Imóvel único de fiador de aluguel de casa é bem de família ou não é? Para o ministro Carlos Velloso, do Supremo Tribunal Federal, único imóvel de fiador é, sim, bem de família e não pode ser penhorado. Para a industria imobiliária, também não há dúvidas na matéria: imóvel único de fiador pode, sim, ser penhorado, caso contrário, os contratos de aluguel perdem sua garantia. Ou seja, se o inquilino não pagar o aluguel, o proprietário não tem garantia nenhuma de que vai receber esse dinheiro.
O entendimento de Velloso, que tem muitos seguidores, ainda não foi firmado no tribunal. O voto monocrático do ministro ainda será discutido no pleno do STF, assim como outros recursos sobre o assunto. Até que isso ocorra, vale o contraditório e, claro, a rejeição dos proprietários de imóveis para locação à posição de Velloso.
Constituição
Do ponto de vista jurídico, o que está em discussão é se a Constituição Federal recebeu ou não o artigo 82 da Lei 8.245, de 1991, conhecida como lei do inquilinato, que incluiu o inciso VII do artigo 3º da Lei 8.009, de 1990, que trata da impenhorabilidade do bem de família. O inciso incluído estabelece que o imóvel do fiador em contrato de locação, sendo bem de família ou não, pode ser penhorado sim.
Em seu voto, o ministro Carlos Velloso entendeu que não. Segundo ele, a Emenda Constitucional 26, de 2000, reafirmou o direito à moradia como direito fundamental. A emenda incluiu na Constituição Federal o artigo 6º: “são direitos sociais a educação, a saúde, o trabalho, a moradia, o lazer, a segurança, a previdência social, a proteção à maternidade e à infância, a assistência aos desamparados, na forma desta Constituição”.
O especialista em Direito Empresarial e do Consumidor Marcelo Roitman, do escritório Pompeu, Longo, Kignel & Cipullo Advogados, discorda do ministro. No seu entendimento, os chamados direitos sociais são de responsabilidade do Estado, que deve adotar medidas políticas públicas para garanti-los. Assim, a penhora de imóvel de fiador é permitida sim, já que a emenda não interfere nas relações entre particulares.
Ele ainda compara: “a mesma norma também entendeu que o trabalho é direito social. Nesse caso, a interpretação do ministro implica em dizer que o empregador não pode demitir o empregado, o que é um absurdo”. Além disso, ele ressalta que, se for mantido o entendimento do ministro, quem sofre as conseqüências é o mercado imobiliário, já que os contratos cujo fiador tem só um imóvel perdem sua garantia.
Antônio Carlos de Oliveira Freitas, do Luchesi Advogados, também concorda. Para ele, a impenhorabilidade do imóvel bem de família pode levar a um descumprimento dos contratos locatícios. “Ao assinar, o fiador sabe que corre risco.” Para ele, o fiador só pode alegar a preservação do direito de família em situações posteriores ao contrato. Ou seja, se quando se dispõe a garantir o pagamento do aluguel no caso de falha do inquilino, o fiador possuía outros imóveis e perdeu ao longo do tempo, só ficando com um.
“O bem de família tem que ser visto de maneira restrita. Se não, vira golpe”, diz Freitas. Ele acredita que deve haver um valor limite para o imóvel ser considerado bem de família e preservado da fiança. Se não, na opinião dele, a pessoa troca todos os imóveis que possui por um no valor de milhões de reais só para livrá-lo da penhora.
Exceção
“Por que o bem de família do fiador tem que ser exceção?”. A pergunta é do advogado Paulo Roberto Teixeira da Silva, do escritório Albino Advogados e ex-membro do Conselho Técnico de Legislação Urbana do Secovi-SP, sindicato da industria imobiliária de São Paulo. Para ele, a decisão monocrática de Velloso só retoma a situação anterior à lei do inquilinato, que é mais correta, já que garante uma proteção estabelecida por lei.
