Tema 1.432/STJ: momento da avaliação nas desapropriações e peso da pandemia

A 1ª Seção do Superior Tribunal de Justiça afetou ao rito dos recursos repetitivos quatro recursos especiais (REsp 2.004.109, REsp 1.809.093, REsp 1.814.350 e REsp 1.950.981), sob a relatoria do ministro Afrânio Vilela, registrando a controvérsia como Tema 1.432. A afetação foi deliberada na sessão eletrônica encerrada em 28 de abril de 2026 e publicada em 7 de maio de 2026.

A questão submetida a julgamento consiste em “definir o teor do conceito de contemporaneidade da avaliação para identificação do preço atual de mercado em ação expropriatória direta ou indireta, para fins de fixar o momento a ser considerado na apuração do montante indenizatório, tanto em termos de parâmetro geral, quanto das exceções cabíveis”.

A definição tem enorme repercussão prática. Em desapropriações — diretas ou indiretas — e servidões administrativas vinculadas a grandes empreendimentos de infraestrutura, anos costumam separar a imissão provisória na posse da perícia judicial. Nesse intervalo, o valor do imóvel pode mudar de patamar, e a escolha da data de referência da avaliação passa a definir, na prática, quem ganha e quem perde com a demora do processo. Como a afetação menciona expressamente as “exceções cabíveis”, a tese a ser firmada tende a uniformizar tanto a regra geral quanto as hipóteses de mitigação, com efeito vinculante para os demais tribunais (artigos 927, III, e 1.040 do CPC).

Regra geral: avaliação contemporânea à perícia judicial

O caput do artigo 26 do Decreto-Lei nº 3.365/41 estabelece que a indenização deve ser contemporânea à avaliação. O STJ consolidou, há bastante tempo, o entendimento de que o marco temporal dessa “avaliação” corresponde à data da perícia judicial, isto é, ao laudo técnico adotado pelo juiz para fixar o justo preço.

Nesse sentido, “o valor da indenização deve ser contemporâneo à avaliação, tendo como base o laudo adotado pelo juiz para a fixação do justo preço, pouco importando a data da imissão na posse ou mesmo a da avaliação administrativa” (STJ, REsp 1.314.758/CE, relatora ministra Eliana Calmon, 2ª Turma, DJe de 24/10/2013). As Turmas de Direito Público aplicam esse entendimento de forma uniforme (AgInt no AREsp 1.245.650/MA e AgInt no AREsp 964.609/MT, entre outros), inclusive nas desapropriações indiretas, nas quais o valor é apurado na data da perícia, e não na data do apossamento administrativo.

A doutrina caminha no mesmo sentido. Luciano Ferraz, no volume sobre os bens e as restrições estatais à propriedade do Tratado de Direito Administrativo coordenado por Maria Sylvia Zanella Di Pietro, registra a orientação do STJ de que o artigo 26 do Decreto-Lei nº 3.365/41 atribui à justa indenização o predicado da contemporaneidade à avaliação judicial, sendo desimportante, em princípio, o laudo elaborado pelo ente expropriante [1]. A mesma lógica alcança a servidão administrativa: embora não haja transferência da propriedade, mas apenas limitação ao uso do bem, a apuração da indenização segue a sistemática do artigo 26.

Exceções construídas pela jurisprudência

A regra da contemporaneidade, porém, não é absoluta. O STJ admite a sua mitigação em situações excepcionais, sobretudo para preservar a vedação ao enriquecimento sem causa (artigo 884 do Código Civil). A síntese está no REsp 1.793.598/MG: é possível relativizar o artigo 26 nos casos de “transcurso de longo período entre a imissão na posse e a avaliação oficial; valorização exagerada do imóvel, acarretando desequilíbrio econômico-financeiro entre as partes, ou, ainda, quando comprovado que a valorização resultou de obra pública ou de infraestrutura realizada pelo próprio expropriante” (relator ministro Francisco Falcão, 2ª Turma, DJe de 18/12/2020).

São, portanto, três situações excepcionais, que frequentemente se combinam: (1) o longo intervalo entre a imissão provisória na posse e a perícia; (2) a valorização — ou desvalorização — abrupta do imóvel nesse interregno, fora do padrão de mercado; e (3) a valorização decorrente da própria obra pública que motivou a desapropriação, a chamada “vantagem da coisa feita”.

A primeira hipótese foi reafirmada recentemente pela 1ª Turma, ao assentar que a regra da contemporaneidade “pode ser excepcionada para evitar o enriquecimento sem causa do expropriado, notadamente quando houver decorrido longo período entre a imissão na posse e a data da realização da perícia” (AgInt no AgInt no AgInt no AREsp 2.165.112/MT, relator ministro Paulo Sérgio Domingues, DJEN de 4/4/2025). A hipótese de valorização exacerbada, por sua vez, foi aplicada em caso no qual o laudo oficial foi desconsiderado justamente para impedir o enriquecimento sem causa do expropriado (AgInt no REsp 1.424.340/PR, relator ministro Sérgio Kukina, 1ª Turma, DJe de 2/3/2021).

