A questão das organizações de moradores, conhecidas popularmente como “condomínios de fato”, tem dividido opiniões entre advogados. A exigência de que proprietários de imóveis em ruas que foram fechadas pelos vizinhos paguem por serviços como vigilância e coleta de lixo mesmo sem terem optado por isso tem levado diversas ações à Justiça.
“Condomínios de fato” nascem da organização de moradores de uma determinada área que passam a administrar e zelar por um perímetro, devido à falta de atendimento público de coleta de lixo, de segurança, de abastecimento de água ou de outras necessidades. As discussões surgem quando há moradores que não concordam com o pagamento das taxas de rateio dos serviços, mas, de alguma maneira, continuam a usar as benfeitorias.
A maioria das decisões de primeiro grau diz que os moradores que se omitem ao pagamento das despesas em comum estão obtendo vantagens advindas dos serviços feitos em prol da comunidade, o que configura enriquecimento ilícito.
Para o especialista em Direito Imobiliário Jacques Bushatsky, do escritório Advocacia Bushatsky, a postura da maioria dos juízes tem sido a de condenar os "inadimplentes". “Se a associação consegue provar que não há exagero na cobrança que está sendo realizada e se todas as contas tiverem sido prestadas, os juízes têm entendido que a falta de pagamento é ilícita”, explica.
Já segundo Katia Cristina Millan, do escritório Moreau & Balera, as cortes superiores têm decidido o inverso. “Elas entendem que uma associação de moradores, qualificada como sociedade civil sem fins lucrativos, não tem autoridade para cobrar nenhum tipo de taxa ou contribuição de quem não é associado, já que tais entidades não podem ser equiparadas a condomínios para efeitos legais”, afirma.
Entendimento semelhante é aplicado aos casos de loteamentos em que não existem áreas particulares ou áreas comuns de uso coletivo dos proprietários. “O Código Civil estabelece que ‘para a instituição ou constituição de um condomínio sobre coisa imóvel, é imprescindível a aquisição, através do competente registro no ofício imobiliário, de um bem imóvel comum por diversos proprietários", explica Katia.
O Supremo Tribunal Federal decidiu nesse sentido no ano passado, como noticiou a ConJur. De acordo com a 1ª Turma da corte, o pagamento de mensalidade a associação depende da livre e espontânea vontade do cidadão de se associar ou não à entidade.
Eduardo Lopes Barbosa, do escritório Moura Tavares Figueiredo Moreira e Campos Advogados, diz que a questão controversa ainda não tem decisão uniforme entre o Supremo Tribunal Federal e Superior Tribunal de Justiça, mas que já é possível chegar a algumas conclusões. “A cobrança deve ser feita de forma a não exigir o ingresso do morador na associação, pois isso é que é proibido. O correto é a cobrança ser feita de forma que o não pagamento configure enriquecimento ilícito”, diz.
Prevenção de processos
Para evitar que mais litígios dessa natureza ocorram, os especialistas alertam as associações para que, antes de iniciar qualquer benfeitoria, verifiquem com as prefeituras locais se o que pretendem é lícito e qual é a melhor forma de fazê-lo. Outra orientação, tanto a moradores quanto às associações, é que procurem especialistas da área para avaliar a viabilidade ou implicações das medidas.
Quanto aos moradores, os advogados recomendam que fiquem atentos aos tipos de formatação das associações, além de conferir se o dinheiro que é arrecadado está sendo devidamente aplicado nos serviços contratados. Àqueles que não desejam pagar pelos serviços, o conselho é o mesmo. “Cabe ao morador, mesmo que não seja associado, não ignorar a existência dos problemas, como a coleta de lixo, segurança das casas, por exemplo. A maciça maioria das associações tem as contas em ordem. Então, o ideal é que haja o acompanhamento das contas, ver onde está sendo gasto o dinheiro, como se fosse um condomínio regularizado de casas. Enquanto os serviços públicos não suprirem isso, não vai ter outro jeito”, diz Bushatsky.
(CONTINUAÇÃO)...
.
Portanto, é uma falácia a alegação de enriquecimento ilícito. Se uma pessoa ou grupo de pessoas associadas resolve fazer algo que as beneficia, mas também beneficia outras pessoas que não concorrem na decisão nem anuem com os custos, estes devem recair exclusivamente sobre quem decidiu, pois ao decidirem sem a aquiescência dos demais beneficiados, decidiram beneficiá-los com uma liberalidade, não podem depois pretender ressarcimento.
.
Finalmente, o STF já decidiu, e não me parece haver vacilação na decisão, pela inadmissibilidade da cobrança.
.
Somente uma razão arrevesada, completamente divorciada da lógica e dos conceitos jurídicos pode pensar diversamente.
.
(a) Sérgio Niemeyer
Advogado – Mestre em Direito pela USP – sergioniemeyer@adv.oabsp.org.br
O argumento de que o não pagamento constitui enriquecimento ilícito não é apenas fraco. É falso. Desborda de conceitos jurídicos há muito fixados na consciência sobre a matéria.
