Os problemas cotidianos de locação imobiliária usualmente não encontram solução suficiente na lição, dita e repetida nos bancos escolares, que nas relações jurídicas obrigacionais os efeitos vinculariam apenas as partes, ao passo que nas relações jurídicas reais, como v.g. na transmissão da propriedade, ocorreria a expansão eficacial erga omnes.
A Lei 8.245/1991, que trata da locação de imóveis urbanos, indica diversas situações em que se pode atribuir eficácia erga omnes à locação. Uma delas em orientação oposta à fórmula latina “emptio tollit locatio” (a compra e venda rompe a locação).
Nesta edição da coluna “Direito Civil Atual”, dedicada à apresentação, reflexão e solução de problemas de direito privado pelos integrantes da Rede de Direito Civil Contemporâneo, enfrentaremos o tema dos efeitos da aquisição, em leilão público, de imóvel locado pela massa falida.
No caso de alienação, em hasta pública, do imóvel previamente locado pela massa falida, o que deve predominar? O interesse do locatário em manter a locação ou o interesse do adquirente de eventual rompimento do contrato, imissão na posse e amplo exercício da propriedade?
Em termos gerais, a Lei de Locações de Imóveis Urbanos permite que, sob certos pressupostos, o contrato de locação, nada obstante a sua natureza obrigacional, prevaleça e se imponha à transmissão imobiliária.
Pedimos atenção do leitor ao texto do art. 8.º da Lei 8.245/91: “Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel”.
A manutenção da locação e a sua oponibilidade ao adquirente do imóvel ocorrerá sob duas premissas: se o novo proprietário não denunciar, em noventa dias, a relação locatícia e, alternativamente, diante da chamada “cláusula de vigência em caso de alienação”, inserta em contrato adequadamente averbado na matrícula do imóvel.
Mas, no caso de execução judicial, com a aquisição em hasta pública do imóvel, essa eficácia predominaria? A resposta seria a mesma no caso de contratos de locação realizados pela massa falida?
Para a primeira questão, a resposta é afirmativa. O antes citado art. 8.º da Lei 8.245/1991 especifica situações de predominância da locação em caso de alienação e, não simplesmente, de venda do imóvel.
O termo “alienação” é amplo para abranger os diversos meios pelos quais pode ocorrer a transmissão da propriedade. O verbo “alienar” não coincide com o verbo “vender”. Vender e alienar são atos diversos. Conforme esclarecido por Alcides Tomasetti Jr, a alienação implica a transmissão de uma posição jurídica subjetiva ativa patrimonial. Assim, em rigor técnico, há alienação quando um objeto é entregue em doação, em dação em pagamento, mediante cessão de créditos e noutros meios de transmissão[1].
A alienação, para fins os do nosso raciocínio, sinteticamente compreendida como a transmissão da propriedade, abrangeria também a transferência havida em hasta pública, conforme explicação de Araken de Assis “… as locações anteriores à afetação do bem ao processo, portanto eficazes, ostentam disciplina particular e, às vezes, ao adquirente cumpre respeitá-las. (…) Na locação de imóvel urbano, seja qual for sua destinação, governada pela Lei 8.245, de 18.10.1991, a alienação do imóvel torna denunciável o vínculo (art. 8º, caput, 1ª parte). O conceito de ‘alienação’ abrange a alienação forçada e a adjudicação”[2].
Este entendimento também seria aplicável às locações contratadas pela massa falida? O cotidiano demonstra que essa interrogação, correspondente à segunda questão que nos propusemos a responder, repetidamente bate às portas dos tribunais brasileiros. Eis a segunda questão que nos propusemos a responder.
Tomando em conta a longa duração dos processos falimentares e, também, a deterioração dos bens durante esse percurso, não é incomum que os síndicos, respaldados pelo Poder Judiciário e pelo Ministério Público, realizem contratos de locação de imóveis da massa falida.
