Artêncio Filho: Novas considerações sobre o condômino antissocial

Continua parte 1.

Como ficam os contratos de locação?
E o inquilino, pode sofrer a mesma sanção que o condômino nocivo ou antissocial? Aqui temos a presença de um contrato de locação firmado entre o proprietário do imóvel e um locatário; esse contrato de locação pode ser atingido pela qualificação e imputação de nocividade a uma das partes, aplicando-se a pena de afastamento do imóvel?

A Lei do Inquilinato (8.245/91) é a responsável por regulamentar e ditar as regras dos contratos de locação residencial e comercial. Como as demais regulamentações, não abrange todas as situações fáticas de um contrato de locação, valendo-se, por analogia, das regras de outras leis e também princípios contratuais e constitucionais. Essa lei olha mais para a relação contratual (comportamento as partes ante o contrato firmado), havendo direitos e deveres do locador e do locatário (artigos 22 e 23), inexistindo trato quanto ao comportamento antissocial. Essa visão (atos antissociais) vem do Código Civil (Capítulo VII, Condomínio Edilício), conforme o artigo 1.337, parágrafo único.

Como exemplo, cita-se um caso julgado pelo TJ-SP, onde em ação de despejo movida pelo locador contra o locatário, constou como embasamento contra o inquilino, o reiterado comportamento antissocial perante o condomínio e os demais condôminos, e o risco do proprietário da unidade ser penalizado com pagamento de multas de valores elevados em razão do comportamento do ocupante da unidade.

A decisão a que se chegou, bebeu amplamente da situação fática, balanceando os direitos individuais e os direitos coletivos. Com a sentença, inaugurou-se uma nova interpretação e decidiu-se pela rescisão do contrato de locação do inquilino antissocial, decretando-se o despejo deste contratante. Contudo, se o inquilino é um problema para o condomínio e o proprietário locador não age, poderia então o condomínio agir para requerer a expulsão desse condômino? A ideia de comportamento antissocial está bem disposta no capítulo de condomínio edilício, pois ela se enquadra justamente na situação de vida social.

O agir antissocial consta do capítulo do condomínio edilício, fazendo parte da situação de vida social, considerando-se como tal aquilo que não segue os costumes e as boas maneiras da sociedade ou da vida em condomínio, enquanto que reiterado é o comportamento que se repete, pela mesma infração ou por outros tipos de infringência. A vida em condomínio requer que os direitos de um condômino cessem onde começam os direitos do outro condômino, permanecendo as mesmas obrigações e o respeito à lei, convenção e regimento interno (aqui vigora um pacto de comportamento social) para um convívio harmonioso.

Para aqueles condôminos que acham que podem fazer o que quiser no condomínio e que regras não precisam ser cumpridas, a primeira consequência desta conduta é a advertência que pode evoluir para aplicação de multas (previstas na convenção, no regimento ou lei — artigo 1.337, CCB), e podem ser majoradas conforme o comportamento e repetição. Então, se a multa não resolve, seria a exclusão uma solução? O assunto ainda é polêmico e comporta entendimentos bem definidos.

Antes de entrar pela análise do assunto deste tópico, a palavra exclusão (com o sentido de restringir, afastar, retirar, expulsar, eliminar, cortar, suprimir a convivência do antissocial assim reconhecido naquela comunidade condominial) não poderá atingir o impedimento do exercício total da propriedade pelo apenado como antissocial. Assim sendo, melhor imputar ao que sofre a sanção como antissocial, sua eliminação da convivência social no condomínio ante a efetiva e provada perturbação do compromisso de comportamento social. Mas o fato é que alguns reconhecem o direito do condomínio de pedir o afastamento ou exclusão do condômino antissocial, enquanto que outros não reconhecem essa possibilidade. À margem dos entendimentos, o Poder Judiciário vem acolhendo decisões para determinar a exclusão do antissocial e nocivo da convivência condominial, após decisão assemblear e quórum qualificado, mas nunca pelo uso da força bruta própria ou arbitrário das próprias razões.

