento de obrigações determinadas em decisões judiciais ou através do uso dos chamados títulos executivos extrajudiciais. Ou seja, tal procedimento autoriza a utilização de diversas ferramentas para se alcançar o direito o qual o autor busca ver cumprido. Trata-se, portanto, de um procedimento com características especiais que visa assegurar o direito das partes envolvidas, permitindo que o credor obtenha a satisfação do crédito ou da obrigação.

Em se tratando da execução de títulos executivos judiciais o correto a se dizer é que o cumprimento de sentença é o incidente viável e correto para se alcançar a satisfação do crédito. No caso a ação é feita com fundamento, principalmente, no artigo 515 do Código de Processo Civil (CPC) [1].

Ocorre que, estando a execução em fase avançada com a localização de bens em nome do devedor, o credor possui legitimidade para arrematar ou adjudicar o imóvel já avaliado. A discussão que vem sendo travada envolve a possibilidade da arrematação se dar em valor abaixo da avaliação, pelo próprio credor e único arrematante, sem que seja ele obrigado a depositar a diferença correspondente. Tal entrave encontra embasamento jurisprudencial sedimentado pelo Superior Tribunal de Justiça.

Recentemente o STJ julgou o polêmico Recurso Especial nº 1.995.727/PR, o qual se originou de demanda judicial que foi travada após um condomínio e único credor figurar como arrematante de um imóvel avaliado em R$ 1,42 milhão. A divergência entre as partes litigantes se deu pelo fato de que o imóvel foi arrematado por R$ 852 mil, saldo esse inferior ao crédito executado, de R$ 1,09 milhão.

O Tribunal de Justiça do Paraná havia entendido que, sendo o condomínio o único credor e a arrematação ter se dado por importância abaixo da dívida, ele não precisaria pagar o saldo diferente entre o lance e a avaliação.

O recorrente fundamentou-se no artigo 892, §1º, do Código de Processo Civil requerendo o depósito da diferença entre o valor de avaliação e o crédito, ainda que o credor seja o único licitante.

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Importante ressaltar que tal caso não se trata de discussão de arrematação por preço vil, mas sim de arrematação por valor abaixo da avaliação formal, até porque, as normas gerais que impedem a arrematação de um bem por preço vil são plenamente aplicáveis mesmo para casos anteriores à Lei 14.711/2023.

Quando se trata de preço vil, os artigos 884 do Código Civil e 891, caput e parágrafo único do Código de Processo Civil destacam as regras gerais que proíbem o enriquecimento sem causa, além do lance que seja inferior a 50% do valor da avaliação.

Igualdade de condições

O STJ vem entendo que o credor que arremata bem em leilão judicial não é obrigado a depositar a diferença entre o valor do lance e o da avaliação do imóvel, desde que não se esteja diante da configuração de preço vil.

Esse entendimento se baseia no fato de que o exequente, nessa condição, atua em igualdade com os demais participantes do leilão, bastando que a proposta não seja considerada preço vil.

Importante salientar que são duas as formas de o exequente satisfazer o crédito nessa situação: a adjudicação, limitada ao valor da avaliação, e a arrematação, em que o credor atua em igualdade de condições com qualquer outro participante do leilão.

A principal diferença entre os institutos acima mencionados é a que a arrematação corresponde à venda de um bem em um leilão público para o maior lance, sendo que o valor arrecadado quita a dívida, enquanto a adjudicação se trata da transferência do bem penhorado diretamente ao credor que a requer, quitando a dívida sem a necessidade de um leilão.

Assim, sendo o credor e único arrematante e tendo ele apresentado lance de abaixo da avaliação, ao vencer, não estaria obrigado a depositar diferença alguma, pois sua condição é a de arrematante, não de adjudicante.

Esse posicionamento jurídico ratifica o entendimento majoritário de que não se pode criar princípios não contidos em lei, principalmente em se tratando de “princípio de equilíbrio” entre credor e devedor, até porque a execução visa a expropriação de bens do devedor para a satisfação do crédito perseguido, sendo suficiente que o lance não seja considerado preço vil.

Diante da jurisprudência sedimentada atual chega-se à conclusão de que o credor pode exercer direito legítimo ao arrematar bem de forma a se equiparar a qualquer outro licitante.

[1] I – as decisões proferidas no processo civil que reconheçam a exigibilidade de obrigação de pagar quantia, de fazer, de não fazer ou de entregar coisa;
II – a decisão homologatória de autocomposição judicial;
III – a decisão homologatória de autocomposição extrajudicial de qualquer natureza;
IV – o formal e a certidão de partilha, exclusivamente em relação ao inventariante, aos herdeiros e aos sucessores a título singular ou universal;
V – o crédito de auxiliar da justiça, quando as custas, emolumentos ou honorários tiverem sido aprovados por decisão judicial;
VI – a sentença penal condenatória transitada em julgado;
VII – a sentença arbitral;
VIII – a sentença estrangeira homologada pelo Superior Tribunal de Justiça;
IX – a decisão interlocutória estrangeira, após a concessão do exequatur à carta rogatória pelo Superior Tribunal de Justiça.