Também é comum que estas locações sejam contratadas por longos períodos, com vultosos investimentos pelo locatário, que pretende ser recompensado pelo tempo de uso, protegido pelas cláusulas de vigência em caso de alienação. A massa falida, por sua vez, além de preservar bens ameaçados pela decrepitude, encontra nessas locações uma importante fonte de recursos que, ao fim e ao cabo, também atenderão os interesses dos credores.
Nestes casos, a resposta não é tão simples. Tratando-se de locações realizadas pela massa falida sob o regime anterior à atual Lei de falências e recuperações (Lei 11.101/2005), diante do silêncio da legislação revogada a respeito do assunto (Decreto-Lei n.º 7.661/1945), o contrato de locação deve prevalecer, desde que observados os requisitos do antes citado artigo 8º da Lei 8.245/91.
Há precedente do STJ, relatado pelo Min. João Otávio de Noronha, no qual se decidiu pela manutenção da relação locatícia, contratada pelo falido anteriormente à quebra, com cláusula de vigência, mesmo diante da alienação em hasta pública. Pedimos permissão ao leitor para citar o núcleo da ratio decidendi: “(…) a sua condição de locatária lhe confere o direito a ser mantida na posse, em especial por estar munida de contrato anterior à falência, vigente por tempo determinado, com clausula de vigência em caso de alienado e averbado junto a matricula do imóvel. O direito da recorrente de ter obstada a imissão na posse pode ser observado pelo teor do art. 8° da Lei n. 8.245/91 (…) Até lá, o recorrido, que obteve a propriedade e a posse indireta do imóvel encontra-se sub-rogado nos direitos da empresa falida, devendo assumir a posição jurídica de locadora no contrato e, assim, perceber os frutos dali advindos, tendo em vista que, em função comutatividade e da onerosidade características do negócio, deverá receber os aluguéis por ceder o imóvel para locação”[3].
Cabe sublinhar uma distinção entre o julgado citado e a questão proposta ao leitor. No precedente, a locação foi contratada pelo falido. Discutimos situação que aponta uma necessidade de proteção ainda maior: quando a locação foi contratada pela massa falida, no curso do processo de falência, inclusive, mas não somente, para proteger os interesses dos credores do falido.
Considerando a regra de direito intertemporal da Lei n.º 11.101/2005, este seria o entendimento aplicável “aos processos de falência ou de concordata ajuizados anteriormente ao início de sua vigência, que serão concluídos nos termos do Decreto-Lei no 7.661, de 21 de junho de 1945” (art. 192 da Lei de falências e recuperação judicial).
Sublinhe-se que o critério de direito intertemporal elegeu o momento de ajuizamento das demandas de falência para distinguir a Lei aplicável e não a oportunidade da venda, por hasta pública, dos bens do falido. Pelo tempo usual para o deslinde de uma quebra, pode-se dizer que, hoje, considerável parcela das falências continua a seguir a Lei
A atual Lei de Falências e Recuperações, buscando trazer uma maior proteção aos adquirentes de bens em execuções falimentares, trouxe regra diversa: “Art. 114. O administrador judicial poderá alugar ou celebrar outro contrato referente aos bens da massa falida, com o objetivo de produzir renda para a massa falida, mediante autorização do Comitê. (…) § 2º. O bem objeto da contratação poderá ser alienado a qualquer tempo, independentemente do prazo contratado, rescindindo-se, sem direito a multa, o contrato realizado, salvo se houver anuência do adquirente”.
A aplicação dessa norma não aponta maiores dificuldades para os contratos de locação celebrados sem cláusula de vigência ou, ainda, não averbados na matrícula do imóvel. Nestas hipóteses, o legislador escolheu tutelar o interesse do novel proprietário em detrimento do locatário. Nestes casos, portanto, “emptio tollit locatio”.