Também é de se repetir que a motivação deve ser suficientemente grave para permitir essa qualificativa e impedir perseguições pessoais. Assim, somente a assembleia pode definir se o comportamento daquele (aqui nominado de forma genérica) ocupante da unidade habitacional (e segundo a convenção e o regulamento interno de condomínio — peças que nortearão a decisão, contém determinações suficientes para delimitar os contornos pretendidos, que é o de infrator do compromisso de comportamento social naquela comunidade de moradores). E esse exclusivo e único palco, verdadeira sala de júri (excluindo-se qualquer outro), que é a reunião assemblear de condôminos, pode decidir válida e eficazmente, com supressão de qualquer outro local e agrupamento, mas somente após a regular notificação extrajudicial e outorga da mais ampla defesa e contraditório à parte infratora, para que compareça e exerça com integridade seu direito de defesa. É ali, na reunião extraordinária de condomínio que ocorre esse julgamento, essa deliberação.

É, portanto, válida a decisão assemblear que entender por antissocial ou nocivo, o comportamento externado pelo inquilino no local onde reside e aluga uma determinada unidade, mantida a posse direta sob concessão de contrato de locação legitimamente pactuado entre aquelas partes.

Esse inquilino não está desobrigado quanto aos deveres de cumprir o quanto estatuído nos cadernos máximos condominiais (convenção e regulamento interno); ao contrário, tem a obrigação de cumprir os mandamentos ali contidos. E se, não cumpre por exemplo o caderno onde constam as obrigações comportamentais sociais (regulamento interno), pode ser perfeitamente apenado como antissocial e nocivo à comunidade condominial onde reside por força de contrato locatício. Diga-se também que a falta de registro não desses documentos (convenção e regulamento interno), nunca terá força impeditiva para reconhecer esse locatário como antissocial e nocivo à comunidade condominial, já que ausente a condição erga omnes, mas presente a interna corpore.

Considerações legais finais
Existe na atual legislação civilista brasileira dispositivos em vigor; temos três artigos que tratam da chamada exclusão como medida última para garantir direitos e deveres, os quais são tratados a seguir com exatidão nos artigos 1.814, 1.815 e 1.816, citados adiante.

"Artigo 1.814. São excluídos da sucessão os herdeiros ou legatários:

I – que houverem sido autores, coautores ou partícipes de homicídio doloso, ou tentativa deste, contra a pessoa de cuja sucessão se tratar, seu cônjuge, companheiro, ascendente ou descendente;
II – que houverem acusado caluniosamente em juízo o autor da herança ou incorrerem em crime contra a sua honra, ou de seu cônjuge ou companheiro;
III – que, por violência ou meios fraudulentos, inibirem ou obstarem o autor da herança de dispor livremente de seus bens por ato de última vontade."

O que muda neste artigo é a matéria em trato, que não versa sobre condomínio, mas sim sobre Direito das Sucessões, onde são excluídos da sucessão aqueles herdeiros e legatários que houverem praticado atos criminosos, ofensivos e desabonadores, mas de extrema gravidade, quer contra pessoas, quer contra a dignidade ou os interesses do autor da herança ou ainda de membros da família deste, tratando -se de pena civil, sendo esta letra da lei de interpretação restritiva não se permitindo ampliações. Cabe explicitar que não há lacuna no Direito na questão em trato, o que impede ao menos em tese, a comparação por analogia. Aqui, a sanção de impedimento ocorre, como também ocorre em relação aos condomínios, como medida extrema, não sendo permitido a tomada deste ao condômino antissocial por mero antagonismo ou querer próprio, devendo o ato se encontrar suficientemente fundado em fatos realmente gravosos dos quais não exista a menor dúvida.

Conclusão: é possível a exclusão do condômino antissocial?
Não há expressa previsão legal permitindo a exclusão, cabendo ao operador do direito construir uma fundamentação neste sentido, com base no ordenamento jurídico. Existem muitos aspectos constitucionais a serem ponderados nesta construção para fundamentar a restrição ao direito de propriedade. Se a propriedade em nosso ordenamento é um direito e uma garantia constitucional (artigo 5º., inciso XXII), é certo que ela deve cumprir sua função social (artigos 5º. CRFB, inciso XXIII e 170, inciso III).

