É possível a penhora de imóvel em ação de cobrança de cota de condomínio contra o locatário — já em fase de cumprimento de sentença —, mesmo que o proprietário não esteja no polo passivo da ação. A decisão é da 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça.
A relatora do recurso, ministra Nancy Andrighi, explicou que a obrigação de pagamento das despesas condominiais é de natureza propter rem, ou seja, é obrigação "própria da coisa", caracterizada pela particularidade de o devedor se individualizar única e exclusivamente pela titularidade do direito real, desvinculada de qualquer manifestação de vontade.
De acordo com a relatora, essa característica também incide sobre determinada pessoa por força de determinado direito real, isto é, só existe em razão da situação jurídica do obrigado, de titular do domínio ou de detentor de determinada coisa.
Para a ministra, a obrigação propter rem é equivalente ao compromisso imposto aos proprietários e inquilinos das unidades de um prédio de não prejudicarem a segurança, o sossego e a saúde dos vizinhos.
A relatora lembrou que, no julgamento do REsp 1.345.331, a 2ª Seção firmou a tese segundo a qual "o que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto".
Nancy Andrighi também citou que, no REsp 1.704.498, a 3ª Turma decidiu pela possibilidade de a arrendatária do imóvel figurar no polo passivo de ação de cobrança de despesas condominiais, pois é ela quem exerce a posse direta sobre o bem e quem, em realidade, usufrui dos serviços prestados pelo condomínio.
Desse modo, a ministra apontou que "a ação de cobrança de débitos condominiais pode ser proposta em face de qualquer um daqueles que tenha uma relação jurídica vinculada ao imóvel, o que mais prontamente possa cumprir com a obrigação".
Coisa julgada
O caso analisado — observou a relatora — ocorreu na vigência do CPC/1973, cujo artigo 472 define que os efeitos da coisa julgada são restritos àqueles que participam da ação judicial, não beneficiando nem prejudicando estranhos à relação processual.
"No entanto, essa regra não é absoluta e comporta exceções. Em determinadas hipóteses, a coisa julgada pode atingir, além das partes, terceiros que não participaram de sua formação", destacou.
Segundo Nancy Andrighi, a partir da premissa de que o próprio imóvel gerador das despesas constitui garantia do pagamento da dívida, dada a natureza propter rem da obrigação, pode-se admitir a inclusão do proprietário no cumprimento de sentença em curso.
"A solução da controvérsia perpassa pelo princípio da instrumentalidade das formas, aliado ao princípio da efetividade do processo, no sentido de se utilizar a técnica processual não como um entrave, mas como um instrumento para a realização do direito material. Afinal, se o débito condominial possui caráter ambulatório, não faz sentido impedir que, no âmbito processual, o proprietário possa figurar no polo passivo do cumprimento de sentença", afirmou. Com informações da assessoria de imprensa do STJ.
REsp 1.829.663
2(continuação)…
A resposta é desenganadamente negativa, o que significa que a decisão do STJ não é apenas uma violação frontal da garantia da propriedade, contida no art. 5º, XXII, mas também e principalmente um agressão frontal à garantia do devido processo legal.
O locatário é parte ilegítima para compor o polo passivo da demanda. Ele não está obrigado perante o condomínio, mas tão somente perante o locador, a menos que o condomínio, representado pelo síndico, tenha intervindo no contrato de locação. Portanto, o rigor técnico processual impunha o reconhecimento de ofício da ilegitimidade de parte passiva, pois, de acordo com a notícia, o condomínio propôs a ação contra o locatário.
A ação deveria ser extinta sem julgamento de mérito e o condomínio deveria propor outra, contra o proprietário. Este, poderia denunciar da lide ao locatário e seu fiador, ou apenas pagar a dívida e depois acionar regressivamente o locatário e seu fiador. Mas, o que nunca poderia ter sido admitido é que o condomínio ajuizasse demanda cobrando ao locatário, pois este contraiu obrigação alguma perante o condomínio, e o fato de a obrigação pelo rateio condominial ser agora de natureza real não chega a ponto de fazer com que traslade para quem não é proprietário.
A cada dia que passa fica mais difícil poder dar uma aula ou um parecer técnico fundado na lei, nos conceitos jurídico radicados na consciência dos operadores do direito desde longa data, porquanto nossos tribunais já não dão mais a menor importância para o que dispõem a lei, os conceitos jurídicos e a Constituição. Fazem apenas o que querem, consultando somente suas próprias vontades pessoais.
Triste fim nos aguarda.
(a) Sérgio Niemeyer
Advogado – sergioniemeyer@adv.oabsp.org.br
No Brasil, as coisas vão, cada vez mais, de mal a pior.
O Código Civil de 2002, no art. 1.345, ao estipular que “O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios”, transformou a obrigação decorrente do rateio das despesas condominiais, que antes era apenas obrigação “propter rem”, em obrigação real, de modo que tem sequela e o imóvel constitui garantia pelo seu cumprimento.
Essa obrigação incumbe ao proprietário. Se este aluga o imóvel, e no contrato de locação o locatário se obriga a pagar o rateio condominial, essa obrigação é contraída em face do locador, não do condomínio. Isto significa, por obra do princípio da relatividade dos contratos, que não aproveita nem prejudica senão aqueles que nele intervieram, que o condomínio não “enxerga” o locatário como a pessoa obrigada a pagar a cota condominial, mas apenas o proprietário.
