Os fiadores somente respondem pela prorrogação do contrato de aluguel quando expressamente concordarem. O entendimento foi firmado pela 3ª Seção do Superior Tribunal de Justiça e deve levar o STJ a complementar a Súmula 214. A necessidade de revisão da jurisprudência foi suscitada pelo ministro Nilson Naves e aprovada, por maioria, pela 3ª Seção. A revisão da súmula foi relatada pelo ministro Paulo Medina.
O texto atual da súmula diz: “O fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu”. Caso seja aprovada a alteração, a Súmula 214 deverá trazer em seu texto parte da decisão do ministro Medina, que estabelece: “continuam os fiadores responsáveis pelos débitos locatícios posteriores à prorrogação legal do contrato se anuíram expressamente a essa possibilidade e não se exoneraram nas formas dos artigos 1.500 do CC/16 ou 835 do CC/02, a depender da época que firmaram acordo”.
A discussão que deu início ao debate iniciou-se em uma ação de execução no valor de R$ 25 mil movida contra Maria Myrthes de Azevedo Furtado, fiadora de contrato de locação. Ela foi responsabilizada pelo não-pagamento de aluguéis e outros encargos locativos referentes a um período de nove meses.
De acordo com o processo, a fiadora não aceitou a cobrança porque havia se exonerado da obrigação de afiançar no ano anterior ao aditamento do contrato que resultou na cobrança. À época, a imobiliária e o afiançado foram notificados judicialmente da exoneração. Mesmo assim, prorrogaram o contrato sem a concordância da fiadora.
Em sua defesa, Maria Furtado alegou que o contrato de locação que afiançou foi firmado com prazo determinado, para vigorar de dezembro de 1995 a novembro de 1996. Afirmou que nenhuma das cláusulas estabelecia que a fiança poderia ser renovada tacitamente, por tempo indeterminado, sem que ela fosse instada a manifestar sua vontade. Ao contrário, disse expressamente que não pretendia manter a fiança e, por isso, tomou as providências pertinentes para isentar-se da obrigação.
O locador, por sua vez, protestou. Alegou que a exoneração da fiança somente poderia efetuar-se por via amigável ou judicial, jamais por notificação judicial, “efetuado por ato unilateral, sem aquiescência”, ressaltou. Disse, ainda, que a fiadora se comprometeu a responder por qualquer inadimplemento da locatária até a efetiva entrega das chaves. Nesse ponto, lembrou que a Lei do Inquilinato não permite a exoneração da fiança antes da desocupação do imóvel.
Na segunda instância, o Tribunal de Justiça do Ceará, por unanimidade, decidiu que a fiadora era responsável pelo pagamento. “Se, por força do pacto locatício, prorrogado por prazo incerto, é o fiador solidariamente responsável com o locatário, como devedor e principal pagador, até a efetiva devolução do imóvel ao locador, está obrigado a pagar o que o afiançado não adimpliu, isto é, locativos e encargos decorrentes, até aquele evento”, entendeu o tribunal.
A divergência
O caso chegou ao STJ em recurso especial relatado pelo ministro Gilson Dipp. Os ministros decidiram que a obrigação da fiadora se restringia ao período originalmente contratado, de dezembro de 1995 a novembro de 1996. “Impondo-se afastar, para fins de responsabilização afiançatória, o lapso temporal que se seguiu, creditado à conta de prorrogação do contrato”, ressaltou o ministro Dipp.
Inconformado, o locador do imóvel ajuizou Embargos de Divergência, alegando que a decisão do TJ do Ceará, mantida pela 5ª Turma do STJ, divergiu do entendimento consolidado pela 6ª Turma. Diante desse impasse, a questão foi encaminhada à 3ª Seção, para a pacificação do assunto e ficou sob a relatoria do ministro Paulo Medina.
