Guerreiro Filho: TJ-SC e as relações negociais de construtoras

O Tribunal de Justiça de Santa Catarina proferiu, no último dia 9 de outubro, decisão monocrática nos autos de agravo de instrumento nº 5054611-66.2023.8.24.0000, interpretando a nova redação do artigo 32 da Lei nº 4.591/64, alterada pela Lei nº 14.382/2022, voltada para as relações negociais de construtoras e incorporadoras com terceiros que desejam adquirir unidades autônomas.

A decisão proferida pela desembargadora Cláudia Lambert de Faria suspendeu os efeitos de outra decisão proferida em primeiro grau nos autos de ação civil pública nº 5014973-11.2023.8.24.0005 da comarca de Balneário Camboriú e movida pelo órgão do Ministério Público de Santa Catarina.

A decisão suspensa pelo TJ-SC ordenava à construtora a não realização de publicidade e de qualquer negócio envolvendo unidades autônomas de um futuro empreendimento antes do registro de incorporação imobiliária.

A decisão recorrida possuía ainda outros efeitos secundários como obrigar a conclusão da incorporação, a confecção de placas informativas para serem anexadas em frente ao futuro empreendimento imobiliário, além da fixação de multa em caso de descumprimento das referidas obrigações.

Os argumentos da desembargadora Claudia Labert de Faria centraram-se na alteração do artigo 32 da Lei 4.591/64, por meio da Lei 14.382/2022, que substituiu a vedação de negociação de unidades autônomas antes do registro de incorporação, pela vedação apenas da alienação (processo de aquisição e transferência de imóveis) e da oneração (imputação de ônus sobre imóvel) de frações ideais de terrenos e ascensões que corresponderão as futuras unidades autônomas, como passou a sustentar a nova redação do artigo.

Essa mudança legislativa, reconhecida na decisão ora analisada, produziu a ampliação das possibilidades negociais de empresas e empreendedores mesmo antes da incorporação imobiliária.

Para entender o significado desta mudança e a nova perspectiva criada pela decisão judicial é necessário abordar as razões básicas que levaram ao surgimento do processo da incorporação, como regulamentação legal.

Este processo surge a partir do momento que se torna necessário regular a venda de unidades autônomas construídas uma sobre as outras em empreendimentos imobiliários organizados em forma de condomínio, dispondo sobretudo da fração ideal de terrenos para todos os condôminos.

Durante certo tempo, antes da regulamentação legal que protegesse os futuros adquirentes, esse processo levou a ocorrência de diversos prejuízos, já que muitos imóveis eram vendidos e nunca vieram a existir.

Neste momento, estas vendas ou compromissos de venda passaram a ocorrer antes mesmo da existência legal dos imóveis e antes do início das edificações que abrigariam fisicamente as futuras unidades autônomas. Isso também ocorria cumulativamente com a alienação de frações ideais do terreno sobre a qual seria construída a obra.

Com a regulação da Lei 4.591/64 estas vendas e compromissos passaram a exigir a existência legal dos imóveis para que pudessem ser comercializados, além de preço certo e prazo determinado para a entrega da unidade construída, com outras condições estabelecidas na lei.

De certa forma, esse conceito que permite a venda de unidades autônomas, vinculadas a frações ideias de terreno está prescrito nos artigos 28, 29 e 30 da Lei 4.951/64 e se completa com a identificação de responsabilidade do empreendedor ou empresa, denominado incorporador.

Segundo o artigo 29 da Lei 4.591/64 considera-se incorporador a pessoa física ou jurídica que embora não efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas. Isso precisa ocorrer em edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial.

Essa condição de incorporador estende-se aos proprietários e titulares de direitos aquisitivos que contratem a construção de edifícios que se destinem a constituição em condomínio, sempre que iniciarem as alienações antes da conclusão das obras.

Segundo a lei, no artigo 31, somente podem ser incorporadores o proprietário do terreno, o promitente comprador, os cessionários deste ou o promitente cessionário, o construtor, o corretor de imóveis, o ente federado que se apossa de imóvel em processos de desapropriação ou o cessionário deste.

Essa identificação de responsabilidade é um dos elementos fundamentais para se observar os limites contratuais que deverão ser especificados por aqueles terceiros que vão negociar com o incorporador antes do registro dos processos de incorporação, ou seja, a constituição de regras contratuais para que não se confundam com o incorporador e com suas obrigações, principalmente nas articulações mercantis que passam a ser possíveis antes do registro de incorporação como se está neste texto analisando.

Isso ocorre porque quando se propõem a negociar uma futura unidade autônoma, vinculada à fração ideal de terreno, que ainda não existe, o que podem estar fazendo é concorrer para essa existência com o construtor/incorporador e não simplesmente comprando ou se comprometendo a comprar uma unidade autônoma com fração ideal de terreno.

