Cláusulas resolutivas e o registro de garantias: é viável a alienação fiduciária?

O debate jurídico brasileiro acerca da regularização fundiária e dos títulos outorgados pelo Estado em imóveis rurais avançou muito na última década. Todavia, ao lado dos progressos normativos, ainda subsistem questões delicadas que envolvem a eficácia dos títulos e a circulação econômica da propriedade. Uma dessas questões, de grande impacto para a segurança jurídica e para o sistema de crédito rural, refere-se à convivência entre as cláusulas resolutivas impostas pelo poder público e o registro de garantias reais, como a alienação fiduciária.

Para dinamizar ainda mais essa discussão, o mercado de crédito imobiliário brasileiro, alavancado pelas hipotecas e, em especial, pela alienação fiduciária, tornou-se um dos pilares da economia nacional. Contudo, no que tange ao crédito rural, se não houver uma robustez jurídica no trato das garantias, o “castelo” pode ruir. Primeiro, porque parece já contratada uma crise nos créditos do agro – não exclusivamente, mas principalmente pelo aumento do custo de crédito – e, segundo, decorrente do mesmo fator, o Banco Central e o Conselho Monetário Nacional [1] passaram a exigir maior rigor das instituições bancárias, padronizando os riscos e a classificação dos clientes, de modo a trazer maior higidez nas análises de crédito, especialmente na exigência de garantias com qualidade.

Assim convergiu a necessidade de crédito garantido, com a existência de instrumentos robustos, contemplados por uma legislação específica e por um sistema de registro público que confere segurança e previsibilidade. No entanto, o sucesso dessa engrenagem esconde uma complexidade pouco explorada, mas de grande impacto prático: a interação entre as cláusulas resolutivas e a constituição de garantias reais sobre o imóvel. Esse é um desafio que, se negligenciado, pode gerar uma grave insegurança jurídica, prejudicando a fluidez e a confiança do mercado.

Cláusula resolutiva

Já tivemos a oportunidade de defender que a cláusula resolutiva cumpre, a um só tempo, o binômio regularização/função social da propriedade, pois as titulações dos imóveis, sobretudo os rurais, não são perfectibilizadas sem que o beneficiário, sobre certo período de tempo, cumpra determinadas condições. É justamente nessa relação contratual que, no nosso sentir, há a beleza do sistema, uma vez que existe um favor estatal que contrapõe uma obrigação de um particular e o resultado dessa equação é um sinalagma justo [2].

A doutrina clássica majoritária (Orlando Gomes [3], Maria Helena Diniz [4], Sílvio Venosa [5]) destaca que a cláusula resolutiva é um elemento acidental do negócio jurídico, que atua no plano da eficácia e não da validade. Até que se implemente, o contrato ou título produz todos os seus efeitos normalmente. Contudo, verificada a condição, ocorre a resolução retroativa, fazendo cessar a eficácia do ato, em regra restituindo as partes ao estado anterior, ressalvadas hipóteses em que a boa-fé resguarda efeitos já produzidos.

No contexto da regularização fundiária, a cláusula resolutiva assume feição especial, pois expressa o equilíbrio entre o favor estatal (a concessão da terra) e a obrigação do particular (cumprir a função social, a legislação ambiental, a exploração agrária). Nesse cenário, a cláusula resolutiva é instrumento de concretização da função social da propriedade, garantindo que a terra cumpra sua destinação constitucional, ao mesmo tempo em que permite ao beneficiário exercer plenamente seus direitos dominiais até eventual inadimplemento.

Por tudo isso, advogamos que a cláusula resolutiva não pode ser vista apenas como cláusula acessória, mas talvez como a própria razão de ser da regularização.

Hipoteca

A hipoteca, prevista nos artigos 1.473 e seguintes do Código Civil, é direito real de garantia que recai sobre imóveis ou direitos reais imobiliários, conferindo ao credor preferência no recebimento de seu crédito em caso de inadimplemento.

Spacca

A hipoteca sempre foi direito real de garantia por excelência do crédito rural, seja por estar presente em nosso ordenamento desde tempos remotos, seja por sua natureza jurídica que decorre de seu conceito. Segundo Caio Mário da Silva Pereira, hipoteca é o direito real de garantia que confere ao credor o poder de fazer recair a execução da dívida sobre determinado imóvel, que continua em poder do devedor, mas fica gravado como garantia especial da obrigação.

No campo da regularização fundiária, a hipoteca desempenha papel crucial: permite ao beneficiário de título resolúvel acessar crédito, fomentando a produção rural. Ela deve ser vista não apenas como garantia individual, mas como instrumento de política agrária e econômica, capaz de conciliar a proteção do crédito privado com a função social da propriedade.

