Feltrin e Shejong Ju: Penhora do bem de família do fiador

Sabe-se que a moradia é um dos direitos sociais garantidos pela Constituição Federal, conforme o seu artigo 6º [1] e está intrinsecamente ligado à efetividade do princípio da dignidade da pessoa humana, tendo em vista que compete ao Estado garantir aos cidadãos uma vida digna, viabilizando o acesso à residência que, minimamente, atendam às necessidades do ser humano.

Tanto a Lei nº 8.009/90, quanto a Súmula 364 do Superior Tribunal de Justiça, visam garantir a moradia familiar ou a subsistência da família, estabelecendo que o imóvel residencial próprio do casal, ou da entidade familiar, ou pertencente a pessoas solteiras, separadas e viúvas, é impenhorável e não responderá por qualquer tipo de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza, contraída pelos cônjuges ou pelos pais ou filhos que sejam seus proprietários e nele residam, salvo nas hipóteses na referida lei.

Entretanto, tal garantia não é absoluta, posto que, especificamente para os contratos de locação, o inciso VII do artigo 3º da Lei nº 8.009/90 não garante proteção ao bem de família em processos decorrentes de fiança concedida em contrato de locação. Aliás, caso o Locatário não honre com o pagamento de débito locatício em execução civil, tal débito poderá recair sobre o fiador, que responderá até mesmo com o seu único bem imóvel para quitação do débito em execução.

Embora a constitucionalidade desse entendimento tenha sido questionada através do Tema 295 do Supremo Tribunal Federal, a tese firmada pela Suprema Corte é no sentido de que é constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, em virtude da compatibilidade da exceção prevista no artigo 3°, VII, da Lei 8.009/1990 com o direito à moradia consagrado no artigo 6° da Constituição Federal, com redação da EC 26/2000.

Nesta esteira de pensamento, inclusive confirmando tal entendimento, o Supremo Tribunal Federal consignou que é constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, seja residencial, seja comercial, nos termos do Tema 1.127.

Note-se, com efeito, que o entendimento abrangeu expressamente a possibilidade de penhora para locações residenciais e comerciais. Afastando qualquer divergência de interpretação da disposição legal acerca de tal discussão, o STJ, através do Tema 1.091, estabeleceu a tese de validade da penhora do bem da família de fiador dado em garantia em contrato de locação, residencial ou comercial.

Aliás, o referido entendimento restou fundamentado no sentido de que não seria possível criar distinções onde a lei não o fez, fato que restou por afastar, portanto, a distinção entre contratos para fins residenciais ou comerciais no tocante à garantia real e a possibilidade de penhora do imóvel do fiador.

Relembre-se que em momento anterior ao entendimento firmado pelo STJ e STF, embora a lei não faça distinção sobre a aplicabilidade de tal regra nos contratos de locação residencial ou comercial, a jurisprudência partia para a defesa da impenhorabilidade do bem de família do fiador, caso a execução fosse oriunda de contrato de locação comercial.

Sob o prisma do princípio da isonomia, eventual bem de família de propriedade do locatário não se sujeitará à constrição e alienação forçada, para o fim de satisfazer valores devidos ao locador. A par disso, não se vislumbraria justificativa para que o devedor principal, afiançado, goze de situação mais benéfica do que a conferida ao fiador, sobretudo porque tal distinção de tratamento, ao contrário do que se verifica na locação de imóvel residencial, não se presta à promoção do próprio direito à moradia.

Evidentemente que há uma ponderação entre os objetivos distintos almejados nas locações comerciais, na medida em que não se busca garantir a moradia das partes envolvidas nestes contratos, mas sim o exercício empresarial do locatário para se obter lucro e benefícios de ordem econômica.

Entretanto, caminhando a posição jurisprudencial no sentido de garantir a impenhorabilidade do bem do fiador nos contratos de locação comercial, significaria admitir também que os locadores e o mercado de locação de bens imóveis passassem a não aceitar a fiança como garantia contratual, diante das suas incertezas práticas e ausência de liquidez em eventual execução civil promovida para quitação de débitos locatícios, sendo de grande importância para a segurança jurídica dos negócios locatícios o atual entendimento apresentado pelo STJ e STF.

Não se pode perder de vista que, os entendimentos divergentes que até então se apresentavam nos Tribunais brasileiros, evidentemente causavam uma insegurança jurídica para os contratos de locação comercial já firmados e que tinham a fiança como modalidade de garantia, tendo em vista que no momento da pactuação do referido contrato, o locador estava seguro do negócio jurídico firmado e das suas respectivas garantias em eventual mora contratual, enquanto que o locatário e o fiador possuíam ciência dos riscos envolvidos, em observância ao princípio da boa-fé objetiva, sendo possível afirmar até mesmo violação ao princípio da intervenção mínimo do Estado nas relações contratuais, conforme previsto no parágrafo único do artigo 421 do Código Civil.

O risco de desestímulo à economia também poderia ser uma realidade, na medida em que a exclusão do bem de família do fiador do alcance da garantia na modalidade de fiança prestada em contrato de locação comercial teria como resultado a exigência, por parte de locadores, de outras modalidades de garantia, mais onerosas, a serem prestadas pelos locatários, a exemplo de cauções ou seguros, em cenário paradoxalmente suscetível de dificultar ou mesmo inviabilizar, em alguns casos, a consecução do livre exercício da atividade econômica, que também é uma garantia constitucionalmente prevista, conforme artigo 170.

Ora, o artigo 3º, inciso VI da Lei nº 8.009/90 jamais trouxe distinção entre os contratos de locação residencial e comercial, tampouco deixou dúvidas de que a penhorabilidade do bem de família do fiador somente seria admitida nas locações residenciais.

Ou seja, a lei é clara, não sendo admitida interpretação extensiva para diferenciar o regramento entre os contratos de locação residencial e locação comercial, sendo certo que no momento da formação do contrato de locação, tanto o locatário como o fiador, estavam cientes das cláusulas contratuais, anuindo às condições e consequências advindas, caso houvesse o inadimplemento dos aluguéis, e isso é a consequência basilar derivada do princípio da boa-fé objetiva.

Portanto, as teses firmadas pelos Temas 1.127 e 1.091, STF e STJ respectivamente, trouxeram maior segurança para as relações locatícias e garantias de contratos, afastando o risco de entendimentos contrários pelos Tribunais, viabilizando, assim,  que o mercado locatício ganhe maior estabilidade em suas relações, pois Locadores poderão manter a admissão da fiança como garantia contratual, ao passo que Locatários poderão afastar o ônus de obter outras modalidades de garantias, a exemplo da caução e seguro garantia, muito mais custosas e onerosas, permitindo maior dinamismo nas relações contratuais.