O caso Airbnb no STJ e uma divergência que talvez não exista

Um dos temas que mais geraram controvérsias no Judiciário brasileiro ao longo dos últimos anos diz respeito à compatibilidade da disponibilização de unidades autônomas por curto período com as cláusulas de destinação residencial presentes em boa parte das convenções de condomínio. Em 29 de junho de 2026, o STJ publicou acórdão de julgamento do Recurso Especial nº 2121055/MG, no qual ficou claro um problema de falta de diálogo entre o voto da corrente vencedora, proferido pela ministra Nancy Andrighi, e o da vencida, proferido pelo ministro Antonio Carlos Ferreira, que partiram de premissas conceituais distintas para analisar um mesmo fenômeno jurídico.

A disponibilização de unidades autônomas por curto período começou a gerar disputas judiciais desde meados da década passada, quando plataformas voltadas a essa prática começaram a se popularizar, especialmente o Airbnb, já que alguns condomínios passaram a proibir a prática. Inicialmente, discutia-se a natureza jurídica do contrato firmado entre proprietário e o usuário da plataforma que faz a reserva: seria uma locação para temporada ou hospedagem? Em artigo escrito em 2018, defendemos que a primeira hipótese seria a mais adequada.

Contratos atípicos

Porém, diversos julgadores, inclusive ministros do STJ, seguiram um terceiro caminho, ao considerar a possibilidade de que alguns contratos firmados por meio dessas plataformas deveriam ser considerados atípicos. Isto é, de um lado, não seria possível enquadrá-lo como um contrato de hospedagem (de natureza comercial), pois não haveria, necessariamente, prestação de serviços acessórios, nem a obrigação de obter licenças de funcionamento, que são elementos previstos na Lei nº 11.771/08; de outro lado, também não seria possível considerá-lo um contrato de locação para temporada (de natureza residencial), pois ele muitas vezes não cumpre os requisitos formais do instituto, como a necessidade de descrever no instrumento contratual os móveis e utensílios presentes no imóvel, nem o estado em que se encontram, em desacordo ao que prevê o artigo 48, parágrafo único, da Lei nº 8.245/91.

No entanto, o entendimento de que os contratos firmados por meio dessas plataformas geralmente são atípicos gera um impasse: esses contratos são de natureza residencial ou comercial? Essa questão é central já que, por um lado, muitos condomínios não possuem uma proibição expressa, em sua convenção, a respeito da disponibilização de unidades autônomas em plataformas digitais; por outro lado, quase todas as convenções de condomínios residenciais preveem que os proprietários das unidades autônomas não podem as explorar comercialmente.

Ou seja, se não houver uma proibição especificamente voltada a essa prática, o condomínio pode proibir a realização desses contratos atípicos com base apenas em cláusula da convenção que prevê a destinação residencial? Se a resposta for positiva, os proprietários que quiserem disponibilizar suas unidades por meio dessas plataformas devem se esforçar para obter a aprovação de 2/3 dos condôminos para alterar a convenção; já se a resposta for negativa, a prática poderia ser restrita apenas se fosse incluída uma proibição expressa na convenção, também por meio da aprovação de 2/3 (dois terços) dos condôminos. Essa questão define de qual parte é o ônus argumentativo e político dentro do condomínio.

Configuração de natureza comercial do contrato

Diversos ministros do STJ vêm expressando interpretações divergentes a respeito de qual caminho deve ser seguido. Um ponto que costuma ser ressaltado nas decisões seria a relevância do meio de disponibilização do imóvel para configurar a natureza comercial do contrato. Os julgados mais recentes indicam uma convergência no sentido de que o meio de disponibilização, por si só, não constitui elemento determinante para a definição da natureza jurídica do contrato, de modo que também seria possível realizar contratos de locação para temporada ou de hospedagem por meio de Airbnb e similares.

Os elementos relevantes para essa definição são a reiterada exploração econômica e a profissionalização da atividade. No julgamento do Recurso Especial nº 2121055-MG, em maio de 2026, a ministra Nancy Andrighi destacou em seu voto, que foi seguido pela maioria dos ministros da 2ª Seção do STJ, alguns fatores que devem ser analisados no caso concreto para definir a natureza do contrato, como a oferta dos cômodos de forma fracionada a pessoas desconhecidas entre si, a frequência e a habitualidade da disponibilização do imóvel, a ausência de quantidade mínima de diárias e o oferecimento de serviços acessórios, como limpeza, lavanderia, recepção, dentre outros.

Caso fique configurada a natureza comercial, a maioria dos ministros da 2ªSeção entendeu que os condomínios podem proibir a realização do contrato atípico de curta estadia pelos proprietários com base na cláusula de destinação residencial, mesmo que não haja proibição expressa na convenção.

Nesse julgamento, houve quatro votos divergentes de ministros que entenderam que a proibição deveria ser expressa na convenção condominial, não sendo suficiente a cláusula de destinação residencial. No entanto, uma leitura atenta dos votos sugere que a divergência entre as correntes pode ser menos prática do que conceitual, decorrendo sobretudo das categorias jurídicas utilizadas por cada ministro para enquadrar essas novas modalidades de contratação.

Uso de plataformas digitais

Como foi explicado anteriormente, a ministra Nancy Andrighi, cujo voto foi seguido por outros quatro ministros, entendeu que ao menos três contratos diferentes poderiam ser firmados por meio de plataformas digitais: locação residencial para temporada; hospedagem; contrato atípico de curta estadia.

Enquanto o primeiro tem natureza residencial e o segundo tem natureza comercial, o terceiro pode ter qualquer uma das duas naturezas, a depender das circunstâncias concretas. Por isso, ao final de seu voto a ministra Nancy Andrighi afirmou o seguinte: “Portanto, a utilização do imóvel em contratos atípicos de curta estadia, em que haja reiterada exploração econômica ou profissionalização do serviço, descaracteriza a destinação residencial, devendo ser aprovada por dois terços dos condôminos.”

