O índice máximo para multas por atraso no pagamento de condomínio é de 2%, desde que a dívida tenha surgido na vigência do novo Código Civil. O entendimento é da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça, que julgou recurso do Edifício Frigia, em São Paulo. O condomínio recorreu de acórdão do Segundo Tribunal de Alçada paulista.
O tribunal estadual aplicou o novo Código Civil ao caso e reduziu a multa de 20% para 2% sobre as prestações vencidas a partir de fevereiro de 2003. Ficou mantida a incidência de 20% sobre a dívida anterior a esse período, segundo o STJ.
O recurso discutiu o percentual da multa devida por atraso no pagamento das cotas correspondentes a uma unidade autônoma. O Tribunal de Alçada de São Paulo determinou que, a partir do novo Código Civil, a pena deveria cair de 20% para 2% — de acordo com o artigo 1.336, parágrafo primeiro, da lei.
O condomínio alegou omissão da decisão quando foi analisado recurso que levantou a necessidade de preservação do ato jurídico perfeito em relação à regra condominial. Argumentou também que essa regra estabelece multa de 20% sobre o valor da dívida em atraso, incorrendo em ofensa a artigo do Código de Processo Civil (artigo 535, II, do CPC).
Sustentou, ainda, contrariedade à Lei nº 4.591/64, que dispõe sobre o condomínio em edificações e incorporações imobiliárias, porque a multa de 20% tem amparo no referenciado dispositivo, “que precisa ser observado”, sob pena de ofensa ao Código Civil. Por fim, salientou que a multa não constitui preceito de ordem pública “e, ainda que o fosse, não teria o condão de operar efeito retroativo”.
Para o relator, ministro Aldir Passarinho Junior, não houve omissão por parte do tribunal, pois, ao apreciar o recurso do condomínio, “a Corte deixou claro que, no seu entender, não havia ofensa a ato jurídico perfeito ou a direito adquirido, pois as prestações vencidas durante o período anterior continuam disciplinadas pela Lei 4.591/64”. Avaliou o ministro: “Assim, o vício apontado inexistiu, mas apenas conclusão desfavorável à parte autora”.
Quanto ao mérito, o ministro também entendeu que o condomínio não tinha razão. Ele observou que a Lei nº 4.591/64 (artigo 12, parágrafo 3º) admite previsão na convenção condominial de multa de até 20 % – “o que, evidentemente, vale para os atrasos ocorridos antes do advento do novo Código Civil”.
O caso não cabe às cotas vencidas depois da vigência da nova lei, pois essa revogou, por incompatibilidade, o percentual limite estabelecido no parágrafo terceiro, fixando novo teto de até 2%. “A regra convencional, perdendo o respaldo da legislação antiga, sofre, automaticamente, os efeitos da nova, à qual não se pode sobrepor”, concluiu o ministro.
Resp 663.285
O tema é muito interessante pois ja fui síndico de condomínio em SP por diversas vezes. O penultimo parágrafo "Quanto ao mérito . . ." não deu pra entender: acho que o condomínio tem razão, sim. A multa de 20 % continua valendo para os débitos anteriores à promulgação da nova lei que, evidentemente, não pode ter efeito retroativo. Deixando de lado aspectos jurídicos que não me cabe comentar mas levando em conta a minha experiencia de vida, lembro que a taxa de condomínio é o rateio das despesas havidas e se alguns dos moradores deixam de pagar, o custo total acaba ficando para os bons-pagadores, também chamados de "otários". No meu entender, com 50 anos de Brasil, acho que o problema maior do país não é o crime, a corrupção, o tráfico de drogas, coisas que acontecem no mundo todo mas a IMPUNIDADE que faz com que todo o mundo no Brasil se sinta no direito de também meter a mão, por que não ...? E, o pior é que não vejo muito interesse em mudar esse estado de coisas. Quando se reduz a multa por atraso da taxa de condomínio de 20 para 2% é um evidente incentivo para a impunidade: se deixa de pagar o condominio para pagar cheque especial, por exemplo, que tem taxa maior. Amem.
Gostaria de saber qual a solução jurídica para obter a justiça, pois se o fim de uma lei é a aplicabilidade da justiça, esta alteração torna a cobrança injusta. No caso do meu condomínio estão embutidas despesas de Terceirização, Vivax (TV a cabo), etc. Se o Condomínio, por força da inadimplência tem que pagar multa para essas empresas de 10%, e o indimplente 2%, então o condomínio arca com 8% de uma multa que não gerou. Consegui explicar?
Não é justo o condomínio pagar uma diferença 4 vezes maior de multa sobre aquilo que o condômino usufruiu e ainda este último somente ser responsável por apenas 2%.
O que fazer para atingir a justiça??????????????
Esta balança esta discompensada....
Agradeço muito se alguém souber a saída. Não sou advogada, mas sou síndica e ainda amo a justiça de fato.
Grata
Maria José Mattos.
marij@uol.com.br
Acho um absurdo! Multa de 2% é estimular a inadimplência. Tem muito condômino que não deixa de fumar o seu cigarrinho, de tomar sua biritinha, de fazer a sua festinha, tá sempre trocando de carro, enfim, está sempre vivendo de aparências, mas pagar em dia o condomínio p'rá quê? se tem uns otários p'rá pagar.
A multa de 20%, concordo que até é alta, mas 2%!? Faça-me o favor. Queria ver o govêrno cobrando somente 2% quando um contribuinte atrasa o recolhimento de imposto de renda. AH! Aí ele paga juros e correção pela taxa selic e mais multa. Por que não fazer assim com o condomínio? Seria mais justo.
Sinto-me vilipendiado com uma Lei dessas. É uma vergonha, como diria Boris Casoy.
Saída legal:
O artigo do NCC que estabelece a multa de 2% a.m. é o no.: 1336;
Já que é assim, estou estabelecendo a aplicação do artigo 1337, em meu condomínio ( multa de até 5 vezes o valor do rateio mensal). Transcrevo abaixo o artigo:
Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.
Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia.
SDS.
Sr. Henrique. Dura lex sed lex! A propósito, qual o índice de inflação mensal? 20%? É a tal da cultura inflacionária "megalomaníaca, temos que curar essa deformante enfermidade, pois, a maioria dos condônimos, seguramente é adimplente. Em que pese "uma meia dúzia" entender que é vantagem inadimplir as despesas condominiais em razão dos 2%, aliás, postura mesquinha, todavia, temos que aprender a conviver com o ordenamento jurídico, e neste contexto, que se esgote as providências judiciais.
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