O ministro Medina destacou que, embora o artigo 39 da Lei 8.245/91 determine que qualquer das garantias da locação se estenda até a efetiva devolução do imóvel, tal regra deve ser compatibilizada com o contrato de fiança. “Assim, a cada contrato de fiança firmado, diferentes conseqüências serão produzidas aos encargos do fiador”, explica.
Nesse sentido, ele destaca que os fiadores somente respondem pela prorrogação do contrato quando expressamente concordarem em estender a fiança até a entrega do imóvel. Ele defendeu, também, o direito do fiador de se exonerar do encargo nos termos do artigo 1.500 do Código Civil ou do artigo 835 do novo Código Civil, dependendo da época de assinatura do contrato.
O voto do ministro Medina foi acolhido pela maioria dos ministros da 3ª Seção. O ministro Nilson Naves inaugurou a divergência e foi seguido pelos ministros Felix Fischer e Laurita Vaz. Ele insistiu que, diante de tal decisão, o STJ precisaria rever a Súmula 214. Tal sugestão foi votada em Plenário e obteve aprovação da maioria, exceto do ministro Paulo Gallotti, que considera a súmula clara e indubitável.
Eresp 566.633
É mais uma decisão que atenta contra a parte mais fraca nas relações contratuais neste país . Sabe-se que , invariavelmente , nos contratos de adesão feitos pelos administradores de imóveis tem-se presente a cláusula de se obrigar o fiador até a entrega das chaves ou até a entrega do imóvel . Então , como ficam a situação do fiador , se tb em todos os contratos vêm a cláusula de renúncia expressa aos benefícios dos artigos 1500 do CC/ ou do novo 835 do NCC ?
Na prática tal decisão implica em estender ad eternum a obrigação do fiador , sendo que em 90% dos casos o mesmo só possui um único imóvel e sempre é demandado na execução justamente pelo poder de coação de vir a perder sua única moradia .
A Súmula como estava era perfeita : ao locador bastava notificar o fiador para dizer se concorda em continuar como fiador . E pronto , a questão se resolvia . Agora não , o pobre fiador que já fez um favor tremendo tem que acionar o locador , ou no mínimo notificá-lo , o que lhe acarretará despesas com advogado/custas , etc...
Incrível mesmo o poder de pressão dos grandes proprietários de imóveis nesse país...
Continuando ...
Tal decisão só beneficia as administradoras de imóveis e os proprietários , que até a Súmula 214 tinham que avisar ao fiador do término do contrato , sob pena da não responsabilização deste ao período posterior ...Ou seja , quer o STJ passar todo um trabalho de notificação/ação judicial ao FIADOR , pessoa física que arriscou seu nome e seu patrimônio num contrato de adesão/padrão recheado de cláusulas restritivas que só beneficiam o locador !
Bem , ainda não li o acórdão para ver se entendo o que o Ministro Relator Paulo Medina - aquele envolvido em acusação de assédio sexual - quid dizer com " EXPRESSAMENTE CONCORDÂNCIA " do fiador.....será que quis dizer que necessita que o fiador se obriga meramente com a assinatura do contrato de locação ? ou ao término do contrato original de fiança o locador avisa ao fiador para que este concorde com a prorrogação ?
O que ocorre é que nem ao menos o locador ou seu administrador avisam ao fiador que o locatário não está pagando os encargos e alugueres ...deveriam por lei avisarem expressamente ao fiador , para que este ao menos pudesse pressionar o locatário e avisá-lo que não continuará com a fiança dessa forma......
Definitivamente o direito e a justiça no Brasil escoaram pelo ralo da indignidade. Não há estabilidade, o que, em última instância significa dizer que não há segurança jurídica. Nem bem o STJ editou a Súmula 214 e, três anos depois, já há quem suscite sua alteração.
A mudança proposta constitui um retrocesso, para dizer o mínimo. Porque abre espaço para aceitarem a odiosa renúncia prévia ao direito de exoneração da obrigação de fiança. Vai além, aceita toda sorte de fraude e dolo civil que a Súmula 214 afastou ou, quando menos, dificulta.