Ou seja, não são todos os contratos atípicos de curta estadia que descaracterizam a destinação residencial, mas apenas aqueles que envolvam “reiterada exploração econômica ou profissionalização do serviço”. A contrario sensu, caso essas circunstâncias não estejam presentes, o contrato atípico de curta estadia não desrespeita a destinação residencial do imóvel, ainda que ele não se configure um contrato de locação para temporada.

Já o ministro Antonio Carlos Ferreira, cujo voto vencido foi seguido por três ministros, não mencionou o conceito “contrato atípico de curta estadia”. De acordo com Ferreira, haveria apenas duas opções: contrato de locação para temporada ou contrato de hospedagem. Nas palavras dele, “são as características concretas dos serviços prestados, aferidas caso a caso, que podem ensejar o reconhecimento de prestação de serviços de hospedagem, afastando a natureza de simples locação por temporada, prevista nos artigos 48, 49 e 50 da Lei do Inquilinato”. Ao final de seu voto, o ministro Antonio Carlos Ferreira defende que a locação para temporada por meio de aplicativos pode ser vedada apenas se houver previsão condominial expressa nesse sentido.

Os dois votos, porém, não são tão divergentes assim. Os dois ministros concordam em relação aos seguintes pontos: se o contrato ficar caracterizado como locação para temporada, não há desvio da finalidade residencial, de modo que qualquer restrição depende de previsão condominial específica; se o contrato for de natureza comercial, pode-se proibi-lo por meio da cláusula de destinação residencial, sem necessidade de proibição específica na convenção.

Locação ou hospedagem

Há discordâncias, porém, de ordem conceitual, que levaram a essa aparente divergência nos votos. Enquanto Ferreira entende que pode haver duas espécies de contratos típicos firmadas por meio das plataformas eletrônicas (locação e hospedagem), Andrighi defende que, além desses dois contratos típicos, há possibilidade de que se firme um contrato atípico de curta estadia, que pode ter natureza residencial ou comercial, a depender das circunstâncias concretas.

Esse talvez seja o principal ponto de desencontro entre as duas correntes. Em outras palavras, para Ferreira, se o contrato não reúne os elementos próprios da hospedagem, como a prestação de serviços acessórios, deve ser tratado como locação residencial para temporada. Andrighi, por sua vez, admite duas categorias adicionais além da locação para temporada: o contrato atípico de curta estadia com natureza residencial e o contrato atípico de curta estadia com natureza comercial. Na prática, a diferença fundamental reside no enquadramento padrão: para Andrighi, o contrato realizado via plataforma normalmente é atípico, devendo-se analisar se a sua execução o torna comercial; já para Ferreira, ele normalmente se configura como locação para temporada, devendo-se analisar se a sua execução o descaracteriza para hospedagem.

A divergência, portanto, parece ser predominantemente conceitual: Ferreira expressa o entendimento de que os contratos de hospedagem podem ser vedados pelos condomínios em função do desvio da finalidade residencial, enquanto os contratos de locação para temporada não podem o ser; Andrighi, por sua vez, entende que não apenas os contratos de hospedagem podem ser proibidos em função do desvio da finalidade comercial, mas também os contratos atípicos de curta estadia comerciais, enquanto os contratos de locação para temporada e os contratos atípicos de curta estadia residenciais não podem ser proibidos com base na cláusula de destinação residencial.

Ambos expressam o entendimento de que a natureza jurídica de cada contrato dependerá das circunstâncias concretas, especialmente o fracionamento do imóvel e a prestação de serviços acessórios ao usuário que ocupa temporariamente o imóvel. Sob essa perspectiva, as consequências práticas dos dois entendimentos podem ser menos distantes do que a leitura inicial dos votos sugere: ficando caracterizada a natureza comercial, seja por meio de contrato de hospedagem ou de contrato atípico de curta estadia comercial, os condomínios poderão proibir a prática sem precisar de previsão expressa na convenção, pois há desvio da finalidade residencial.

Situações debatidas caso a caso

Dessa forma, tanto no voto vencedor quanto no vencido percebe-se que os proprietários ainda poderão discutir, a depender das circunstâncias concretas de cada caso, se os contratos firmados por eles com os usuários da plataforma podem ser considerados de natureza residencial ou comercial. O julgamento não consagrou uma proibição absoluta quanto ao uso de plataformas como Airbnb e similares, permanecendo relevante a análise das particularidades de cada situação.

No início de junho deste ano, a 2ª Seção do STJ afetou ao rito dos recursos repetitivos o Tema 1.443, cuja questão submetida a julgamento será a seguinte: “Definir se a cláusula de destinação residencial prevista em convenção de condomínio é suficiente para impedir a locação de unidades autônomas por curto período, por meio de plataformas digitais, independentemente de proibição expressa”.

Portanto, o STJ finalmente poderá pacificar a questão, proferindo uma decisão que será vinculante para todo o Judiciário brasileiro. Trata-se de uma excelente oportunidade para que os ministros possam dialogar entre si e perceber que a controvérsia submetida ao Tema 1.443 talvez seja menos profunda do que parece, decorrendo sobretudo de diferentes construções conceituais acerca das novas modalidades de ocupação temporária de imóveis. Se essa percepção prevalecer, a Corte poderá deixar mais claro que a mera cláusula genérica de destinação residencial não basta, por si só, para impedir completamente a utilização de plataformas como Airbnb, exigindo-se a demonstração concreta do desvio de finalidade, independentemente da categoria jurídica adotada para qualificar o negócio.