A interpretação seguiria a mesma sorte nos casos em que, sob a égide da nova Lei, a massa falida contratasse a locação munida de cláusula de vigência, em contrato adequadamente averbado na matrícula do imóvel?
Em princípio sim, considerando a natureza específica da Lei Falimentar em vigor, o seu ingresso no ordenamento jurídico em tempo posterior à Lei de Locações, e o fato do texto do § 2.º ao art. 14 indicar uma norma de natureza cogente.
De qualquer modo, diante de situações de investimentos realizados pelo locatário, eventualmente proporcionais ao tempo contratado para a locação, é possível sustentar a existência de pretensões indenizatórias, contra a massa falida, pela realização de contratos com cláusulas de vigência ineficazes em razão do art. 192 da Lei de Falências e Recuperação de Empresas.
Por outro lado, cabe especial atenção às ressalvas feitas pelo juízo, a respeito da locação, no momento da hasta pública, sobretudo para que os investimentos do locatário não se transformem em fonte de enriquecimento injustificado ao adquirente.
*Esta coluna é produzida pelos membros e convidados da Rede de Pesquisa de Direito Civil Contemporâneo (USP, Lisboa, Girona, UFPR, UFRGS, UFSC, UFPE, UFF e UFC).
[1] TOMASETTI JR., Alcides. In: OLIVEIRA, Juarez. Comentários à Lei de Locações. São Paulo: Saraiva, 1992. p. 98-99
[2] ASSIS, Araken de. Manual da Execução. 11. ed. São Paulo: RT, São Paulo: 2007. p. 708.
[3] SUPERIOR TRIBUNA DE JUSTIÇA. Recurso ordinário em mandado de segurança 26.348/PR. Rel. Min. João Otávio de Noronha, DJE 09.09.2010.
(CONTINUAÇÃO)... a pretexto de interpretar a lei tem sempre alguém disposto a apresentar uma interpretação diferente, fantástica, que deve prevalecer a qualquer outra, inclusive ao próprio texto da lei, por mais claro que este esteja expresso.
Hoje já não vige mais o aforismo “in claris cessat interpretatio”, mas sim este “tamen in claris fit interpretatio”, que representa uma grave corruptela daquele princípio e revigora a sofística, como que fazendo-a ressuscitar depois de ter sido fragorosamente derrotada pela lógica de Aristóteles com os aportes dos estóicos e dos megáricos, que atravessou a história sem nenhum outro grande avanço, a ponto de Immanuel Kant chegar a firmar que não havia mais nada a ser revelado em termos de lógica e que esta, tal como chegara à sua época era completa e perfeita.
Kant equivocou-se num ponto. A lógica experimentou grandes avanços nos séculos XIX e XX, proporcionando à humanidade usá-la em todas as áreas do conhecimento humano e, por causa dela, alcançar conquistas antes inimagináveis. Infelizmente, no direito, o movimento que se verifica é o oposto. O retorno da sofística em detrimento da lógica. Raros são os operadores de direito que conhecem bem a lógica. Mais raros ainda são os que têm a perfeita noção de que na dialética forense tese e antítese podem ser contrárias ou contraditórias e que da correta identificação de como se correlacionam depende a solução a ser explicitada na síntese consistente da decisão judicial.
Tempos difíceis esses em que vivemos.
(a) Sérgio Niemeyer
Advogado – Mestre em Direito pela USP – sergioniemeyer@adv.oabsp.org.br
(CONTINUAÇÃO)...
Por outro lado, como ninguém se escusa de cumprir a lei alegando desconhecê-la, mesmo que o contrato contendo cláusula de vigência tenha sido autorizado pelo juiz da falência, o locatário não poderá invocar tal autorização em seu benefício porque a vontade do juiz não se sobrepõe à vontade da lei. A nulidade, contudo, deve atingir somente a cláusula de vigência, mas não todo o contrato.