.
O primeiro conceito é que ninguém pode ser obrigado a contratar. O segundo provém dos princípios do CDC. Se alguém presta um serviço a outra pessoa, de forma continuada ou não, sem que esta tenha solicitado, ou aprovado o orçamento, não há enriquecimento ilícito de quem se beneficiou com o serviço porque este considera-se uma liberalidade de quem o prestou, ou seja, é serviço gratuito.
.
A não ser assim, abre-se a possibilidade para alguém, individual ou coletivamente, tornar outro indivíduo refém das decisões que o primeiro tomar, o que é manifestamente absurdo.
.
Uma analogia ajuda. Se alguém promover a limpeza de uma praça pública às próprias expensas, nem por isso se habilita a cobrar do Estado o que tiver despendido, por mais que a obrigação de limpar a praça seja do Estado. Não houve enriquecimento ilícito do Estado, nem dos moradores no entorno da praça, nem dos frequentadores dela. O que houve foi uma liberalidade daquele(s) que promoveram a limpeza. Se isso os empobreceu, no sentido de que foi causa de um desfalque em seu patrimônio, o único responsável é quem decidiu executar a tarefa, sem a interferência ou solicitação de ninguém mais.
.
(CONTINUA)...
O STJ, como a corte que fornece o último entendimento acerca de matéria infraconstitucional, recentemente tem consagrado a impossibilidade de se impor a "taxa" condominial àquele que não se integrou, voluntariamente, à associação.
Em que pese os fins nobres da maioria dessas associações, é preciso afirmar que a associação de moradores não se confunde com o condomínio, cuja "taxa condominial", essa sim, é devida pelos co-proprietários indistintamente.
A alternativa seria, então, atuar por meio de condomínios (verticais ou horizontais), e não por associações.
A questão se reveste primeiro no direito de propriedade e em questões constitucionais, RE 432106
Associação não pode cobrar mensalidade compulsória
Por Lilian Matsuura
O pagamento de mensalidade a associação depende da livre e espontânea vontade do cidadão em associar-se. Foi este o entendimento aplicado pela 1ª Turma do Supremo Tribunal Federal para aceitar recurso contra a Associação de Moradores Flamboyant, do Rio de Janeiro, que cobrava na Justiça mensalidades de um morador não associado.
Na ação, o morador afirma que já tinha dois lotes no local quando a associação foi criada e que não tem interesse nos serviços oferecidos. No Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, ele foi condenado a pagar os valores cobrados. A corte fluminense entendeu que, por mais que o morador não queira fazer parte da associação, ele receberá os benefícios e serviços oferecidos aos demais. Portanto, o pagamento das contribuições é obrigatório, com base no princípio geral do Direito que proíbe o enriquecimento ilícito.
O TJ do Rio já tinha jurisprudência definida, por meio da Súmula 79: "Associação de moradores. Condomínio de fato. Cobrança de despesas comuns. Princípio do não enriquecimento sem causa. Em respeito ao princípio que veda o enriquecimento sem causa, as associações de moradores podem exigir dos não associados, em igualdade de condições com os associados, que concorram para o custeio dos serviços por elas efetivamente prestados e que sejam do interesse comum dos moradores da localidade."
O ministro Marco Aurélio, relator do caso na 1ª Turma, ressaltou em seu voto que ninguém deve fazer ou deixar de fazer alguma coisa que não está prevista em lei. E, segundo ele, a decisão do TJ-RJ, a "
Prima facie uma notícia antiga, mas diz tudo.
http://www1.folha.uol.com.br/f
O TJRJ tem insistido em defender seus entendimentos, como súmula 79 do Tribunal, e invocando repristinações até do Código de Hamurabi e da Lei das Doze Tábuas para negar subida de REsp e RE.
Foi direto ao ponto o Dr. Niemeyer, e por detrás de tais associações há sempre uma espécie de estado paralelo em algum estado embrionário.
Enriquecimento sem causa? Só se for do Estado, que cobra impostos e permite a bitributação, no que não gasta com a atividade fim pela qual tributa, e permite que o particular cobre pelo que faz em substituição ao Estado. Enriquecimento sem causa de alguns particulares, uso do Judiciário como substituto das escopetas e fuzis das milícias tradicionais, isso na melhor das hipóteses.
O Brasil é um país engraçado, num momento histórico em que os Estados Nacionais passam por uma possível crise que pode representar alguns séculos adiante a crise dos feudos, início da baixa idade média, internacionalização do direito, formação do direito supraconstitucional de força cogente, e afins, no Brasil há quem defenda a formação de feudos de bairros.
Deus nos livre da PEC do Peluso, pois o que parece haver é pirraça judicante dos Tribunais Locais, que parecem não aceitar os Tribunais de Sobreposição como parte do Judiciário. Pondo fim a essa questão, basta uma busca no STJ.