Importante: as exceções não se presumem. Quem invoca a excepcionalidade deve comprovar concretamente a distorção, sob pena de prevalecer a regra geral (AgInt no AREsp 1.939.816/TO, relator ministro Francisco Falcão, 2ª Turma, DJe de 18/5/2022). O simples decurso do tempo não basta.

A doutrina dá suporte à relativização. Rafael Carvalho Rezende Oliveira registra o Enunciado nº 31 da I Jornada de Direito Administrativo do Conselho da Justiça Federal, segundo o qual “a avaliação do bem expropriado deve levar em conta as condições mercadológicas existentes à época da efetiva perda da posse do bem” [2]. Luciano Ferraz, ao analisar a desapropriação indireta, anota que o artigo 35 do Decreto-Lei nº 3.365/41 “só corrobora a ideia de que o momento mais importante para a fixação e percepção da justa indenização pelo proprietário é o da perda da posse (de verdade perda fática da propriedade) e não o da consumação do processo expropriatório” [3].

Configurada qualquer dessas hipóteses, a solução adotada pela jurisprudência é apurar o justo preço com referência à data da imissão provisória na posse — ou, eventualmente, à data do ajuizamento — e não à data da perícia. Essa compreensão resulta da leitura conjunta do artigo 5º, XXIV, da Constituição, do artigo 884 do Código Civil e do próprio artigo 26 do Decreto-Lei nº 3.365/41: a indenização deve recompor o efetivo desfalque patrimonial sofrido pelo expropriado no momento em que perdeu o uso do bem, sem se transformar em fonte de enriquecimento sem causa.

Pandemia como circunstância excepcional a ser considerada na tese

Há um elemento adicional que merece a atenção da 1ª Seção ao definir as “exceções cabíveis”: a excepcionalidade econômica do período da pandemia de Covid-19 e seus efeitos sobre as avaliações realizadas naquele interregno.

O fenômeno é bem conhecido nas regiões de fronteira agrícola, onde os imóveis rurais são negociados e precificados com referência ao valor da saca de soja ou da arroba do boi. Com a disparada das commodities após a pandemia, o preço nominal das terras chegou a triplicar sem qualquer alteração do valor medido em sacas — sem acréscimo real, portanto, ao patrimônio avaliado. Perícias realizadas no pico desse movimento captaram uma valorização efêmera, desfeita com o posterior recuo das cotações. Fixar a indenização com base nesses laudos transfere ao expropriado um ganho meramente conjuntural, à custa do expropriante — exatamente a distorção que a jurisprudência do STJ busca evitar.

A anormalidade do período pandêmico é fato notório (artigo 374, I, do CPC) e, mais do que isso, foi reconhecida pelo próprio ordenamento jurídico. No plano constitucional, a Emenda Constitucional nº 106/2020 instituiu verdadeiro regime extraordinário — o chamado “orçamento de guerra” — com suspensão de limitações fiscais e orçamentárias durante a calamidade. No plano legal, a Lei nº 14.010/2020 criou o Regime Jurídico Emergencial e Transitório das relações de direito privado, e a Lei nº 14.216/2021 suspendeu despejos em determinadas hipóteses. O legislador tratou o período como uma excepcionalidade econômico-jurídica, incompatível com a aplicação automática de regras concebidas para tempos de normalidade.

Os tribunais superiores fizeram o mesmo. O Supremo Tribunal Federal, na ADI 6.357 MC (relator ministro Alexandre de Moraes, cautelar referendada pelo Plenário em 13/5/2020), afastou exigências da Lei de Responsabilidade Fiscal e da LDO/2020, assentando que a excepcionalidade da crise sanitária autorizava a releitura de comandos legais cuja aplicação literal, naquele contexto, frustraria a finalidade que os justificava. Na ACO 3.363 MC, suspendeu o pagamento das parcelas da dívida do Estado de São Paulo com a União, relativizando obrigações válidas e eficazes em razão do momento excepcional. O próprio STJ flexibilizou, durante a pandemia, regras de prisão preventiva e de execução penal, à luz da Recomendação nº 62/2020 do CNJ, sempre diante da demonstração concreta da excepcionalidade em cada caso.