Coisa completamente distinta são eventuais investimentos que o locatário haja realizado no imóvel. Estes seguirão as regras comuns. Se o contrato autorizar ressarcimento, então o direito de indenização, que não se confunde com multa pela denúncia do contrato antes do termo final, será devida. Se se tratar de benfeitorias necessárias, o locatário fará jus à indenização e até à retenção por benfeitorias. Em qualquer caso, penso que eventual crédito que possa ter o locatário deve ser classificado como extraconcursal, de modo que não entra no rateio universal, mas deve ser pago prioritariamente antes da satisfação dos créditos habilitados, por mais privilegiados que sejam.
Por fim, se não houver previsão de indenização ou houver cláusula expressa de renúncia a esse direito, nada será devido ao locatário.
Como se vê, não há motivo para celeuma a respeito dessa matéria. A lei, ou melhor, a solução está no ordenamento jurídico de modo claro e insofismável.
O problema é que hoje vivemos um momento de dar inveja a Protágoras, Gorgias, Córax, Tísias e outros sofistas conhecidos da história que ampliaram tremendamente a teoria pitagórica dos contrários (sobre cada coisa existe a possibilidade de dois discurso que se opõe e excluem reciprocamente): (CONTINUA)...
Não vejo qualquer dificuldade de compreensão e, conseguintemente, de aplicação das normas jurídicas em vigor a respeito da questão levantada pelo articulista.
A falência decretada com base no DL 7.661/1945 não obsta a contratação de relação locatícia com cláusula de vigência nos termos admitidos pela Lei 8.245/1991. Daí que a alienação do imóvel locado, ainda que em hasta pública, implica necessariamente o respeito aos termos do contrato, isto é, à cláusula de vigência, até porque, convenha-se, tal contrato conta com autorização judicial do juiz da falência e não seria crível que o juiz autorizasse a cláusula de vigência para conferir maior segurança ao locatário e depois se volte contra essa autorização.
Já sob a égide da nova lei falencial (Lei 11.101/2005), malgrado o § 5º do art. 192 conceda ao juiz poderes para autorizar a locação ou arrendamento de bens imóveis da massa para evitar sua deterioração, e apesar de o resultado da locação reverter em benefício da massa, o § 2º do art. 114 do mesmo diploma legal deixa claro que o contrato de locação não pode conter cláusula de vigência. Isto significa que o juiz não pode autorizar a celebração de contrato de locação com tal cláusula e, se o fizer, tanto a cláusula quanto a autorização judicial a seu respeito serão nulas porque violam norma expressa de lei cogente.
Em outras palavras, as disposições cogentes do § 2º do art. 114 da Lei 11.101/2005 são incompatíveis e inconciliáveis com as disposições do art. 8º da Lei 8.245/1991. Como a lei falencial é específica e posterior à lei inquilinária, as normas contidas na primeira prevalecem sobre as da segunda, naquilo em que forem incompatíveis ou estiverem em conflito.
(CONTINUA)...
Texto esclarecedor sobre uma questão de difícil solução. O problema está longe de se limitar a aplicação da lei. Aborda a eficácia real em um contrato obrigacional que pode se sobrepor à transmissão imobiliária. O artigo, também, aponta uma hermenêutica própria que afasta a ideia, dita e repetida, porém incorreta, de que a venda em hasta pública geraria uma aquisição originária. Ou seja: a ciência do direito, para além da mera aplicação da lei, talhada com a boa técnica e aplicada à solução de casos práticos. A Nova Lei de Falências trouxe inovação no tema e, por isso, o texto auxilia a diferenciar os dois regimes. Leitura obrigatória para quem, de fato, trabalha cotidianamente com direito privado. Parabéns ao Conjur pela excelente coluna “Direito Civil Atual”.
Gustavo Pugsley – Mestrando em Direito na USP e Advogado.