O argumento de Silva também foi usado na decisão do ministro Velloso. Ele entendeu que possibilitar a penhora de bem de família de fiador fere o princípio da isonomia, por tratar desigualmente situações iguais.
Nesse ponto, o advogado Antônio Carlos de Freitas é enfático: “Você prestigia o fiador para isentá-lo da obrigação e quem paga o pato é o locador”. Ou seja, para ele, aí sim há um prejuízo do princípio isonômico.
Falta ao Senhor Marcelo Roitman (recurso-me a qualificá-lo como Dr.) o mínimo conhecimento de Direito Constitucional. O seu argumento é ridículo. Há muito pacificou-se o entendimento de que os direitos fundamentais também são aplicáveis às relações privadas. Não há dúvida nisso.
Agora, pior ainda é a sua comparação com o direito social relativo ao trabalho. É demonstração definitiva de sua total ignorância. Deveria voltar aos bancos escolares.
Já os argumentos do Dr. Antônio Carlos pelo menos são plausíveis.
Há um livro interessante sobre o assunto:
"Dívidas condominiais e bem de família no sistema jurídico brasileiro" de Reinaldo de Souza Couto Filho, Editora Lumen Juris.
Parabens ao MInistro Carlos Velloso, do STF. Se o ente familiar só tem um imóvel, ele é bem de família, impenhorável. A moradia pela Emenda Constitucional 26/2000 foi elevada a nível a nivel constitucional. Trata-se de norma cogente.qualquer norma infra-constitucional que com ela se conflita, está tacitamente revogada. Que os locadores busquem outras garantias, nunca o único imóvel do fiador.
Parabéns Ministro Veloso. A ditadura já acabou e muitos empresarios ainda não descobriram. Penhorar o unico imóvel de uma família é no mínimo uma afronta à dignidade da pessoas humana. O mercado tem muitas formas de garantir o pagamento de alugueis e outras obrigações,não é necessário recorrer à medidas extremas do tempo da ditadura. Aqueles que defendem tais idéias são retrógados, pouco criativos e incompetentes, querem usar a lei do menor esforço. O Ministro Veloso está dando uma aula de evolução e modernidade. Ostempos são outros e muitos ainda não perceberam.
Parabéns Ministro Veloso. A ditadura já acabou e muitos empresarios ainda não descobriram. Penhorar o unico imóvel de uma família é no mínimo uma afronta à dignidade da pessoas humana. O mercado tem muitas formas de garantir o pagamento de alugueis e outras obrigações,não é necessário recorrer à medidas extremas do tempo da ditadura. Aqueles que defendem tais idéias são retrógados, pouco criativos e incompetentes, querem usar a lei do menor esforço. O Ministro Veloso está dando uma aula de evolução e modernidade. Ostempos são outros e muitos ainda não perceberam.
Com bons advogados nas assessorias das empresas, não há necessidade de adoção de medidas antiquadas. Bem de família é bem de família e pronto, diz a CF/88. è bom aqueles que não sabem, estudar um pouco e evoluir. O direito é dinâmico e as pessas também devem ser.
A problemática toda envolve o interrese privado, o público e a segurança jurídica dos contratos em vigor. O fiador é a forma de garantia sem custo algum para o locatário. As demais formas como a caução, o seguro fiança e o título de capitalização com resgate a favor do locador, de certa forma emperram as negociações, tendo em vista que o locatário nunca dispõe de recursos financeiros para implementar tais garantias. E aí pergunto: como é que o locatário resolverá o seu problema de moradia? Sem garantir o contrato jamais conseguirá alugar algum imóvel.
Estabelecendo-se a inconstitucionalidade do preceituado na lei do bem de família, veremos uma enxurrada de locatários prejudicados na renovação dos contratos, pois a maioria das imobiliárias ainda exigem o fiador que comprove a propriedade de bem imóvel. Entretanto, a declaração de insconstitucionalidade do dispositivo blindará o fiador contra locatários de má-fé, estes sim os verdadeiros algozes dos fiadores. Quanto aos locadores, recomendo que avaliem os serviços prestados pelas imobiliária, pois é obrigação desta buscar garantias alternativas, mas que dotem de segurança a relação locatícia.