Assim, os negócios jurídicos realizados anteriormente a esta constituição autônoma da unidade, que ocorre pelo registro da incorporação, vão configurar uma contratação que pode em alguns casos produzir responsabilidade conjunta entre aquele que quis empreender e aquele que queria apenas garantir uma unidade autônoma futura. É nesse ponto que se observa a inflexão das demais negociações, que devem ocorrer da maneira mais transparente possível.

Essa é uma constatação da própria decisão ora debatida. A situação concreta contratada previamente ao registro de incorporação foi a que tinha como objeto a reserva de futuras unidades, deixando expresso no instrumento contratual que este registro ainda não havia sido realizado e que o objeto contratado não poderia ser cedido pelo contratante para terceiros. Ou seja, a possibilidade de negociação de futuras unidades autônomas e frações ideais de terrenos, vedada a alienação e a oneração, demanda a boa-fé objetiva das partes e necessita que a atuação da incorporadora seja de total boa-fé, demonstrando, caso requerida, que está caminhando no sentido de realizar ou garantir que se realize a edificação que dará abrigo à unidade autônoma reservada.

O que se percebe desta forma é que a decisão monocrática do TJ-SC oferta um sentido específico para a nova redação do artigo 32 da Lei 4.591/64 que amplia a liberdade de atuação dos particulares em suas atuações contratuais. Diferente da redação anterior do referido dispositivo de lei que vedava toda forma de negociação de unidades autônomas ou frações ideais do terreno e de ascensões antes do registro de incorporação, a nova redação delimita apenas a alienação e a oneração dessas.

O fato é que a interpretação dada pelo TJ-SC reconhece um momento histórico diferente daquele que exigia o registro de incorporação para qualquer negociação. Mesmo diante da mudança legal, não há de se perder de vista que parte destas mudanças já estavam em curso na própria jurisprudência brasileira.

Por exemplo, a 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça já decidiu há bastante tempo que "o registro do empreendimento convalida os compromissos de compra e venda de unidades autônomas assumidos anteriormente, por suprida a finalidade da norma proibitiva" (STJ, REsp 34.395/SP, relator: ministro Dias Trindade, DJ. 28/6/1993). Ou seja, para algumas circunstâncias já se reconhecia a possibilidade de negociação antes mesmo da incorporação, desde que o processo de registro desta estivesse em curso e se efetivasse.

O que se observa com isso é que a mudança legislativa e a forma de assimilação pelo TJ-SC vem no sentido de garantir um espaço regulado em um ponto normativo que havia se tornado incompatível com a realidade. Isso garante um espaço de negociação mais amplo e reconhecido pelo ordenamento mesmo antes do registro de incorporação, o que antes, mesmo sendo totalmente vedado, apenas trazia insegurança face às praticas sociais.

Esta nova compreensão permite que as partes contratantes produzam uma aliança, dentro da legalidade, antes mesmo do registro de incorporação no intuito de ampliar a rentabilidade de ambos, dentro da perspectiva de determinados riscos conhecidos por todas as partes.

Por isso algumas perspectivas mudam e precisam ser apresentadas àqueles que desejarem negociar neste novo campo de liberdade. Por exemplo, a relação jurídica contratada antes da incorporação ocorre no campo obrigacional, não garantindo qualquer direito real a uma futura unidade autônoma em determinado empreendimento, por mais que se especifique.

De certa forma isso significa que o empreendimento imobiliário não precisa se realizar como constituição de uma propriedade, cabendo ao incorporador apenas o cumprimento contratual, incluindo para certas situações as próprias penalidades.

É fato que isso ainda resultará em muitos debates jurídicos, visto que algo deste tipo estariam contrariando a finalidade da lei como um todo. E como afirmou certa vez o ilustre ministro Eros Grau, o Direito não se interpreta em tiras.

Por isso esta ampliação da esfera de liberdade dos particulares não reduz as obrigações legais necessárias para a realização de um processo de incorporação e de edificação. O que ela permite é o surgimento de modelos de negócio com a partilha de custos do empreendimento totalmente pelos futuros adquirentes, mesmo em sua parte inicial e burocrática, que poderá agora contar com a colaboração financeira daqueles que desejam a aquisição de uma futura unidade autônoma.

Se isso vai colaborar com novos negócios, novos empreendimentos, se vai ajudar a reduzir o custo da operação, o custo dos imóveis, o ganho dos que investem, etc, só a realidade vai poder atestar.

A única certeza está no fato de que futuros adquirentes devem continuar atentos ao tipo de contrato que estarão firmando com os incorporadores para que não sejam também considerados responsáveis por este processo inicial, vindo a responder por qualquer dano causado, ainda que estejam em total boa-fé.