A simetria é evidente. Se a excepcionalidade da pandemia autorizou o afastamento episódico de regras fiscais de matriz constitucional, de obrigações contratuais entre entes federados e de normas processuais penais, com maior razão autoriza a mitigação de uma regra infraconstitucional de avaliação — o artigo 26 do Decreto-Lei nº 3.365/41 — quando a sua aplicação literal produz indenização descolada do efetivo desfalque patrimonial sofrido pelo expropriado.

Não se trata de negar a regra da contemporaneidade, mas de aplicá-la de modo compatível com a sua finalidade constitucional. Há ainda um argumento de coerência interna do próprio Decreto-Lei nº 3.365/41: o valor ofertado e depositado em juízo constitui pagamento prévio e antecipado da indenização (artigos 32 e 33). Quando o depósito reflete a realidade de mercado da época da imissão na posse, a suficiência desse pagamento — e a eventual diferença a complementar — deve ser aferida na mesma data-base, sob pena de se compararem grandezas que não se equivalem.

Ao fixar as teses do Tema 1.432, o STJ tem a oportunidade de reconhecer expressamente que eventos extraordinários de mercado — como a oscilação atípica de preços verificada no período da pandemia — integram as hipóteses de mitigação da regra da contemporaneidade, desde que concretamente demonstrada a distorção no caso.

Alcance real da suspensão processual

Ao afetar o tema, o relator determinou a suspensão dos processos pendentes. Embora o artigo 1.037, II, do CPC mencione a paralisação de “todos os processos pendentes que versem sobre a questão no território nacional”, a ordem de suspensão no Tema 1.432 ficou restrita aos recursos especiais e agravos em recurso especial que discutam a matéria, em tramitação na segunda instância ou no próprio STJ.

A consequência prática é relevante: os processos em primeiro grau e em fase de apelação continuam tramitando normalmente, com realização de perícias, prolação de sentenças e julgamento de apelações. O sobrestamento incide apenas quando o caso chega à fase de recurso especial.

Quando o tema deve ser julgado

Não há data designada para o julgamento. Nos termos do artigo 1.037, § 4º, do CPC, o recurso afetado deverá ser julgado no prazo de um ano, com preferência sobre os demais feitos — o que aponta, como referência normativa, para maio de 2027. Trata-se, porém, de prazo impróprio, cujo descumprimento não acarreta consequência processual automática.

O histórico de repetitivos de desapropriação na 1ª Seção indica intervalos entre a afetação e a publicação do acórdão que vão de aproximadamente quatro meses (Tema 1.298) e nove meses (Tema 1.019) a mais de dois anos (Temas 126, 184, 280, 281 e 282, e Tema 1.004).

O Tema 1.432 aproxima-se do segundo grupo, pois exige definir não apenas o parâmetro geral da contemporaneidade, mas também as exceções cabíveis, o que tende a produzir tese com múltiplos itens. Por outro lado, os quatro recursos afetados provêm do mesmo tribunal de origem (TRF-5) e foram destacados de ofício pelo relator, o que sugere matéria já mapeada pelo gabinete. Nesse cenário, é razoável estimar que o julgamento ocorra entre meados e o fim de 2027, com publicação do acórdão até o início de 2028.

Conclusão

A regra geral do artigo 26 do Decreto-Lei nº 3.365/41 — indenização contemporânea à perícia judicial — convive, há tempo, com exceções construídas pela jurisprudência para impedir o enriquecimento sem causa: o longo intervalo entre a imissão na posse e a perícia, a oscilação abrupta de preços fora do padrão de mercado e a valorização gerada pela própria obra pública. O Tema 1.432 dará a essas hipóteses o contorno definitivo e vinculante que hoje lhes falta.

Ao fazê-lo, o STJ não deve ignorar a lição deixada pela pandemia: regras de avaliação concebidas para tempos de normalidade produzem resultados injustos quando aplicadas automaticamente a períodos de anormalidade econômica reconhecida pelo próprio ordenamento. Incorporar essa dimensão à tese — sempre condicionada à prova concreta da distorção — é o que se espera de um precedente qualificado que pretende regular, por anos, a justa indenização nas desapropriações brasileiras.

[1] FERRAZ, Luciano. Desapropriação. In: MARRARA, Thiago; FERRAZ, Luciano. Direito administrativo dos bens e restrições estatais à propriedade. 3. ed. rev., atual. e ampl. São Paulo: Thomson Reuters Brasil, 2022 (Tratado de direito administrativo, v. 3, coord. Maria Sylvia Zanella Di Pietro), p. 406.

[2] Enunciado nº 31 da I Jornada de Direito Administrativo do CEJ/CJF, apud OLIVEIRA, Rafael Carvalho Rezende. Curso de direito administrativo. 14. ed. Rio de Janeiro: Método, 2026, p. 648, nota 56.

[3] FERRAZ, Luciano. Desapropriação, cit., p. 458.