A função social da propriedade é um princípio basilar do Direito moderno, voltada para a limitação do direito subjetivo individual à propriedade. A propriedade individual não representa um exclusivismo absoluto de seu titular, passível de utilização irrestrita, devendo seu exercício estar condicionado aos ditames da coletividade.

Aqui, a ótica não é individualista e favorece a coletividade.

Faz todo o sentido a exclusão do condômino antissocial, se as penalidades pecuniárias não surtirem efeito. Há base legal no ordenamento jurídico, no Código de Processo Civil, que aponta dispositivo incidente ao caso: "o juiz poderá determinar, entre outras medidas, a imposição de multa, a busca e apreensão, a remoção de pessoas e coisas, o desfazimento de obras e o impedimento de atividade nociva, podendo, caso necessário, requisitar o auxílio de força policial" (artigo 536, §1º.).

A manutenção de um condômino nocivo em uma sociedade condominial, apenas e tão somente por um olhar egoísta e pela ausência expressa de previsão no Código Civil, seria tornar todo o Direito dependente da primazia da forma, sem que o jurista pudesse procurar princípios e normas a serem aplicáveis ao caso concreto, deixando que o exercício dos direitos de propriedade de um único indivíduo pudesse adoecer todos os demais coproprietários.

Assim, vez que a sanção pecuniária se mostrou ineficaz, a garantia fundamental da função social da propriedade (artigos 5º, XXIII, CF/88 e 1.228, §1º, CC/02) e a vedação ao abuso do direito (artigos 187, e 1.228, §2º, CC/02) justificam a exclusão do condômino antissocial, desde que a ulterior assembleia (§ único, artigo 1.337, CC/02) delibere a propositura de ação judicial com esse fim, asseguradas todas as garantias inerentes ao devido processo legal.

De forma inequívoca que a expulsão é possível em nosso ordenamento jurídico, com base na função social da propriedade, no abuso de direito, uso anormal da propriedade e demais dispositivos dos Códigos Civil e de Processo Civil.

O afastamento é medida que se impõe, quando o conflito não foi adequadamente tratado, gerando um comportamento nocivo à sociedade condominial, devendo o possuidor ou coproprietário ser afastado sob pena de escalonamento crescente do conflito, com perda de bem-estar contínuo dos demais moradores e possibilidades desastrosas de agravamento dos problemas, gerando danos irreversíveis.

Para que o afastamento ocorra, com restrição do direito de uso da propriedade, é imprescindível que todas as medidas administrativas tenham sido adotadas, como notificação prévia, apresentação de provas, recurso para a assembleia, respeitando-se os princípios constitucionais da ampla defesa e contraditório (artigo 5º, inciso LV, CRFB/88) e que o síndico obtenha autorização para ingressar em juízo com o quórum de 3/4 dos condôminos, obtido em assembleia especificamente convocada para esta finalidade.

Verídica é a afirmação de ser possível o impedimento do condômino antissocial já por decisão extrajudicial, se forem corretamente tomadas as formalidades legais.

Daí que a exclusão do condômino antissocial não vem para ofender o direito de propriedade, mas para dar sustentação às garantias constitucionais individuais de cada um daqueles demais condôminos (princípio da função social da propriedade) que integram aquele mesmo condomínio, apenas restringindo a pessoa do condômino antissocial e não o imóvel de sua titularidade e, nunca, o seu direito de propriedade, não se alterando quem figura como proprietário deste bem imóvel na matrícula respectiva lavrada pelo Cartório de Registro de Imóveis competente, que pode dela dispor (vender, alugar, doar, ceder gratuitamente), exercitando plenamente o artigo 1.228, do Código Civil Brasileiro.

Pelo princípio da função social da propriedade devemos entender que a Constituição Federal atenderá à sua função social e que a vida em condomínio significa conviver em uma pequena sociedade, sendo imperioso que o interesse coletivo, o bem-estar, o sossego e a segurança dos condôminos se sobreponham ante a existência da conduta nociva específica daquele determinado condômino (antissocial), que abusa do seu direito e conturba vida condominial.

A conduta nociva e o mau uso com que opera o antissocial causam aos demais condôminos sofrimento, desgosto, devendo ser cultuado o respeito ao ser humano, inclusive sobre o direito de propriedade, desalojando de seu próprio bem aquele que dá razão a tal sanção.