AgRg no REsp 1057925 / SP
AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL
2008/0104760-9
DJe 01/03/2012
Ementa
AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES.
COBRANÇA DE TAXA DE SERVIÇOS. PROVA ACERCA DA CONDIÇÃO DE NÃO-ASSOCIADO. EXAME. VEDAÇÃO. SÚMULA N° 7/STJ.
1. A jurisprudência da Segunda Seção desta Corte firmou-se para vedar às associações de moradores a cobrança de encargos por serviços contra pessoas que delas não fazem parte, ainda que
proprietárias de imóvel em cuja área ocorreram os benefícios. Não se cogita, então, de enriquecimento sem causa (AgRg no EREsp n° 961.927/RJ, Rel. Desembargador Convocado do TJ/RS Vasco Della Giustina, DJe 15/9/2010, e AgRg no REsp N° 613.474/RJ, Rel. Min.
João Otávio de Noronha, DJe 5/10/2009).
2. Nas ações de cobrança movidas por associação de moradores contra
os proprietários de imóveis localizados em área beneficiada, a
condição de não associado do proprietário é fato impeditivo ao direito da autora, sendo inviável no recurso especial rever o contexto fático-probatório dos autos para aferir tal condição. Súmula n° 7/STJ.
3. Agravo regimental não provido. "
Mais, AgRg no AREsp 72270 / SP, AgRg no REsp 1125837 / SP, AgRg nos EDcl no REsp 1279017 / SP, AgRg nos EAg 1330968 / RJ.
O que há mais a discutir?
Art. 5º inciso II e XX .
Direito de propriedade.
O STF ja se pronunciou sobre o tema em RE 432106 , em seu voto o relator Ministro Marco Aurelio Mello é bem claro sobre o tema :
Recurso Extraordinário 432.106 Rio de Janeiro
Relator
:
Min. Marco Aurélio
Recte.(s)
:
" É induvidoso, e isto consta do próprio acórdão, não se
tratar, na espécie, de condomínio em edificações ou incorporações imobiliárias regido pela Lei nº 4.591/64.
Colho da Constituição Federal que ninguém está compelido a fazer ou a deixar de fazer alguma coisa senão em virtude de lei. Embora o preceito se refira a obrigação de fazer, a concretude que lhe é própria apanha, também, obrigação de dar. Esta, ou bem se submete à manifestação de vontade, ou à previsão em lei.
Mais do que isso, a título de evitar o que se apontou como enriquecimento sem causa, esvaziou-se a regra do inciso XX do artigo 5º do Diploma Maior, a revelar que ninguém poderá ser compelido a associar-se ou a permanecer associado. A garantia constitucional alcança não só a associação sob o ângulo formal como também tudo que resulte desse fenômeno e, iniludivelmente, a satisfação de mensalidades ou de outra parcela, seja qual for a periodicidade, à associação pressupõe a vontade livre e espontânea do cidadão em associar-se. No caso, veio o recorrente a ser condenado a pagamento em contrariedade frontal a sentimento nutrido quanto à Associação e às obrigações que dela decorreriam.
Conheço e provejo este extraordinário para julgar improcedente o pedido formulado na inicial. Inverto os ônus da sucumbência e imponho à Associação, além da responsabilidade pelas custas, os relativos aos honorários advocatícios."
como se ve o STF PÕE UMA PÁ DE CAL SOBRE O TEMA
RE 432106 STF - VOTO MINISTRO MARCO AURÉLIO MELLO
" Colho da Constituição Federal que ninguém está compelido a fazer ou a deixar de fazer alguma coisa senão em virtude de lei. Embora o preceito se refira a obrigação de fazer, a concretude que lhe é própria apanha, também, obrigação de dar. Esta, ou bem se submete à manifestação de vontade, ou à previsão em lei. Mais do que isso, a título de evitar o que se apontou como enriquecimento sem causa, esvaziou-se a regra do inciso XX do artigo 5º do Diploma Maior, a revelar que ninguém poderá ser compelido a associar-se ou a permanecer associado. A garantia constitucional alcança não só a associação sob o ângulo formal como também tudo que resulte desse fenômeno e, iniludivelmente, a satisfação de mensalidades ou de outra parcela, seja qual for a periodicidade, à associação pressupõe a vontade livre e espontânea do cidadão em associar-se. No caso, veio o recorrente a ser condenado a pagamento em contrariedade frontal a sentimento nutrido quanto à Associação e às obrigações que dela decorreriam. Conheço e provejo este extraordinário para julgar improcedente o pedido formulado na inicial. Inverto os ônus da sucumbência e imponho à Associação, além da responsabilidade pelas custas, os relativos aos honorários advocatícios. Por não se poder cogitar de condenação, fixo-os, atento ao disposto no artigo 20, § 4º, do Código de Processo Civil, em 20% sobre o valor da causa devidamente corrigido."
Você precisa estar logado para enviar um comentário.
Fazer login