Os contratos imobiliários de gaveta em Mato Grosso do Sul passaram a ter validade jurídica reconhecida. Um provimento editado pela Corregedoria-Geral de Justiça do estado autoriza os cartórios de imóveis a registrarem os instrumentos particulares de compromisso de compra e venda entre mutuários mesmo sem a anuência dos financiadores.
O Provimento 25/08, baixado nesta quarta-feira (3/12) pela Corregedoria-Geral, permite que os cartórios registrem instrumentos de compra e venda, cessões de direitos e promessas de compra e venda assinados entre mutuários do Sistema Financeiro de Habitação, inclusive em relação a imóveis ainda não quitados. Agora, esses contratos já podem ser averbados na matrícula dos imóveis, por um custo de R$ 30.
A medida tem a intenção de acabar com relações de clandestinidade e evitar conflitos devido ao desconhecimento das condições de propriedade, segundo o juiz Ricardo Gomes Façanha, responsável pelo parecer favorável ao provimento.
“A averbação não tem o condão de alterar a essência do registro do imóvel, ou seja, não tem caráter constitutivo de direito real, destinando-se tão somente a dar conhecimento da existência do negócio jurídico que envolve o bem, de forma que não substitui o futuro e indispensável registro da transferência da propriedade, mas permite que se atribua um mínimo de segurança jurídica aos negócios imobiliários entabulados por essa via”, disse o juiz no parecer.
boa iniciativa, esta iniciativa deveria ser endossada pelo CNJ e outros tribunais para resolver esta situaçao.
A medida em si não é ilegal, pois o art. 167, inc. I, nº 9, da Lei 6.015/1973, dá acesso ao registro, não à averbação, do contrato de cessão de direitos derivados do compromisso de compra e venda. Porém, a publicidade que essa cessão ganha com seu registro, embora não constitua direito real algum, gera conseqüências jurígenas notáveis, como, por exemplo, a transmissão da posse boa que o promitente comprador detinha no momento da cessão, e que passa ao cessionário com a mesma qualidade. Como por hipótese o promitente vendedor não aquiesceu com a cessão, não enxerga o cessionário como devedor, que continua a ser o cedente. No entanto, a posse que o cessionário recebe deste, se era boa (pois só perde essa qualidade com o inadimplemento, exercendo-a o promitente comprador "intuitu dominii"), não perde tal predicamento na hipótese de sobrevir inadimplemento das prestações do compromisso de compra e venda, ainda que tenha se obrigado perante o cedente a pagá-las, dado o princípio da relatividade dos efeitos do contrato particular. Isso significa que o cessionário vir a adquirir a propriedade do imóvel por usucapião, caso nele resida pelo prazo necessário, e que o promitente vendedor não terá contra ele ação de reintegração de posse, mas tão somente reivindicatória. A questão é de uma beleza jurídica ímpar e oferece muito combustível para o raciocínio jurídico e manejo dos conceitos e princípios que informam a distinção entre a posse e a propriedade.
(a) Sérgio Niemeyer
Advogado – Diretor do Depto. de Prerrogativas da FADESP - Federação das Associações dos Advogados do Estado de São Paulo – Mestre em Direito pela USP – Professor de Direito – Palestrante – Parecerista – sergioniemeyer@adv.oabsp.org.br
A simples promessa de comrpa e venda não constitui direito real. Portanto, seu registro é descabido.
Ilmo. Dr. allmirante (Advogado Autônomo),
Posso estar enganado, já que o erro é próprio dos seres humanos, mas, diante do seu comentário conclusivo sem que tenha apresentado as premissas em que se apoia, indago: qual o fundamento legal da sua assertiva? Por outras palavras, onde está, na lei, que não se tratando de título translativo ou com potencial condão para constituição de direito real, o registro é inadmissível? Pondero que a Lei de Registros Públicos é um compêndio de normas cogentes, de ordem pública, por isso que não comporta interpretação extensiva. Ao contrário, deve ser interpretada estritamente. O nº 9 do inciso I do artigo 167 possui a seguinte dicção: “Art. 167 - No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos. I- o registro: […] 9) dos contratos de compromisso de compra e venda de cessão deste e de promessa de cessão, com ou sem cláusula de arrependimento, que tenham por objeto imóveis não loteados e cujo preço tenha sido pago no ato de sua celebração, ou deva sê-lo a prazo, de uma só vez ou em prestações;”. É clara a possibilidade de se registrarem os contratos de cessão de compromissos de compra e venda. Não há nenhuma alusão à necessidade ou exigência de que seja negócios aptos ou vocacionados à constituição de direito real. Basta que sejam negócios jurídicos que tenham no imóvel ou em direitos sobre ele sua causa final. Por essa razão, parece possível o registro, não a averbação, do contrato de cessão do compromisso de compra e venda, mesmo sem anuência do agente fiduciário.
(a) Sérgio Niemeyer
Advogado – Diretor do Depto. de Prerrogativas da FADESP - Fed. das Assoc. dos Adv. SP – Mestre em Direito pela USP – Professor de Direito – Palestrante – Parecerista – sergioniemeyer@adv.oabsp.org.br
Caro almirante, o Dr. Sérgio tem razão e o Sr. ta falando besteira!
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