Permutas com incorporadoras: o que diz a Cosit 89/2025 e por que não inaugura um regime mais gravoso

A recente publicação da Solução de Consulta Cosit nº 89/2025, pela Receita Federal, reacendeu o debate em torno da tributação das operações de permuta de terrenos por unidades futuras em empreendimentos imobiliários.

O tema ganhou destaque em veículos da imprensa, como reportagem do InfoMoney intitulada “Permutas com incorporadoras podem se tornar uma dor de cabeça para proprietários“.

Todavia, a leitura atenta do ato normativo revela que o enfoque jornalístico incorre em equívoco, ao sugerir uma espécie de “mudança radical” na tributação e uma insegurança generalizada para os proprietários de imóveis que desejam permutar com incorporadoras.

O que dispõe a Cosit 89/2025?

O cerne da solução de consulta está na apuração do ganho de capital nas operações em que o pagamento pela alienação do terreno ocorre de forma parcelada e proporcional ao resultado do empreendimento. Nessas hipóteses, a Receita reafirma diretrizes já consolidadas na Instrução Normativa SRF nº 84/2001:

1. Apuração inicial do valor de alienação: deve-se observar o que foi estipulado no contrato de compra e venda. Caso não haja estipulação objetiva, aplica-se o valor de mercado, conforme artigo 19 da IN 84/2001.
2. Ajuste posterior: se, ao longo da execução do contrato, o montante efetivamente recebido pelo alienante superar o valor inicialmente apurado, este deverá ser ajustado, com tributação complementar.
3. Tributação proporcional ao recebimento: o ganho de capital pode ser oferecido à tributação na proporção da parcela recebida em cada mês, nos termos do artigo 31 da mesma IN.
4. Dedutibilidade de corretagem: despesas comprovadas de corretagem imputadas ao alienante podem ser deduzidas na apuração.

Portanto, o ato não inova, tampouco cria ônus tributário inesperado. Apenas reforça que o preço de alienação não pode ser indefinido, devendo-se adotar valor de mercado como parâmetro inicial e proceder a ajustes caso o resultado final ultrapasse esse patamar.

Por que não se inaugura um regime mais gravoso?

Um recente artigo jornalístico publicado em veículo de grande repercussão sugere que a Cosit 89/2025 inaugura um regime mais gravoso, transformando as permutas em “dor de cabeça”. Na realidade, isso não procede por três razões principais:

1. A regra já existia: a exigência de valor determinado ou determinável e a possibilidade de ajuste posterior estão previstas desde a IN SRF nº 84/2001. A Cosit apenas esclarece sua aplicação às operações de permuta em que a remuneração do terreno se dá em percentual do empreendimento.
2. Não há tributação “antecipada” sobre o incerto: a tributação ocorre à medida do recebimento. Caso haja acréscimo futuro, tributa-se a diferença, em consonância com o princípio da realização da renda.
3. Segurança jurídica reforçada: ao contrário do que afirma a matéria, a Cosit confere maior clareza, evitando interpretações divergentes que poderiam, sim, gerar litígios.

Papel do planejamento contratual

O ponto central que emerge da leitura da Cosit 89/2025 é a importância de contratos bem estruturados. Proprietários de terrenos e incorporadoras devem fixar, já no instrumento, critérios claros de avaliação do imóvel, valores mínimos de referência e regras de ajuste, de forma a compatibilizar a operação com a legislação tributária.

Spacca

Assim, a chamada “dor de cabeça” não decorre da norma, mas de práticas contratuais pouco cuidadosas, que deixam o preço de alienação excessivamente indeterminado.

Conclusão

A Cosit nº 89/2025 não cria insegurança nem transforma as permutas imobiliárias em armadilhas tributárias. Ao contrário, reafirma regras já consolidadas e sinaliza a necessidade de planejamento prévio e transparência contratual. A matéria jornalística, ao insinuar o contrário, incorre em exagero e pode induzir o leitor a interpretações equivocadas.

O verdadeiro recado é claro: a Receita exige que o valor do terreno seja determinado ou, ao menos, determinável, compatível com o valor de mercado, de modo que a tributação do ganho de capital se dê de forma proporcional, transparente e ajustável. O que se demanda, portanto, é técnica jurídica e contábil na estruturação da permuta, não havendo razão para temor infundado.

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Referências bibliográficas

BRASIL. Receita Federal do Brasil. Solução de Consulta Cosit nº 89, de 18 jun. 2025 e publicada em 23 jun. 2025. Ganho de capital. Alienação de terreno para empreendimento imobiliário. Pagamento parcelado. Preço de alienação indeterminado. Disponível em: Normas – Receita Federal (SC Cosit nº 89/2025).

BRASIL. Secretaria da Receita Federal. Instrução Normativa SRF nº 84, de 11 out. 2001. Dispõe sobre a apuração e tributação de ganhos de capital nas alienações de bens e direitos por pessoas físicas. Disponível em: LexML – IN SRF nº 84/2001. LexML Acesso em: 25 ago. 2025.