Essa exegese está em absoluta harmonia com os ditames constitucionais segundo os quais “ninguém será privado […] de seus bens sem o devido processo legal” (CF, art. 5º, LIV).
Ora sendo a penhora ato judicial cuja natureza jurídica é constritiva, pois representa a expropriação do bem para limitar o poder de disposição pelo proprietário, então, a pergunta que não quer calar é:
Como fica a proteção à propriedade e a garantia constitucional se se admite que o bem possa ser penhorado e até levado a leilão ou adjudicado, sem que o proprietário seja parte no processo para defender seu direito de propriedade? Será possível privá-lo da propriedade do imóvel sem o devido processo legal em que ele tenha sido parte?
(continua)…
Juízes, Tribunais, aliás, qq um que tem o poder judicante, estão ameaçando toda a construção doutrinaria do processo civil perpassado pela doutrina italiana, germânica que denotoram regras processuais para não só garantir o direito material e próprio processo em si. É como o esqueleto humano que tem a finalidade de sustentar o corpo e mutatis mutandis faz parte dele. Ora, a instrumentalidade processual, utilizada para amparar o julgado, não tem o condão de invalidar o direito processual da parte lesada em se defender, ainda que se trate o tema de direito real que assola a res. Se confunde in casu a materialidade do direito com a esfera processual. Se esta é prescrita e foi proscrita o processo fica viciado.
O que mais assusta é dizer que a regra do artigo 506, do alcance da "coisa julgada" não é absoluta e comporta exceções e, daí pode atingir, além das partes, terceiros que não participaram de sua formação.
Durmam, caríssimos colegas, com tal barulho !!!
Está cada vez mais difícil a vida do aplicador do direito. No crime, todo dia é uma maluquice nova do congresso/presidente. No cível, todo dia uma invencionice diferente do Judiciário.
Melhor reiniciar tudo de novo. Não deu certo.
Com todas as vênias, a decisão é estapafúrdia.
Atropelados restaram o Princípio do Devido Processo Legal e o da Legitimidade para ser parte em Juízo.
De se ver que o proprietário sequer tinha conhecimento da demanda, eis que equivocadamente manejada contra o inquilino.
Eis que é surpreendido com a expropriação judicial de seu bem, sem ao menos ter tomado conhecimento dos fatos.
Verdadeira surpresa.
A segurança jurídica foi verazmente estuprada.
A decisão carece de ser revista com urgência.
Gostaria de fazer coro com as palavras do Dr. Sérgio Niemeyer.
Fico imaginando que, no futuro, nas aulas introdutórias do Direito, as fontes do Direito serão ensinadas de forma a classificar a lei (em sentido amplo) juntamente com os costumes (fontes informais).
Dr. Sérgio Niemeyer com seus comentários sempre relevantes.
Mais uma decisão reprovável do nosso Judiciário!
NADA justifica não terem citado o PROPRIETÁRIO no processo de conhecimento!!!
2(continuação)...
Por isso que o condomínio deveria ter sido declarado carecedor da ação, pois o locatário, malgrado seja possuidor direto do imóvel e usuário dos serviços cujas despesas correspondentes devam ser rateadas entre os condôminos, só deve participar desse rateio por ressarcimento ao locador em razão de cláusula inserta no contrato de locação. Ou seja, sua obrigação é para com o locador, não para com o condomínio. Frente a este responde sempre o proprietário, inclusive na hipótese de não ser ele o locador, pois a obrigação real de contribuir para as despesas condominiais é do condômino, ou seja, do proprietário da unidade autônoma que também é proprietário da fração ideal do terreno e das partes comuns do prédio.
A inconstitucionalidade da decisão é clara como a luz solar.
Mas, como eu já havia adiantado, no Brasil de hoje, com a essa justicinha Mandrake, Abracadabra que nó estamos vendo aí, a lei e a Constituição não valem nada, não servem para ninguém orientar sua própria conduta, pois será sempre surpreendido com algum truque, alguma mazela que afasta o texto claro e hialino da norma legal.
(a) Sérgio Niemeyer
Advogado – sergioniemeyer@adv.oabsp.org.br
Qual a natureza jurídica da penhora?
A doutrina não hesita afirmar que a penhora possui natureza jurídica de constrição patrimonial. É ato que retira do proprietário o poder de disposição do bem penhorado. Portanto, afeta um dos atributos da propriedade e, conseguintemente, o próprio direito de propriedade.
Admitir possa ser penhorado o bem de alguém sem que a pessoa tenha sido parte do processo expropriatório viola o direito de propriedade. Na pior das hipóteses, o proprietário tem a ação de embargos de terceiro para assegurar seu direito e afastar a constrição que o limitou.
E foi isso que o STJ negou: o direito de o proprietário afastar a penhora pela via dos embargos de terceiro. Ao assim se pronunciar, o STJ admitiu a possibilidade de o imóvel penhorado ser adjudicado ou alienado em hasta pública sem que o proprietário tenha tido o direito de se defender.
Torno ao argumento primevo. A lei não diz “são deveres do condômino e do possuidor”, ou “são deveres do condômino ou do possuidor” “contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção”. A lei diz simplesmente “são deveres do condômino contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção”.
Incluir a palavra “possuidor”, ou a expressão “possuidor direto” no texto legal significa mudar sua redação, alterar seu conteúdo, porque obviamente “condômino” não guarda relação de sinonímia nem parecença com “possuidor”, seja este direto ou indireto.
Aplica-se a regra de hermenêutica “inclusio unius, alterius est exclusio”.
(continua)...
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