Tokenização e o registro de imóveis: Provimento nº 54/25 da CGJ/SP

O que é tokenização? Contextualizando a questão

À medida que a vida digital avança e passa a ocupar espaço antes reservado às interações presenciais, novos termos emergem e geram confusão para aqueles habituados à contratação tradicional. Um deles é “tokenização”.

Em linhas gerais, tokenização é o processo de converter um ativo em representação digital, sendo um token uma espécie de certificado de direitos sobre o ativo [1]. Tais tokens podem ser registrados em um base de dados blockchain.

Em linhas gerais, a blockchain (traduzido livremente como “cadeia de blocos”) é uma tecnologia de registro distribuído que opera de forma descentralizada, sem a necessidade de um intermediário central. Cada computador integrante da rede mantém uma cópia idêntica dos dados registrados, e mecanismos criptográficos garantem que essas informações não possam ser alteradas ou adulteradas após o registro [2]. Esse processo permite que o ativo seja negociado em sistemas criptografados [3].

Tokenização e o registro imobiliário

Diante dessa nova modalidade de negociação, empresas começaram a surgir com a promessa de realizar a tokenização de imóveis. Assim, o tema ganhou contornos específicos ao alcançar o mercado imobiliário.

Isso porque, como preleciona Kümpel [4], “o sistema de transmissão da propriedade que vigora no Brasil é o do título e modo, pelo qual a transferência dos imóveis se efetiva, em regra, com o registro do contrato realizado entre as partes na serventia extrajudicial de Registro de Imóveis”.

Nesse sentido, o Código Civil positivou o sistema de título e modo no artigo 1.245, ao estabelecer que “transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis”. Destacando, ainda, em seu §1º que enquanto não se registrar o título, o alienante continua sendo considerado dono do imóvel.

Além disso, o artigo 108 do Código Civil estabelece que “não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário-mínimo vigente no País”.

Diante das formalidades impostas pela legislação, questiona-se: considerando que não há regulamentação específica sobre a vinculação de tokens ao sistema registral, é possível transmitir um imóvel por meio da tokenização?

Algumas empresas entendem que sim [5] e já começaram a negociar imóveis tokenizados no mercado. Notícias de transações utilizando a chamada “propriedade digital” não param de aparecer [6] e empresas ligadas ao setor imobiliário vendem a tokenização como uma forma eficaz, segura e extremamente simplificada de negociar.

Nesse sentido, o Conselho Federal de Corretores de Imóveis (Cofeci) editou a Resolução nº 1.551/2025, publicada no Diário Oficial da União em 15 de agosto de 2025, instituindo o Sistema de Transações Imobiliárias Digitais e regulamentando as chamadas plataformas imobiliárias para transações digitais (PITDs) e os agentes de custódia e garantia imobiliária (ACGIs).

A norma define tokenização como o processo técnico-jurídico de criação de representação digital de direitos imobiliários específicos, denominados Direitos Imobiliários Tokenizados (DITs), por meio de tokens registrados em blockchain.

Além disso, a norma cria um sistema digital alheio ao Sistema Registral Brasileiro, informando que toda transação digital deve ser registrada no Sistema de Governança e Registro (SGR), já instituído pela Resolução Cofeci nº 1.487/2022, e a ele atribui o papel central em todo o ecossistema de tokenização.

Por criar um sistema de publicidade imobiliária novo, a Resolução nº 1.551/2025 do Cofeci foi questionada perante a Justiça Federal pelo Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico (ONR), o qual arguiu que o Cofeci excedeu o campo regulamentar e violou a competência privativa da União para legislar sobre o tema.

O pedido foi acolhido pelo juízo da 21ª Vara Federal Cível da Seção Judiciária do Distrito Federal, que determinou a nulidade da resolução e de eventuais atos realizados com base nesse ato normativo [7]. O Cofeci interpôs apelação contra a sentença, ainda pendente de julgamento.

Em todo caso, o grande questionamento que se levanta é: essas operações podem acessar o registro de imóveis? A dúvida se justifica porque, se o Brasil optou pelo sistema do título e modo, só é possível falar em transmissão da propriedade se o ato puder ser registrado na matrícula do imóvel.