Se depender da vontade do mercado, Sr. Ministro, revogar-se-á a Lei Aurea, trabalhador terá direito a uma refeição por dia, na sensala, e todos os benefícios sociais que oneram o faturamento serão liminarmente extintos.
Vossa Excelência e seus eminentes pares certamente resistirão às pressões do mercado.
É bem de família e ninguém tasca! Estribado nesse paradigma interpretativo da CF/88 vamos deixar, impunemente, de pagar IPTU e taxa de Condomínio? É a evolução na dinâmica de nosso Direito?
Essa discussão é desnecessária, uma vez que, a lei dá outras opções para a garantia da locação. O que falta é boa vontade em mudar as coisas. Prá quê facilitar se é mais conveniente complicar? Desde 1995, existe o seguro locatício que só agora parece decolar. Essa demora se deu pelo fato de que as seguradoras demoravam a cumprir com sua parte. Hoje, por conta do referido parecer, já se vê anúncios indicando quais as imobiliárias que aderiram ao seguro locatício. Bastaria boa vontade e exigir das seguradoras um prestação de serviço mais eficaz. Alíás, o famigerado órgão que deveria fiscalizar as tais seguradoras, não passa de um cabide de emprego. Nao serve prá nada e nada fiscaliza. As seguradoras fazem o que querem e quando querem e tudo fica como está. As imobiliárias amam. Mas, agora a coisa apertou e com certeza outros pareceres como o do Min. Carlos Velloso irão vir à tona e a coisa muda. As imobiliárias já estão em povorosa como tenho visto em minha cidade (Rib. Preto). As que exigem, ILEGALMENTE, dois imóveis, NÃO estão alugando absolutamente NADA. Já as que aderiram ao seguro locação, sim, estão de vento em poupa. Só assim, só levando alguns tombos e sustos é que a coisa muda de vez. Êta país do "leva vantagem", heim?
Concordo com o colega Eduardo, não percamos tempo com bobagem. Os resquicios da Ditadura estão por toda parte. Acabou o Pedido de Falência como coação ao devedor, por uma duplicata de R$ 20,00 nã opaga no vencimento.
Esta do bem de família é ótima. Falta acabar com o decreto 911 que toma o bem de alguém sem o devido processo leal, só beneficia os bancos.Ocorre que bons e competentes advogados possuem o antídodo para esta pratica grotesca e ditatorial.O Brasil está mudando devagar. Muitos profissionais deverão reciclar para conhecer o Direito moderno, ou vão para casa e coloquem o pijama.
O MERCADO QUER TUDO E PEDE TUDO. FOI O MERCADO QUE COLOCOU O LULA NO PODER, O ZÉ DIRCEU NA CASA CIVIL, MARCOS VALÉRIO NO MENSALÃO E TANTOS OUTROS POR AI.VEJAM NO QUE DEU. O MERCADO NÃO SABE DE NADA. ENQUANTO AS PESSOAS NÃO PENSAREM NAS PESSOAS, NO BEM ESTAR SOCIAL, CONTINUAREMOS A VER E VIVER ESTAS ATROCIDADES E NOVOS LULAS APARECENDO POR AI OFERECENDO FACILIDADES. VAMOS ESTUDAR E EVOLUIR.FIQUEMOS ESPERTOS, TEM MALANDRO POR TODOS OS LADOS.
Caríssimo doutor Eduardo Peres F Câmara
Gostei do Ministro Velloso. Mas devo admitir, data venia, que eu também gostei do seu ´despicienda´.
A propósito,
("Quando a última árvore tiver caído, quando o último rio tiver secado, quando o último peixe for pescado, vocês vão entender que dinheiro não se come" Greenpace)
concordo plenamente com ministro Carlos Veloso.e parabens para o nobre amigo Roberto Rocha pelo seu texto,o Brasil enfim vai tomando sua posição de pais justo.
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