Garantia insuficiente equivale a contrato sem garantia e autoriza despejo liminar, decide TJ-RJ

A 6ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro decidiu que a fiança manifestamente incapaz de cobrir o débito locatício equipara-se à ausência de garantia e autoriza o despejo liminar previsto no artigo 59, parágrafo 1º, IX, da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991). Por unanimidade, o colegiado negou provimento ao recurso da locatária, revogou o efeito suspensivo antes concedido e restabeleceu integralmente a ordem de desocupação.

O caso envolve a locação de uma loja no BarraShopping. A locatária deixou de pagar os aluguéis a partir de agosto de 2025 e acumulou dívida que, no ajuizamento, beirava R$ 1,1 milhão e ultrapassou R$ 1,5 milhão no curso do recurso. O fiador indicado possuía um único imóvel conhecido, adquirido por R$ 135 mil — valor muito inferior ao passivo. Notificada nos termos do artigo 40, parágrafo único, da Lei 8.245/1991, a locatária não reforçou nem substituiu a garantia.

O relator do agravo consignou que a jurisprudência admite, para os fins do artigo 59, parágrafo 1º, IX, a equiparação entre garantia manifestamente inidônea e ausência de garantia, sobretudo quando o débito supera de forma significativa a capacidade patrimonial do fiador. No caso, o único bem conhecido do garantidor revelava “evidente comprometimento da utilidade prática da garantia fidejussória originalmente prestada”.

A decisão dispensou a caução de três meses de aluguel exigida pela lei. Para o colegiado, quando o crédito do locador supera amplamente o valor caucionável, a própria extensão do débito justifica o afastamento da exigência, sob pena de impor ônus desproporcional a quem já suporta prejuízo crescente com a ocupação sem contraprestação.

O acórdão também rejeitou a tese de purga da mora. Como o despejo se fundou igualmente na ausência de garantia válida — e não apenas na falta de pagamento —, a hipótese não se submete à lógica da purga.

Perigo de dano

Outro ponto relevante foi o tratamento do perigo de dano. A locatária alegava que a desocupação imediata levaria à perda do ponto comercial e à desestruturação da atividade. O relator respondeu que o prejuízo, no caso, é bilateral: manter o imóvel ocupado sem pagamento transfere ao proprietário todo o ônus do inadimplemento. A ponderação de interesses, segundo o voto, não autoriza a prevalência automática do argumento econômico do lojista.

A locatária ainda sustentava conexão com ação anterior de rescisão e consignação, além de desequilíbrio causado pela suspensão de aportes financeiros pela locadora, no contexto de uma alegada operação negocial integrada. O colegiado afastou os argumentos: o contrato discutido tem autonomia, refere-se a unidade distinta da ação anterior (situada no ParkJacarepaguá) e não apresenta identidade de partes, causa de pedir ou pedido capaz de atrair a reunião dos feitos.

A decisão reforça uma linha que vem se consolidando no TJ-RJ em disputas locatícias no varejo: a de que garantias esvaziadas não podem servir de escudo para a permanência no imóvel sem pagamento, e a de que o despejo liminar não fica condicionado a desembolso prévio do credor quando a dívida já o supera com folga.