Prova-se o argumento anterior porque sempre se aceitou pacificamente o paradoxo das garantias, que é a convivência da cláusula de inalienabilidade (vedação de dispor do bem) com a possibilidade de ofertar as propriedades gravadas com cláusulas resolutivas em garantias para créditos rurais [6].

Assim, se por um lado, as cláusulas resolutivas impõem a inalienabilidade do imóvel por um período determinado, geralmente dez anos, com o objetivo de evitar a concentração de terras e garantir que o beneficiário permaneça no imóvel; por outro lado, o Direito brasileiro, por meio de seus instrumentos legais, permite que esse mesmo imóvel, mesmo com a inalienabilidade, seja oferecido em garantia.

Essa permissão não é um erro ou uma falha legislativa, mas sim uma estratégia jurídica pensada para harmonizar o princípio da função social da propriedade com a necessidade de acesso a crédito.

Ocorre que a falta de regramento impede o aperfeiçoamento quando da hipótese de eventual execução. Questões de ordem prática não são resolvidas por diplomas legais e dúvidas colossais ecoam à espera de respostas do sistema, que teimam em não vir, a exemplo de: (1) a aquisição originária por um arrematante seria suficiente para declarar cumpridas as condições resolutivas?; (2) o órgão fundiário, no caso de arrematação, teria prioridade no recebimento quando a condição também pender de pagamento?; (3) os títulos rurais são outorgados levando em consideração critérios subjetivos – algumas pessoas não podem ser beneficiárias, principalmente clientes da reforma agrária –, assim, em caso de arrematante, também estaria sujeito a essas travas subjetivas?

Em suma, as cláusulas resolutivas não proíbem a hipoteca. Há uma preocupação do sistema em conciliar o caráter social da propriedade com a dinâmica do mercado de crédito, desde que a garantia seja utilizada para fomentar a própria função social do imóvel. Contudo, nunca se avançou sobre as consequências em casos de inadimplência e execução desta garantia.

Alienação fiduciária

A alienação fiduciária em garantia, regulada pela Lei nº 9.514/1997, constitui-se pela transferência da propriedade resolúvel do imóvel ao credor fiduciário, permanecendo o devedor fiduciante com a posse direta até a quitação da obrigação.

Mesmo antes do Supremo Tribunal Federal [7] declarar constitucional a sua previsão legal, o instituto ganhou robustez no ordenamento brasileiro, dado a sua natureza extrajudicial de persecução do adimplemento.

É evidente que, no campo fundiário, a alienação fiduciária ganhou espaço pela agilidade e eficiência na recuperação do crédito. Tamanho sucesso que a Lei 14.711/2023 (Marco Legal das Garantias) também passou a facultar a execução extrajudicial dos créditos garantidos por hipotecas. Ou seja, optou-se pela desjudicialização, em que o oficial de imóveis, se provocado, poderá, com celeridade, promover a cobrança e, se for o caso, a retomada do bem.

O grande problema é que, por opção do legislador, expressamente não se permitiu a execução extrajudicial às operações de financiamento da atividade agropecuária (artigo 9º, §13). Se não houvesse essa vedação injustificada, teríamos o melhor dos mundos e nenhum problema a ser debatido, pois os títulos com cláusulas continuariam a ser aceitos como garantia e, em caso de descumprimento, haveria execução extrajudicial.

Os resultados da extrajudicialização da cobrança das garantias são tão retumbantes que o aspecto romântico e histórico da hipoteca já não é mais suficiente. Além disso, o mercado de crédito, pelas razões já expostas, não quer se desapegar da alienação fiduciária. E esse é o ponto de inflexão: saber se títulos com essas cláusulas podem ser objeto de garantia em alienação fiduciária.

A problematização da alienação fiduciária em imóveis resolúveis

Se a hipoteca encontra respaldo nas normas gerais e na prática registral, a alienação fiduciária suscita maiores controvérsias. Isso porque a alienação fiduciária exige a transferência da propriedade resolúvel ao credor, o que gera dúvidas quanto à compatibilidade com os títulos do Incra.

Pergunta-se: seria juridicamente possível que o beneficiário transferisse ao credor fiduciário uma propriedade que já é resolúvel em favor do Estado? E, em caso de descumprimento das condições fundiárias, qual a extensão da segurança jurídica conferida ao credor?

Essas questões revelam a necessidade de reflexão crítica sobre a compatibilidade entre alienação fiduciária e cláusula resolutiva, especialmente em razão do papel econômico da garantia no crédito rural.