Se se interpretar com rigor restritivo o instituto da fiança, como aliás deve ser por expressa disposição legal contida no art. 819 do CC, então pode-se afirmar que dizer que “continuam os fiadores responsáveis pelos débitos locatícios posteriores à prorrogação legal do contrato se anuíram expressamente a essa possibilidade e não se exoneraram nas formas dos artigos 1.500 do CC/16 ou 835 do CC/02, a depender da época que firmaram acordo”, significa exatamente consagrar a possibilidade de renúncia (ou escravização) prévia do direito de exoneração da obrigação afiançada, o que contraria toda a histórica fundamentação conducente ao enunciado da Súmula 214, dado que a obrigação por prazo indeterminado coloca o fiador em posição assaz perigosa, exposto, como mencionado, a toda espécie de dolo e fraude, vinculado a uma obrigação que sequer conhece os limites, pois podem, por exemplo, afiançado e credor obrarem em conluio para espoliar o patrimônio do fiador. Basta, por exemplo, que o contrato contenha cláusula de renúncia prévia da exoneração da fiança ou que preveja extensão desta para as obrigações decorrentes da prorrogação do contrato (prorrogação esta que se reveste de um direito potestativo do credor e do devedor, alijando o fiador, porquanto torna insubsistente a necessidade de sua prévia aquiescência, ou seja, sua obrigação fica à mercê da vontade do afiançado e daquele com quem este contratou) e que o afiançado, juntamente com a parte contrária, laborem em dolo, deixando aquele de cumprir suas prestações e este aguarde até que assumam determinada magnitude para, só então, cobrá-las ao fiador, ferindo de modo letal o patrimônio deste para saldar a dívida.
A proposta é absurda e só reforça o quão subvertido está o direito e sua aplicação. Os integrantes do Poder Judiciário de hoje estão simplesmente destruindo tudo que se construiu em séculos de evolução do direito, com essa mania de relativizar tudo, de decidir por meio de cláusulas abertas que abrem uma fenda para perigosos precedentes. Agindo assim retiram uma característica essencial à sobrevivência do direito: sua objetividade. Substituem-na pela subjetividade do julgador, homem, falível, sujeito a contingências múltiplas. E nós, estudiosos do direito, vamo-nos decepcionando a cada dia que passa mais um pouco. Nossas esperanças vão sendo minadas gradualmente, até que, extenuados, não nos restarão forças para continuar nossa luta por uma ideal de justiça distributiva capaz de impedir a coerção do homem pelo homem e mantê-los, a todos, em pé de igualdade.
(a) Sérgio Niemeyer
Advogado - Professor de Direito - Palestrante - Parecerista
sergioniemeyer@adv.oabsp.org.br
Perfeito comentário do Dr. Sérgio !
É retirar um direito da parte mais fraca e que nada ganha com o contrato para passá-lo à parte mais forte , a detentora do patrimônio !
Agora os administradores se manterão na doce inércia sem se preocuparem em notificar o fiador da prorrogação por te po indeterminado ! o pobre fiador que fez um grande favor terá que litigar ao término dos contratos se quiser se ver livre do mesmo , gastando com custas/advogados , etc....quando bastava ao proprietário exigir que concorde em continuar fiador , e , no caso de resposta negativa , exigir novo fiador conforme o artigo 40 da Lei das Locações ....é uma decisão absurda ! vamos mandar emails e cartas para os ministros !
Milhares de fiadores perderão seu único imóvel , apenas para facilitar a vida das administradoras e proprietários !
COMO PODE UM "CONTRATO' RENOVADO, ainda continuar obrigando o "fiador" que não anuíu essa "renovação".
Alegar que o fiador concorda com tal procedimento, é ilógico,pois muitos desses contratos são 'ADESIVOS'. O fiador que faz um favor, vai ser o prejudicado na história....!!!
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