O constante crescimento do agronegócio tem fomentado a disputa por áreas agrícolas. Neste contexto, áreas cedidas em parceria e arrendamento com respectivo contrato em fase final de vigência passaram a ser cobiçadas por diferentes interessados. É sabido que o Estatuto da Terra e o seu decreto regulamentador conferem ao possuidor direto o direito de preferência na renovação do contrato. Mas quais os limites deste direito? E se o proprietário (ou possuidor indireto) receber proposta de terceiro para a exploração de outra atividade? Como comparar as propostas?
A interpretação dos dispositivos que tratam do direito de preferência exige a compreensão e a análise do regramento que trata do encerramento ou da renovação dos contratos agrários.
Como regra geral, os contratos se extinguem pelo decurso do seu prazo de vigência. Os contratos agrários, todavia, possuem regra de renovação automática, que poderá ser afastada caso: o proprietário notifique o possuidor com seis meses do encerramento do contrato, manifestando a sua intenção de retomar o imóvel para exploração direta; e o possuidor não deseje continuar explorando o imóvel, o que deverá ser informado ao proprietário em até 30 dias subsequentes.
E com proposta de terceiro feita ao proprietário?
Nesse caso, o proprietário deverá notificar o possuidor com seis meses de antecedência do término do contrato agrário existente com o possuidor.
De acordo com o Estatuto da Terra e no seu decreto regulamentador, o possuidor terá direito de preferência na renovação do contrato agrário, em igualdade de condições com terceiros.
A expressão “igualdade de condições com terceiros” precisa ser entendida aqui como na mesma condição da proposta de terceiro. Ou seja, caso o proprietário receba uma proposta de terceiro para celebração de um contrato de parceria para cultivo de um ciclo de eucalipto com divisão dos frutos na proporção de 80% para o parceiro outorgado e 20% para o parceiro outorgante, o possuidor terá preferência para celebrar o mesmo contrato de parceria para plantio de eucalipto, dividindo os frutos na mesma proporção proposta pelo terceiro.
O possuidor poderia fazer contraproposta para celebração de um contrato de arrendamento por cinco anos, com preço anual de R$ 1.500, e sustentar que a sua proposta seria mais vantajosa economicamente?
Não encontramos julgados discutindo o direito de preferência nestas circunstâncias, mas há farta jurisprudência destacando que o direito de preferência (genericamente falando) precisa ser exercido nos mesmo termos e condições da proposta de terceiros, na chamada condição “tanto por tanto”.
Neste sentido, seria vedado ao possuidor propor contrato em bases diferente. A preferência estaria circunscrita pela proposta do terceiro. Seria o equivalente a dizer, em uma linguagem informal e direta, “pegar ou lagar”. No exemplo acima, o possuidor teria direito de preferência para celebrar a parceria para produção de eucalipto nos termos da proposta do terceiro, não para celebrar contrato de arrendamento para exploração da cultura de soja, mesmo sob argumento da vantagem econômica.
Contraproposta em contrato diverso
A doutrina também corrobora este entendimento. A título ilustrativo, citamos Paulo Lôbo: “(…). O exercício da preferência depende da assunção do pagamento do valor ‘tanto por tanto’. Não o exerce o condômino que faz contraproposta diferente da que ofereceu o estranho.”
Por fim, o direito de preferência concede o direito para o produtor celebrar o mesmo tipo de contrato agrário nos mesmos termos e condições da proposta de terceiros, o que inclui, sem limitação, objeto do contrato, preço, forma de pagamento e prazo de vigência (condição “tanto por tanto”).
O direito de preferência não concede direito ao produtor de fazer contraproposta para propor contrato agrário diverso ou alterar as bases da proposta de terceiro, mesmo sob alegação de mais vantajosa economicamente.
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