Provimento 54 da Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo

É nesse cenário que o Provimento CGJ nº 54/2025, publicado em 23 de janeiro de 2026, vem posicionar o sistema registral imobiliário diante da tokenização. O provimento estabelece que o oficial de registro de imóveis não efetuará nenhuma anotação, averbação ou registro que vincule a matrícula imobiliária a token digital ou representação em blockchain, destinado ou não a indicar a titularidade do domínio ou de outro direito inscrito.

Os considerandos invocam três pilares: (1) a exclusividade do Registro de Imóveis na constituição, modificação, transmissão e publicidade dos direitos reais sobre imóveis, nos termos da Lei nº 6.015/1973 e do Código Civil; (2) a necessidade de preservar a unidade, a confiabilidade e a rastreabilidade do sistema registral, prevenindo a criação de mecanismos privados ou paralelos de representação da propriedade; e (3) a ausência de previsão legislativa federal ou de normatização pelo Conselho Nacional de Justiça que autorize a vinculação da matrícula a tokens digitais ou sistemas de blockchain.

Em outras palavras, o Provimento não nega a existência da tokenização imobiliária, mas recusa ao token qualquer ingresso no sistema registral enquanto não houver lei federal ou ato normativo do CNJ que o discipline.

Conclusão

Diante do quadro que se formou nos últimos tempos, é possível observar que, apesar das operações com ativos imóveis tokenizados estarem ocorrendo, não é possível dizer que elas transmitem direito de propriedade.

Cabe ao legislador federal, portanto, enfrentar a questão com a profundidade que ela exige: definir se e como o token imobiliário pode produzir efeitos reais, em que medida o sistema registral deve ser adaptado para absorver a lógica da tokenização e quais garantias o adquirente de um token terá enquanto a propriedade registral permanecer em nome do alienante. Até que essa resposta venha, o adquirente de token imobiliário não se torna, em nenhuma hipótese, proprietário do imóvel representado pelo token.

*esta coluna é produzida pelos membros e convidados da Rede de Pesquisa de Direito Civil Contemporâneo (USP, Humboldt-Berlim, Coimbra, Lisboa, Porto, Girona, UFMG, UFPR, UFRGS, UFSC, UFPE, UFF, UFC, UFBA e UFMT).

[1] SILVEIRA, Artur Barbosa da; BECHARA, Fábio Ramazzini. “Tokenização” da economia: desafios regulatórios no Brasil. Revista de Direito Bancário e do Mercado de Capitais, São Paulo, v. 109, ano 28, jul./dez. 2025.

[2] RICHTER, Luiz Egon; PHILIPPI, Juliana Horn Machado. Inovação e segurança jurídica: a necessidade de regulação de criptoativos imobiliários e do uso da blockchain nas transações imobiliárias. Revista de Direito Imobiliário, São Paulo, v. 93, ano 45, p. 191-228, jul./dez. 2022

[3] SILVEIRA; BECHARA, op. cit. p. 1.

[4] Kümpel, Vitor Frederico. Sistemas de Transmissão Imobiliária sob a Ótica do Registro. 1. Ed. São Paulo: YK Editora, 2021. p. 251.

[5] A Netspaces é uma das pioneiras do que denomina “Propriedade Digital”. Eles prometem tokens representando os direitos imobiliários, informando que o valor do criptoativo é atrelado ao valor do imóvel, trazendo estabilidade (aqui).

A Grafeno promete emitir tokens digitais que representam a propriedade de um imóvel físico, informando que esses tokens são armazenados em blockchain, que é um registro público e imutável de transações (aqui).

[6] “Tokenização imobiliária alcança R$ 20 bilhões no Brasil” (aqui)

“Tokenização: a revolução que pode democratizar e acelerar o mercado imobiliário” (aqui)

“Tokenização imobiliária cresce mesmo sem regulação” (aqui)

“Idosa de 82 anos usa NFT para comprar 20% de apartamento no RS” (aqui)

[7] BRASIL. Justiça Federal da 1ª Região. Seção Judiciária do Distrito Federal. 21ª Vara Federal Cível da SJDF. Procedimento Comum Cível n. 1112544-54.2025.4.01.3400. Autor: Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (ONR). Réu: Conselho Federal de Corretores de Imóveis (Cofeci). Decisão que deferiu tutela de urgência para suspender os efeitos da Resolução Cofeci n. 1.551/2025. Juiz Federal Substituto: Francisco Valle Brum. Brasília, 13 out. 2025.