O comentarista Gustavo de Revorêdo Pugsley afirmou tratar-se de questão difícil. Siceramente, não vejo dificuldade alguma nela, ainda mais depois da brilhante exposição do comentarista Sérgio Niemeyer. Talvez, o que se queira seja criar a dificuldade para depois vender a facilidade. De qualquer modo, indago, se realmente existem dificuldade de compreensão da questão, poderia o comentarista Gustavo de Revorêdo Pugsley enumerá-las, porque até eu, que sou médico aposentado amante das letras jurídicas, não consigo enxergá-las depois de ler os que dizem as leis referidas. E se realmente o comentarista Gustavo de Revorêdo Pugsley vê dificuldade nessa questão, talvez devesse cogitar deixar o mestrado e voltar para a graduação em busca de uma formação de base mais sólida. Pode ser uma decisão sábia.
Prezado Dr. Rodrigo Xavier Leonardo, o seu artigo tem a importância de demonstrar a necessidade de se compreender a eficácia do direito pessoal perante terceiros, bem como ter esse direito a virtualidade de não se restringir ao plano do direito obrigacional, e alcançar o plano do direito das coisas.
Esses conceitos jurídicos da teoria geral do direito privado são fundamentais para que possamos analisar, com precisão, regras jurídicas que, em um primeiro momento, aparentam ser de fácil compreensão, mas que, em verdade, suscitam várias dúvidas em sua aplicação quando defrontadas perante casos práticos.
Desse modo, apenas me resta agradecer-lhe e parabenizá-lo pelo instigante artigo.
O art. 75 da Lei 11.101/2005 bem expressou a mudança paradigmática que se pretendeu com a alteração do regime falimentar brasileiro.
Ao disciplinar que a falência visa a "preservar e otimizar a utilização produtiva dos bens, ativos e recursos produtivos, inclusive os intangíveis, da empresa", a LRF explicitou que mais do que se preocupar com a satisfação dos credores, a nova disciplina buscou a tutela do mercado.
Neste sentido que a discussão trazida à tona pelo articulista é de bastante relevância, afinal, cabe a partir da interpretação legal identificar qual dos interesses deve prevalecer no contexto das locações realizadas pela Massa Falida, já que não é de simples constatação a resposta de como se atingir o objetivo de proteger o mercado da maneira mais eficiente.
A atuação nos processos falimentares, com a multiplicidade de interesses em jogo e com a complexidade inerente, demonstra o quão preciosa é a análise da validade e dos efeitos de todos os negócios que envolvam a massa falida, notadamente em razão da duplicidade de diplomas normativos incidentes, não raramente divergentes.
O respeito às instituições por meio da interpretação sistemática do texto legal, como a realizada no artigo ora comentado, parece ser a melhor maneira de se alcançar a pretendida estabilidade, única capaz de trazer o bom desenvolvimento do mercado.
Marcia Carla Pereira Ribeiro e Giovani Ribeiro Rodrigues Alves
(Professores de Direito Empresarial)
Discordo veementemente dos apontamentos feitos pelo Dr. Sérgio Niemeyer, endossados pelo médico Sherlock_Holmes (??). As ilações feitas sob o título “Dificuldade de intelecção da lei. Inexistência. Texto claro,” revelam, em verdade, uma “dificuldade de intelecção” do artigo injustamente criticado. Por sua vez, os comentários feitos no título “onde está a dificuldade”, são compreensíveis, já que feitos por alguém que confessa não ser da área e não está habituado com o “mundo” do Direito.
O texto elaborado pelo Dr. Rodrigo Xavier Leonardo, um dos mais brilhantes civilistas de sua geração, é, efetivamente, de leitura obrigatória. Nesse sentido, apoio, integralmente, as palavras do Dr. Gustavo Revorêdo Pugley. O artigo é claro, sucinto, além de extremamente atual e esclarecedor, a despeito de enfrentar questão de difícil solução.
A crítica feita, além de revelar falta de entendimento do sentido global do texto, e em específico tópico tratado pelo autor, deixa de lado todo o restante dos comentários elaborados.
