Discordância jurídica sobre ITBI em holdings compromete planejamento patrimonial

A Constituição e o Código Tributário Nacional parecem claros: quando a holding não possui atividade preponderantemente imobiliária, a Constituição prevê que não deve haver incidência do ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) na integralização de bens imóveis ao seu capital social. Porém, a discussão sobre a cobrança do ITBI na integralização de imóveis em holdings patrimoniais e imobiliárias está longe de ser pacífica.

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Acontece que o Supremo Tribunal Federal (STF), ao julgar o Recurso Extraordinário nº 796.376/SC (Tema 796 da Repercussão Geral), decidiu que essa imunidade constitucional do ITBI se aplica apenas até o valor do capital social a ser integralizado. Em outras palavras, quando um imóvel é transferido para integralizar capital de uma empresa, a parte que efetivamente compõe o capital social é imune, mas a parcela destinada a reservas não está protegida.

O problema está em como essa decisão vem sendo aplicada na prática. Diversos municípios e cartórios de registro de imóveis têm estendido a interpretação para além do que o STF determinou, exigindo o imposto também sobre a diferença entre o valor de mercado do imóvel e o valor atribuído para a integralização.

Além disso, ao julgar o Tema 1113, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) também determinou que a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel em condições normais de mercado, não podendo ser adotado o valor venal para fins de IPTU ou alguma outra tabela com valores de referência.

Ou seja, enquanto o STF restringiu a imunidade de ITBI ao valor integralizado ao capital social, o STJ determinou como deve ser apurado o valor do imóvel para o cálculo desse tributo.

Casos mostram a controvérsia

Esse cenário tem gerado situações curiosas — e muitas vezes injustas — para famílias e empresas que buscavam apenas organizar seu patrimônio:

• Suscitação de dúvida em cartório: em um caso recente, um registro de imóveis se recusou a registrar a transferência de um imóvel para a holding familiar, alegando que haveria incidência de ITBI porque o valor integralizado era inferior ao valor de mercado. Foi necessário levar a questão ao Judiciário, em procedimento de suscitação de dúvida. O juiz concordou com os argumentos apresentados, reconhecendo que a cobrança do imposto não se aplicava naquela hipótese e determinando o registro.

• Interpretação divergente entre municípios: em outro caso, um município exigiu o pagamento de ITBI sobre a diferença entre o valor venal e o valor subscrito no capital social, mesmo quando não havia reserva de capital envolvida. Essa postura aumentou significativamente os custos da operação e só foi revertida após recurso administrativo.

• Cartório mais restritivo que o Fisco: já houve também situações em que o município aceitou a imunidade, mas o cartório se recusou a registrar a alteração societária sem a guia de recolhimento do ITBI. Isso obrigou os sócios a buscar solução judicial.

• Procedimentos diversos em diferentes municípios: alguns municípios, como São Paulo e Osasco, possuem site para que o contribuinte emita a guia do ITBI, no qual é possível saber antecipadamente qual será a base de cálculo do tributo. Em outros, o contribuinte precisa solicitar a emissão da guia ao contribuinte, que irá avaliar o imóvel e emitir a guia após alguns dias ou mesmo semanas. Mas há também casos em que o ITBI é apurado e pago pelo contribuinte, sem a participação prévia do município.

• Holding pura versus holding operacional: alguns municípios têm restringido a imunidade apenas para sociedades “operacionais”, exigindo ITBI no caso de holdings puras. Essa diferenciação, contudo, não tem respaldo legal.

• Divergências quanto à base de cálculo do ITBI: muitos municípios insistem em utilizar o chamado “valor venal de referência” como base de cálculo, deixando de aplicar a decisão do STJ no Tema nº 1.113.

E por que isso importa? Porque a integralização de imóveis em holdings patrimoniais é uma das ferramentas mais utilizadas por famílias para organizar seus bens, preparar a sucessão e buscar eficiência tributária. Quando há insegurança sobre o ITBI, todo o planejamento pode ficar comprometido.

Além disso, a recente Nota Técnica nº 7/2025 da Confederação Nacional de Municípios, orientando pela cobrança em hipóteses de integralização, sinaliza que a tendência é de mais questionamentos e maior rigor na fiscalização.

Divergência entre STF e a prática

Então, o que se vê hoje é um descompasso entre a decisão do Supremo e a prática dos municípios e cartórios. Esse descompasso gera custos adicionais, incerteza jurídica e, em última análise, desestimula quem busca organizar seu patrimônio de forma regular.

É por isso que o tema do ITBI na integralização de imóveis vai muito além de uma questão técnica. Ele afeta diretamente famílias, empresários e investidores que desejam planejar o futuro com segurança.

Enquanto não houver maior uniformidade, a recomendação é que cada operação seja cuidadosamente analisada, levando em conta não apenas a letra da lei, mas também a postura concreta do município e do cartório envolvidos.