Hospedagem em condomínios residenciais: entre o direito de propriedade e a coletividade

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A crescente utilização de plataformas digitais para locações de curto prazo tem suscitado conflitos em condomínios residenciais. Essas modalidades de estadia, muitas vezes vistas como fonte de insegurança e incômodo à coletividade condominial, têm levado assembleias e convenções a adotarem restrições que, não raras vezes, acabem tendo sua validade questionada junto ao Poder Judiciário.

O tema, que já chegou ao Superior Tribunal de Justiça, está longe de consenso e abre espaço para uma reflexão sobre os limites entre o direito individual de propriedade e a proteção dos interesses coletivos.

No âmbito do STJ, encontram-se alguns entendimentos isolados, sem posição consolidada, que conferem aos condomínios a prerrogativa de restringirem a locação de curto prazo. No REsp 1.819.075/RS, a Corte entendeu que a oferta reiterada de quartos pela internet, com alta rotatividade de hóspedes, configurava prestação de serviços de hospedagem e, portanto, desvio da finalidade residencial do imóvel.

A decisão legitimou a proibição prevista na convenção condominial. Em outro precedente, o REsp 1.884.483/PR, o tribunal reconheceu a validade de deliberação assemblear que proibiu locações inferiores a 90 dias, mesmo sem comprovação concreta de uso comercial. A premissa adotada foi a de que o sossego e a segurança dos moradores justificariam tais limitações.

Caráter residencial das unidades

Ainda que os precedentes revelem uma tendência restritiva, não há repercussão geral firmada sobre a matéria, o que significa que o debate permanece em aberto, sobretudo sob o prisma constitucional. A questão central repousa sobre se o uso de plataformas digitais para viabilizar a locação de imóveis desnatura ou não o caráter residencial das unidades. Parte da doutrina e da jurisprudência sustenta que o simples uso de meios digitais não configura, por si só, atividade comercial.

Afinal, a locação para temporada, prevista expressamente no artigo 48 da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), contempla a residência temporária do locatário por prazo não superior a 90 dias, destinada a lazer, cursos, tratamentos de saúde, reformas em imóvel próprio ou outras situações semelhantes. Nesses termos, a cessão temporária do imóvel não se confunde com hospedagem e não se afasta do uso residencial.

Atividade de hospedagem

A distinção torna-se relevante porque apenas quando o proprietário passa a oferecer serviços adicionais de hotelaria — como limpeza, recepção ou alimentação — é que se configuraria, de fato, uma atividade de hospedagem, a qual, além de irregular em condomínio residencial, careceria de registro junto ao Ministério do Turismo, conforme prevê a Lei Geral do Turismo (Lei 11.771/2008). Nesses casos, seria legítima a restrição imposta pelo condomínio. Do contrário, retirar renda de um imóvel mediante aluguéis sazonais não deveria ser suficiente para caracterizar atividade comercial, mas sim o exercício do direito de propriedade em sua dimensão de gozo e fruição.

Spacca

Esse direito, previsto no artigo 5º da Constituição e reiterado no Código Civil, confere ao proprietário a faculdade de usar, dispor e retirar frutos do bem. Embora não seja absoluto e deva ser exercido em consonância com a função social e a boa vizinhança, o direito de propriedade não pode ser limitado por presunções genéricas de que a locação de curto prazo necessariamente compromete o sossego ou a segurança condominial.

A própria legislação que rege os condomínios (Lei 4.591/64 e Código Civil) já prevê deveres claros ao condômino, como o de destinar o imóvel ao fim estabelecido na convenção e não utilizá-lo de forma prejudicial ao sossego, à salubridade ou à segurança dos demais. Tais conceitos, abertos por natureza, devem ser interpretados à luz da razoabilidade e da proporcionalidade.

O princípio da proporcionalidade, aliás, já foi aplicado pelo STJ em contexto análogo. No REsp 1.783.076/DF, de relatoria do ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, a Corte reconheceu a ilegalidade de convenção condominial que proibia, de forma absoluta, a criação de animais nas unidades autônomas. Entendeu-se que restrições genéricas, sem base em fatos concretos, eram desarrazoadas, pois determinados animais não comprometiam a tranquilidade ou a segurança do condomínio. A lógica é semelhante à do debate sobre as locações de curto prazo: não se pode presumir que todo inquilino sazonal causará perturbações.