Veja-se, por exemplo, dentre outras que poderiam ser sublinhadas, a brilhante contribuição que o articulista traz ao fazer a interpretação de "alienação" no contexto em que a palavra foi utilizada no caput do art. 8 da Lei de Locações.
Nesse sentido, o autor utilizado pelo Dr. Rodrigo, ALCIDES TOMASETTI JR - após esclarecer que alienação é "a transmissão de uma posição jurídica subjetiva ativa patrimonial (i.e., direito de crédito, direito real) do setor patrimonial da esfera jurídica do alienante para o setor patrimonial da esfera jurídica do alienatário ou adquirente, pelo intermédio de negócio jurídico unilateral ou plurilateral entre vivos", referindo-se ao citado artigo oitavo -, diz que alienação "é qualquer alienação (....)
(continuação)... , a título singular ou universal."
Portanto, parece-me correto dizer que a arrematação decorrente de alienação em hasta pública, a partir das premissas expostas no texto, também é uma forma de alienação, gerando aquisição real por parte do arrematante. Aliás, AREKEN DE ASSIS diz que “o conceito de ‘alienação’ abrange a alienação forçada e a adjudicação”.
Desta forma, mesmo que seja um modo de aquisição originária, os direitos dela decorrentes em favor do adquirente (em sentido amplo) não podem se sobrepor aos direitos do locatário se a locação for por tempo determinado e contiver cláusula de vigência no contrato, devidamente averbado no registro de imóveis.
Como consequência, em razão da Lei Especial, ainda que a locação não gere uma obrigação propter rem, o arrematante do imóvel não poderá exercer o poder de denunciar o contrato de locação, já que, “Tecnicamente, o que decorre da cláusula de ‘vigência’, pactada no instrumento negocial levado ao registro competente (...) é a oponibilidade da posição jurídica contratual de locatário, no sentido de tornar eficazes, em face de qualquer pessoa (erga omnes), que venha a ser adquirente (em sentido lato) do imóvel urbano, as pretensões, as faculdades, os poderes e as imunidades estritamente pertinentes à parte contratual locatária, a qual, por haver no seu nucleio um direito subjetivo de crédito (posição jurídica subjetiva ativa, complexa e relativa (...), seria em princípio contraponível apenas à pessoa do locador, isto é, relativamente ao figurante, ou aos figurantes, na parte contratual locadora.” (TOMASETTI JR).
Parece-me que não é preciso ser Sherlock Holmes para descobrir que o Dr. Sérgio Niemeyer e Sherlock Holmes são a mesma pessoa...
Ah, Gustavo: não desista do mestrado! #força#foco#fé
(CONTINUAÇÃO)...
Nem por isso me demovo de assumir minhas posições publicamente, porque elas representam o meu compromisso com a decência e com a honestidade intelectual.
Por essas razões não admito a imputação e a rechaço com veemência. Lançá-la sem conhecimento de causa é indigno, ofensivo e injuriante.
(a) Sérgio Niemeyer
Advogado – Mestre em Direito pela USP – sergioniemeyer@adv.oabsp.org.br
Acho que o senhor tira conclusões apressadamente. Não atribua a mim coisas que não me pertencem.
Diferentemente do médico, que prefere usar uma alcunha, e muitos outros como ele e o senhor mesmo, que exercem o legítimo direito de usarem um pseudônimo, direito este que eu respeito e nunca, como outros, ousei atacar, porque não me importa quem sejam as pessoas, importam-me, para o debate, o que elas manifestam como argumentos por meio dos quais apresentam seus pensamentos, eu assino meus comentários, artigos com o meu nome.
