Por atraso na entrega de obra, construtora pagará aluguel de filha de comprador

(CONTINUAÇÃO)...
.
Sob esse aspecto, há várias considerações que devem ser feitas. Primeiro, o comprador era uma empresa. Segundo, não há notícia de que essa empresa compradora tivesse dado conhecimento à incorporadora que o imóvel seria destinado à moradia da filha de um dos sócios. Terceiro, não se pode confundir o direito da empresa com o da filha de um de seus sócios. Parece-me que há aí um problema de legitimidade material e processual para haver a indenização. Quarto, era necessário examinar o contrato social da empresa compradora para saber se em seu objeto social ela tinha a obrigação de fornecer moradia para a filha de um dos sócios ou se isso era mera liberalidade, pois no segundo caso, não constitui causa idônea a gerar indenização ou ressarcimento.
.
Por fim, o acórdão resolve adequadamente as demais questões, principalmente a do dano moral, porquanto há que se exigir prova mais robusta e sólida da ocorrência de dano moral e da violação de um direito da personalidade quando a questão decorre do inadimplemento contratual, pois todo contrato pode ser descumprido (aliás, é a possibilidade do descumprimento da obrigação que conduz à celebração do contrato, cujo conteúdo contempla as fórmulas de reparação, salvo quando manifestamente ilegais) e disso as partes têm pleno conhecimento quando contratam. É conhecimento prévio. E não há dúvida de que todo inadimplemento frustra uma expectativa legítima que é o trânsito obrigacional previsto no contrato. Essa frustração causa aborrecimentos genuínos, mas daí extrapolar para dizer ter sido também causa de dano moral vai uma distância abissal.
.
Nesse ponto andou muito bem o acórdão e merece louvor.
.
(a) Sérgio Niemeyer
Advogado – Mestre em Direito pela USP – sergioniemeyer@adv.oabsp.org.br

(CONTINUAÇÃO)...
.
Isso, contudo, não obstrui, pelo menos não deveria, e o Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, do STJ, escreveu alentada obra a esse respeito, a eximente de responsabilidade do incorporador ante a ocorrência de fatos que são considerados como fortuito e de força maior. Mesmo o caso fortuito interno, aquele inerente à atividade desenvolvida pela pessoa, se escapa totalmente do controle do sujeito, não pode ele ser obrigado ou penalizado por isso, pois jamais teria condições de interceder para interferir no curso dos acontecimentos.
.
Portanto, nesse aspecto, penso que acórdão andou mal, confundiu alhos com bugalhos sem a devida atenção conceitual e legal, quando menos para perceber o que efetivamente subjaz como causa orientadora da cláusula de tolerância inserida nos contratos de incorporação imobiliária.
.
Outra questão que a meu ver merecia melhor análise é a dos lucros cessantes correspondentes ao pagamento de aluguéis e ao fato de que o imóvel se destinava à moradia da filha de um dos sócios da empresa.
.
(CONTINUA)...

(CONTINUAÇÃO)...
.
De acordo com o art. 34, § 2º, da Lei de Incorporações, o prazo de carência não pode ultrapassar o termo de validade do registro ou de sua revalidação. O prazo de validade do registro foi alterado para 180 dias pela Lei 4.864/1965.
.
Em razão disso, tornou-se praxe no mercado, desde a vigência da Lei de Incorporações, estipular uma tolerância de 180 dias além do prazo previsto para a conclusão da obra, pois esse prazo é fixado quando se faz o registro do empreendimento, momento em que começa a fluir o prazo de carência para desistência do empreendimento, que só ocorre se o incorporador não conseguir obter fundos suficientes para começar a obra.
.
Portanto, esse prazo de tolerância não tem nada a ver com eventualidades que possam ser causa de atrasos na execução da obra. Exatamente aí o acórdão comete um erro conceitual, porque constitui um absurdo ululante prefixar o prazo de qualquer interrupção decorrente de fatores externos alheios a todo controle por parte do incorporador ou construtor, por previsíveis que abstratamente possam ser (= como meras cogitações em decorrência de um conhecimento ou experiência anterior sobre a possibilidade de ocorrência de tais circunstâncias retardadoras).
.
Então, a tolerância prevista nos contratos liga-se ao prazo de carência, que é transposto para o fim do termo final previsto contratualmente para conclusão da obra.
.
(CONTINUA)...

Primeiro, a cláusula de tolerância, cuja legalidade decorre da promessa constitucional contida no inc. II do art. 5º da Constituição Federal, segundo o qual ninguém pode ser obrigado a fazer ou deixar de fazer alguma coisa senão em virtude de lei. Em outras palavras o prazo de tolerância insere-se como estipulação que não é vedada pela lei, portanto, se não é proibida, é lícita.
.
Além disso, quem analisar a Lei de Incorporações, verificará que o incorporador, seja ele pessoa física ou jurídica, construtor ou não, tem o prazo de carência de 180 dias para desistir da incorporação.
.
Uma leitura atenta e rigorosa da LII indica o objetivo ou o espírito da sua existência: permitir a construção de edifícios com vários pavimentos e unidades autônomas num único terreno.
.
A questão é de gestão do fluxo financeiro para financiar a obra. O incorporador só pode negociar as frações ideais do terreno e compromissar a venda e construção do prédio e suas unidades autônomas depois que o projeto estiver devidamente registrado. Ressuma evidente que o prazo de carência é para ele obter fundos a partir da venda de frações ideais vinculadas a unidades autônomas futuras para poder executar o empreendimento.
.
(CONTINUA)...