Locações que ferem direitos constitucionais

Nessa perspectiva, convenções que proíbem, de forma indiscriminada, a locação por temporada podem acabar ferindo direitos constitucionais. É preciso diferenciar o que efetivamente se configura como hospedagem irregular, passível de vedação, daquilo que é mera locação temporária, modalidade reconhecida e regulada pela legislação civil. O risco de soluções simplistas é sacrificar a livre iniciativa, o desenvolvimento econômico e até mesmo o uso eficiente da propriedade em nome de presunções que nem sempre se confirmam no caso concreto.

O próprio STF (Supremo Tribunal Federal), em outros julgados, já ressaltou a importância de privilegiar a livre iniciativa diante de limitações desproporcionais, sobretudo quando estão em jogo inovações tecnológicas que modificam a forma de consumo e de contratação. A discussão em torno das locações por plataformas digitais se insere nesse mesmo contexto de transformação econômica e social. Não se trata de ignorar as legítimas preocupações dos condomínios com segurança e sossego, mas de exigir que eventuais restrições se apoiem em fatos concretos, e não em presunções.

A análise deve sempre buscar um ponto de equilíbrio. Não se ignora que o convívio condominial exige regras de harmonia, mas tais regras não podem se sobrepor, de forma absoluta, ao núcleo essencial do direito de propriedade. A ponderação exige que se reconheça a validade de restrições quando comprovadamente necessárias para proteger a coletividade, mas também que se preserve o direito individual quando a locação temporária não implica desvirtuamento da finalidade residencial nem prejuízo efetivo aos demais.

Proibições generalizadas devem ser repensadas

Nesse cenário, a tendência de proibições generalizadas precisa ser repensada. O que se impõe é uma análise cuidadosa e caso a caso, em consonância com os princípios constitucionais e com o ordenamento vigente. A locação por temporada é instituto típico e legítimo, que não pode ser confundido com hospedagem. O direito de propriedade, por sua vez, não deve ser reduzido a um conceito meramente formal, mas interpretado como instrumento de desenvolvimento e fruição.

Nesse viés, julgados mais recentes de tribunais estaduais vem reforçando a tese ora defendida de prevalência do direito de propriedade frente a restrições absolutas pretendidas pelas assembleias condominiais. Nesse sentido:

AGRAVO DE INSTRUMENTO E AGRAVO INTERNO. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO. TUTELA DE URGÊNCIA INDEFERIDA. RECURSO DO AUTOR. PLEITO DE SUSPENSÃO DOS EFEITOS DA ATA OBJURGADA QUE PROÍBE A LOCAÇÃO DE UNIDADES POR APLICATIVOS DIGITAIS. ALEGAÇÃO DE QUE A RELAÇÃO JURÍDICA NÃO DESVIRTUA A NATUREZA RESIDENCIAL DO CONDOMÍNIO. TESE SUBSISTENTE. ATIVIDADE LOCATÍCIA QUE NÃO CONFIGURA HOSPEDAGEM. ENTENDIMENTO MAJORITÁRIO DO TJSC. ADEMAIS, RISCO À SEGURANÇA E IMPORTUNAÇÃO DO SOSSEGO NÃO DEMONSTRADOS. DIREITO DO CONDÔMINO PROPRIETÁRIO DE USAR, FRUIR E LIVRE DISPOR DA UNIDADE. ART. 1.335, INC. I, DO CC. PREVALÊNCIA DO DIREITO FUNDAMENTAL DA PROPRIEDADE. ART. 5º, CAPUT E INC. XXII, DA CF/88 C/C ART. 1.228 DO CC. AGRAVO INTERNO PREJUDICADO. RECURSO PROVIDO. (TJSC, Agravo de Instrumento n. 5001429-34.2024.8.24.0000, do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, rel. Joao de Nadal, Sexta Câmara de Direito Civil, j. 07-05-2024).

Outros julgados TJ-RJ 0031718-75.2021.8.19.0001, TJ-SC 5043597-16.2023.8.24.0023.

Vale destacar que, em nossa visão, em que restrições absolutas não serem admitidas, há mecanismos que podem ser criados pelo condomínio, devidamente aprovados em assembleia, como a exigência de caução, identificação ostensiva de todo e qualquer inquilino mediante prévia, autorização para determinado número de hóspedes compatível com o imóvel, responsabilização do condômino pelos atos de seus inquilinos etc.

Em suma, o debate sobre a hospedagem em condomínios residenciais por meio de plataformas digitais exige mais do que soluções simplistas. Ele demanda uma reflexão madura, que considere não apenas a proteção da coletividade, mas também a preservação de direitos fundamentais. Restrições desproporcionais correm o risco de sufocar novas formas de uso da propriedade e de contratar, em prejuízo da modernização das relações privadas e do próprio desenvolvimento econômico e social.