Só para o seu conhecimento e dos que lerem este comentário, comento matérias do Conjur desde 2003. São 12 anos de participação ativa nesses debates, e já acumulo nada menos do que 12 volumes com cerca de 450 páginas cada um, em formato de livro (14,85 cm x 10,5 cm), e todos são assinados com o meu nome. Isso é a minha história. Portanto, não tente, nem pense em lançar qualquer nódoa ou dúvida sobre isso, porque terá que provar o que diz, sob as penas da lei.
Por assinar minhas posições, tenho sofrido retaliações covardes nunca reveladas de juízes e assessores de juízes, conforme me foi relatado por amigos que ocupam posições diversas no Judiciário, e só não tomei providências por dever de lealdade para com esses amigos, pois o alerta deles foi sob o meu compromisso de não revelar a minha fonte. Daí decorre que também não posso denunciar a prática covarde e mesquinha de que sou alvo, que representa muito bem os desvios de finalidade do exercício do poder nessa terra tupiniquim.
(CONTINUA)...
(CONTINUAÇÃO)... No segundo, também consoante proposto pelo articulista, a locação é celebrada no curso do processo falimentar depois da quebra, isto é, tendo por locador não o falido, mas a massa falida representada pelo síndico.
Nenhuma das questões comporta, no meu sentir, qualquer dificuldade para ser resolvida ao lume das disposições legais em vigor. A lei contém a solução. Mas pode ser mal-aplicada? Com toda certeza, sim. E isso é o que mais acontece. Mas daí pensar que se trata de um caso difícil, um “hard case” vai uma distância abissal.
Pode ser também que mentes mais arrevesadas não consigam enxergar as coisas com a mesma simplicidade e clareza que eu. Tudo isso é bem compreensível. Afinal, o que nos caracteriza a todos é o princípio da alteridade. Cada um é cada um e ninguém é igual ao outro.
(a) Sérgio Niemeyer
Advogado – Mestre em Direito pela USP – sergioniemeyer@adv.oabsp.org.br
(CONTINUAÇÃO)... E neste passo adianto logo que quem não gosta de crítica não deve escrever para o público em geral, pois o combustível do progresso do conhecimento funda-se precipuamente na crítica, no desafio, e não em panegíricos, porque estes são dúlcidos, massageiam o ego e amiúde encobrem os erros, enquanto as críticas, malgrado sejam sempre consideradas ríspidas, deselegantes, agressivas, rudes, por mais brandas e eufemísticas que possam ser, porque afrontam o ego, e também por esse motivo, ainda que se mostrem assaz objetivas, invariavelmente são sempre recebidas distorcidamente e impregnadas de pessoalidade, estas forçam a reflexão e nos forçam deparar com uma realidade imarcescível: a de que podemos não estar na posse da verdade ou da razão.
O que pode ocorrer são decisões judiciais ilegais, como apontei no meu primeiro comentário, uma vez que, com o advento e a entrada em vigor da nova LRF, nenhum órgão jurisdicional pode autorizar a locação de imóvel pertencente ao acervo de uma massa falida com cláusula de vigência, porque esta cláusula está proscrita pelo art. 114, § 2º, da LRF.
Devo lembrar que o próprio articulista delimitou o escopo do artigo quando formulou as duas questões seguintes, sobre a eficácia do contrato de locação: “Mas, no caso de execução judicial, com a aquisição em hasta pública do imóvel, essa eficácia predominaria? A resposta seria a mesma no caso de contratos de locação realizados pela massa falida?”
No primeiro caso, a locação foi celebrada pelo falido ainda antes da quebra, conforme o próprio articulista, e aqui não acrescento nada à questão por ele formulada. (CONTINUA)...
(CONTINUAÇÃO)... Se não as quita, seu patrimônio pode ser expropriado e liquidado, isto é, alienado onerosamente (expressão pomposa que significa suscintamente, vendido), menos porque o proprietário seja um alienado do que porque bens do seu patrimônio devam ser convertidos em moeda corrente para que o produto da alienação (venda em sentido estrito) seja empregado na satisfação dos créditos em aberto. O leilão ou a praça (hasta pública) não passam de meios ou modos de se alienar bens e direitos de qualquer natureza. Mas, definitivamente, não representa modo de aquisição originária por uma simples razão: a lei não prevê dessa forma.