A defesa da possibilidade da alienação fiduciária em imóveis resolúveis

Apesar das controvérsias, é defensável a tese de que a alienação fiduciária pode ser admitida em imóveis gravados por cláusula resolutiva, desde que observados os limites e as condições próprias dos títulos outorgados pelo poder público e houvesse uma sinalização normativa do órgão concessor (um Decreto ou instrução normativa).

A função social da propriedade, prevista na Constituição, legitima essa interpretação: admitir a alienação fiduciária garante ao beneficiário acesso ao crédito, viabiliza a exploração produtiva e fortalece a própria razão de ser da regularização fundiária.

A hipoteca tornou-se pouco atraente no mercado de crédito; a alienação fiduciária, ao contrário, consolidou-se como garantia eficaz. Negar ao beneficiário do título essa ferramenta seria restringir-lhe o acesso a políticas econômicas e financeiras que são justamente a finalidade da titulação.

A regularização fundiária de forma plena só é exercida se houver acesso ao crédito. Tolher o beneficiário dessa possibilidade é ferir de morte a regularização. Ninguém quer um título apenas para constar, ainda mais quando ele envolve encargos e consectários financeiros (paga-se ao governo o valor do imóvel).

Além do mais, mesmo na hipoteca, os credores e o Estado nunca quiseram que o imóvel saísse do domínio do devedor. Trata-se de situação possível, mas excepcional, e sempre se promoveram meios para que houvesse o regular adimplemento. Na praxe forense, mesmo com vários problemas, o bem hipotecado, ao final do processo, é expropriado judicialmente.

A lógica da alienação fundiária seria a mesma. O objetivo não consiste em outorgar a propriedade resolúvel ao credor de forma definitiva, sem possibilidade de reversão. Muito pelo contrário, a essência do sistema de crédito é emprestar para bons pagadores, justamente para diminuir a hipótese de aquisição de ativo imobiliário (retomada dos bens), que, para as instituições financeiras, representa, em regra, um passivo.

Dizendo de outra forma, tanto na hipoteca como na alienação, ainda que esta última, por sua natureza jurídica, seja uma transmutação resolúvel de titularidade, o objetivo não é o imóvel em si. Todavia, caso se chegue à última ratio, qual é a diferença ontológica ou finalística da hipoteca para a alienação, se ambas operam a execução da garantia sobre o imóvel gravado com cláusula resolutiva?

Assim, não resta dúvida: a alienação fiduciária deve ser admitida, do mesmo modo que a hipoteca, ainda que somente para entidades de crédito voltadas ao agro.

Considerações finais

A convivência entre cláusula resolutiva, hipoteca e alienação fiduciária revela a complexidade do direito registral fundiário brasileiro. A cláusula resolutiva não retira do beneficiário a condição de proprietário; a hipoteca é possível, mas hoje morosa; e a alienação fiduciária, embora inicialmente problemática, deve ser admitida como instrumento essencial para garantir acesso ao crédito e efetividade da função social da propriedade.

Em última análise, admitir a circulação econômica dos títulos resolúveis por meio de garantias reais fortalece a regularização fundiária e concretiza sua finalidade constitucional: inclusão produtiva, justiça social e desenvolvimento econômico sustentável.

[1] A exemplo da Resolução CMN n° 4.966 de 25/11/2021, que ao estabelecer novas regras contábeis para instituições financeiras no Brasil, indiretamente exigiu maior rigor na concessão de créditos.

[2] Santos, Marcos Alberto Pereira. “Cláusulas resolutivas: como comprovar o cumprimento das condições após a derrubada do veto à Lei 14.757.” Consultor Jurídico, 2 de junho de 2024. Disponível em: [https://www.conjur.com.br/2024-jun-02/clausulas-resolutivas-como-comprovar-o-cumprimento-das-condicoes-apos-a-derrubada-do-veto-a-lei-14-757/]. Acesso em: 17/09/2025.

[3] GOMES, Orlando. Contratos. 20. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2006.

[4] DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro: Teoria Geral das Obrigações. 31. ed. São Paulo: Saraiva, 2015. v. 2.

[5] VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito Civil: Teoria Geral das Obrigações e Teoria Geral dos Contratos. 21. ed. São Paulo: Atlas, 2021. v. 2.

[6] A exemplo do Decreto nº 6.992/2009, que regulamentava a Lei 11.952/2009, art. 17, §3º: “Durante o período em que os títulos forem intransferíveis, os imóveis não poderão ser objeto de nenhum direito real de garantia, salvo nas operações de crédito rural.”

[7]  Supremo Tribunal Federal declarou a constitucionalidade da lei da alienação fiduciária de imóveis (Lei nº 9.514/1997) no julgamento do Recurso Extraordinário (RE) 860.631 (Tema 982), validando a execução extrajudicial do contrato em caso de inadimplência.