ITBI em leilões imobiliários: antecipação do tributo como distorção econômica e jurídica

O debate sobre a incidência do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) nas arrematações judiciais e extrajudiciais ganhou relevância renovada diante da reforma tributária e da expansão do mercado de leilões imobiliários. No entanto, a controvérsia não se limita à definição do momento do fato gerador. Na prática, a exigência antecipada do tributo por diversos municípios vem produzindo uma distorção econômica relevante: a redução artificial dos lances e o aumento do custo de capital nas operações.

A Constituição, em seu artigo 156, inciso II, atribui aos municípios a competência para instituir o ITBI sobre a transmissão inter vivos, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis. O Código Tributário Nacional, por sua vez, estabelece no artigo 35 que o fato gerador do imposto é a transmissão da propriedade ou do domínio útil de bens imóveis, bem como a cessão de direitos relativos a essas transmissões.

Sob a ótica do Direito Civil, a transmissão da propriedade imobiliária ocorre apenas com o registro do título no cartório de registro de imóveis, conforme dispõe o artigo 1.245 do Código Civil. A conjugação desses dispositivos conduz à conclusão lógica de que o fato gerador do ITBI somente se concretiza com o registro da transferência da propriedade.

Essa interpretação foi reiteradamente reconhecida pelo Superior Tribunal de Justiça. No julgamento do REsp 1.141.990/SP, sob a sistemática dos recursos repetitivos, a corte firmou entendimento de que o fato gerador do ITBI ocorre com o registro da transferência imobiliária, e não com a celebração do contrato.

A reforma tributária, introduzida pela Emenda Constitucional nº 132/2023, não alterou diretamente o ITBI, mas reforçou a necessidade de simplificação e coerência do sistema tributário. A permanência de interpretações divergentes no âmbito municipal contrasta com o objetivo de previsibilidade e segurança jurídica buscado pelo novo modelo.

Em síntese, discussão sobre o ITBI nas arrematações imobiliárias ultrapassa o plano teórico

A exigência antecipada do tributo, em desconformidade com o artigo 1.245 do Código Civil, com o artigo 35 do Código Tributário Nacional e com a jurisprudência consolidada, gera distorção econômica relevante.

Diante desse cenário, a reforma tributária não alterou o regime constitucional do ITBI nem o momento de ocorrência do seu fato gerador. A Emenda Constitucional nº 132/2023 manteve intacta a competência municipal e não modificou a regra segundo a qual a transmissão imobiliária se aperfeiçoa apenas com o registro do título. Assim, permanece juridicamente inadequada a exigência antecipada do imposto nas arrematações judiciais e extrajudiciais.

O que se observa, portanto, é que, após a reforma, não houve mudança material quanto ao ITBI: continua válido o entendimento de que o tributo somente pode ser exigido com a efetiva transferência da propriedade. Desse modo, a cobrança antecipada pelos municípios permanece em desconformidade com a sistemática vigente e segue produzindo efeitos econômicos negativos, sem respaldo na nova estrutura constitucional do sistema tributário.