Um consumidor de Cariacica (ES) deve ser indenizado pela construtora de quem comprou uma sala comercial com área útil menor do que a ofertada. Segundo perícia, o imóvel tem 22,33 metros quadrados de área útil, embora tenha sido negociado como tendo área de 24 metros quadrados. Assim, o juízo da Vara Única de Venda Nova do Imigrante (ES) condenou a empresa ao pagamento do dano material no valor de cerca de R$ 8 mil, correspondente a 7% do total pago pelo bem (ou 1,7 metro quadrado).
Damir Kopezhanov/Unplash
Segundo o juiz Valeriano Cezario Bolzan, o ponto controvertido da lide restringe-se em saber se o autor foi ou não induzido a erro pela empresa ré ao adquirir um imóvel com uma metragem inferior àquela que acreditava estar comprando.
Em áudio juntado aos autos, o corretor da construtora confirma que o imóvel tem 24 metros quadrados de área útil. A prova pericial também chegou a esse número, mas ele se refere à área privativa. O espaço líquido, contudo, é 1,7 metro quadrado menor.
Assim, o juiz acolheu o pedido do consumidor, mas negou o pleito de dano moral. "Embora tenha sido reconhecida a defasagem do tamanho do imóvel, as provas dos autos confirmam que o autor estabeleceu escritório no local, bem estruturado, de modo que nunca teve prejuízo não patrimonial em razão da diferença de metragem da sala", concluiu.
0002769-39.2017.8.08.0049
2(continuação)…
Além disso, é preciso determinar se a informação sobre a área útil é meramente enunciativa ou não, porque embora o CDC seja a norma geral de regência da relação jurídica de compra e venda do imóvel, o CCb possui regra específica sobre a questão. Em outras palavras, a solução específica para controvérsias envolvendo a disparidade de área de imóvel quando se trata de compra e venda não está disciplinada no CDC, mas no art. 500 do CCb.
De acordo com esse dispositivo, quando a menção à área não é meramente enunciativa, admite-se discrepância de até 5% (um vigésimo) da área mencionada no negócio, sem induzir a obrigação de redução ou majoração do preço. Porém, o § 3º do art. 500 estabelece que, quando o negócio é “ad corpus”, isto é, tenha por objeto coisa certa e determinada, sendo a alusão à área respectiva meramente enunciativa, não deve haver complemento nem redução, e, “a fortiori”, redução ou majoração do preço.
A meu aviso, s.m.j., nenhum imóvel comercial é negociado na modalidade “ad mensuram”, mas sim na modalidade “ad corpus”. O objeto é uma sala comercial. Se sua área é de 24 metros quadrados de área privativa ou de área útil, isso não é importante para a realização do negócio em si, nem para a fixação do preço, o qual, aliás, é de regra estabelecido em função da área total e nunca em função da área privativa.
Portanto, a meu ver, andou mal a sentença e merece ser reformada pelo TJ porque não se pode relegar a praxe comercial e de fixação dos preços de imóveis urbanos a um segundo plano. No caso, não há dano nem prejuízo indenizável. O imóvel não se desvalorizou por apresentar área útil de 22,3 m2 e área privativa de 24 m2.
(a) Sérgio Niemeyer
Advogado – sergioniemeyer@adv.oabsp.org.br
Ainda que se entenda que a lei de regência do caso concreto seja o CDC, ainda assim o CCb tem aplicação supletiva naquilo que o CDC não regula.
De um lado, o CDC, em seu art.6º, III, garante ao consumidor o direito de ser adequadamente informado sobre a qualidade e quantidade do produto. No caso, dúvida não há de que a correta informação sobre a área útil do imóvel insere-se nessa garantia legal.
Por outro lado, ainda o CDC, no art. 18, estabelece que os fornecedor de produto durável (como é o caso de uma sala comercial) responde pelo vício de qualidade e quantidade “que os tornem impróprios ou inadequados ao consumo a que se destinam ou lhes diminuam o valor, assim como por aqueles decorrentes da disparidade, com a indicações constantes do recipiente, da embalagem, rotulagem ou mensagem publicitária, respeitadas as variações decorrentes de sua natureza, podendo o consumidor exigir a substituição das partes viciadas”.
A primeira vista, pode parecer aos mais açodados que o vício de área relatado na notícia sobre o caso em comento enquadra-se na moldura legal desses dispositivos.
Porém, um exame mais profundo aponta em direção contrária.
De outra banda, não se nega que a confusão feita pelo corretor de imóveis na negociação entre área privativa e área útil do imóvel, prestando ao comprador informação inadequada não pode ser alegada como erro escusável da responsabilidade.
Porém, o diálogo que deve haver entre o CDC e o CCb indica que ao comprador, consumidor, não basta provar a diferença entre a área útil real e a área que lhe foi informada possuir o imóvel no momento da negociação. É preciso demonstrar também que não teria comprado o imóvel se tivesse a informação correta de que a área útil e não a área privativa, era 7% menor.
(continua)…
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