Não há qualquer dificuldade também a esse respeito, embora a jurisprudência tenha criado um entendimento que aberra do direito, segundo o qual a aquisição em leilão ou hasta pública é originária do direito de propriedade, no que viola pela proa as disposições do Código Civil a respeito dessa matéria e, conseguintemente, ofende também o art. 5º, II, da CF.
Quanto ao tema cujo debate é proposto no artigo, não há o conflito sugerido pelo articulista entre as regras da Lei 8.245/91 e a Lei 11.101/2005. (CONTINUA)...
(CONTINUAÇÃO)...
Portanto, nem o articulista nem o prof. Tomasetti estão ensinando algo novo, inusitado, inédito, que um bom aluno de direito ou de letras, ou de linguística, devotado aos conceitos subjacentes às palavras, ou melhor, ao significado das palavras e sua formação não saibam e não se aprenda nos primeiros anos da faculdade. Clóvis Beviláqua, Washington de Barros Monteiro, Orlando Gomes, Sílvio Rodrigues, San’Tiago Dantas, Serpa Lopes, Caio Mário da Silva Pereira, só para citar os clássicos, já diziam isso. Nunca qualquer deles usou o termo “alienar” ou “alienação” para referir exclusivamente à venda. Alienação é gênero de que são espécies a doação, a troca ou permuta, a dação em pagamento, etc.
Quanto à equivocada jurisprudência que considera as aquisições em hasta pública como aquisições originárias, eu mesmo já demonstrei o erro em que incorre (cf. comentário aposto ao pé do artigo intitulado “Não incide imposto inter vivos nas arrematações judiciais de imóveis”, link: http://www.conjur.com.br/2014-dez-07/hel
É evidente que meu entendimento se funda em que a alienação em hasta pública não passa de venda forçada em que a vontade do proprietário é suprida pelo órgão jurisdicional. Afinal, é o patrimônio da pessoa, e não ela própria em si mesma considerada (aí incluso o seu corpo) que constitui a garantia geral de satisfação das obrigações que contraiu. (CONTINUA)...
Realmente, sobre ser mais objetivo que os demais comentaristas e ter as ideias bem mais esclarecidas, parece que o médico que prefere o epíteto do grande investigador criado por Sir Arthur Conan Doyle tem razão. Querem criar a dificuldade para depois prover a facilidade.
Houve até que se atrevesse a dizer que eu e ele somos a mesma pessoa. Não gostei disso, mas, pensando bem, enquanto as manifestações dele forem elogiosas a mim, não me importo com essa ironia. Mas o dia em que forem ofensivas, aí já não será admissível essa assimilação.
De qualquer modo, só um alienado pensaria que “alienação” significa apenas “vender” (não resisti ao jogo de palavras). Basta consultar um bom dicionário da língua portuguesa para verificar que não é assim. E se quiserem ir além do prof. Alcides Tomasetti Jr., consultem dicionários do séc. XIX, ou mesmo, um dicionário etimológico. O termo vem do latim “alienatio, -onis”. Já naquele idioma o substantivo derivava do verbo “alieno, -as, -are, -avi, -atum”, que significa transferir a propriedade para outra pessoa, em cuja formação entra o prefixo “ali” que indica outro ou para outro. Sustentar o contrário é que seria difícil de compreender, não só por operadores do direito, mas principalmente pelos seus destinatários, as pessoas leigas, porque é a elas que se dirige a regra segundo a qual “ninguém se escusa de cumprir a lei, alegando que não a conhece” (LINDB, art. 3º). Como a lei é escrita em vernáculo, e como todos conhecem o vernáculo, então, não surpreende que as pessoas devam conhecer também a lei.
(CONTINUA)...
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