Condomínio de clubes de futebol tem nulidades e concentração abusiva de poder, diz Sarlet

O advogado Ingo Wolfgang Sarlet, professor de Direito Constitucional da Pontifícia Universidade Católica do Rio Grande do Sul (PUC-RS), emitiu parecer em que aponta múltiplas nulidades na estrutura do Condomínio Forte União (CFU).

Constituído em 31 de outubro de 2023, o Condomínio Forte União (CFU) se apresenta como iniciativa de negociação coletiva dos direitos de arena — a prerrogativa privativa dos clubes de negociar, autorizar ou proibir a captação, transmissão e reprodução de imagens de eventos esportivos.

Porém, Sarlet aponta que sua convenção vai muito além disso. Trata-se de uma “arquitetura de abusiva perpetuação no tempo”, que amarra os clubes condôminos por cinco décadas, concentra poder decisório nas mãos de um investidor externo ao esporte e padece de nulidades tanto no plano infraconstitucional quanto no constitucional.

O parecer, datado de 13 de março de 2026, foi elaborado a pedido de Namor Souza Serafin, representante de torcedores do Grêmio Foot-Ball Porto Alegrense — clube cuja eventual adesão ao CFU motivou a consulta —, e analisa a convenção de condomínio à luz da Constituição Federal, do Código Civil e da Lei Geral do Esporte (Lei 14.597/2023).

O que é o CFU

Na estrutura do CFU, os condôminos se dividem entre clubes e um investidor. A esse último, cabem 20% das partes ideais do condomínio, fatia que permanece inalterada independentemente do ingresso de novos clubes, de modo que a diluição recai exclusivamente sobre as partes dos clubes condôminos. Os direitos de arena e as propriedades comerciais constituem o objeto comum do condomínio.

O parecer destaca a centralidade do investidor para o funcionamento do arranjo. A administradora do condomínio é indicada por ele, e a convenção elenca 22 matérias sujeitas a quórum qualificado de 90% das partes ideais, conferindo-lhe poder de veto sobre as decisões mais sensíveis para a vida do condomínio.

Entre elas estão a aprovação do plano de negócios e do orçamento anual, a contratação de qualquer contrato fora do curso regular dos negócios, a antecipação global de receitas, a substituição da administradora do condomínio, a alteração das políticas de divisão de resultados e a celebração de negócios com entidades de administração do desporto. Até um acordo com a Confederação Brasileira de Futebol (CBF), portanto, depende do aval do investidor.

“Em todos esses temas, a autonomia dos clubes está circunscrita à vontade final do investidor”, afirma Sarlet. A comercialização dos direitos de arena, por sua vez, competiria exclusivamente a uma equipe comercial externa, e o investidor pode substitui-la a qualquer tempo, a seu exclusivo critério.

Burla ao Código Civil

A primeira nulidade identificada por Sarlet diz respeito ao prazo de indivisão do condomínio. O artigo 1.320, parágrafo 1º do Código Civil estabelece que os condôminos podem acordar a indivisão da coisa comum por prazo não superior a cinco anos, admitida prorrogação ulterior, ou seja, mediante nova e livre manifestação de vontade.

A Convenção do CFU, porém, prevê que os direitos permanecerão indivisos por cinco anos, mas que esse prazo será prorrogado sucessivamente pelo prazo de vigência do condomínio — fixado em 50 anos, até 2074. Para instrumentalizar esse mecanismo, a convenção se vale de uma escritura pública de mandato, irrevogável e irretratável, pela qual os clubes condôminos conferem ao Investidor poderes específicos para aprovar as prorrogações sucessivas.

Para o parecerista, a renovação automática e prévia, instrumentalizada por mandato irretratável, suprime a necessária manifestação de vontade posterior que o Código exige para cada nova prorrogação. “O regime legal visa evitar a eternização de uma situação por natureza transitória”, destaca Sarlet.

A conclusão é pela nulidade do negócio jurídico por ilicitude do objeto, nos termos do artigo 166, II, do Código Civil. Para o constitucionalista, a tentativa de burla ao regime legal é clara: a convenção menciona formalmente o limite quinquenal do artigo 1.320, parágrafo 1º, mas o esvazia por completo ao acoplá-lo a uma renovação automática, prévia e irretratável — tornando o prazo de cinco anos mera formalidade sem qualquer conteúdo jurídico real. O negócio, portanto, nasce com objeto ilícito, uma nulidade absoluta.

O parecer sublinha que, mesmo que essa previsão não encontrasse obstáculo na legislação infraconstitucional — e encontra —, ainda assim seria inválida por criar negócio de caráter perpétuo, o que viola a ordem pública e tolhe, de forma desproporcional, a livre iniciativa e a autonomia da vontade, núcleo da dignidade da pessoa humana. Segundo Sarlet, estender de antemão a indivisão “por meio de uma renovação sucessiva, automática, irretratável — e, assim, inescapável —, por meio século – período intrageracional, diga-se – torna oca a autonomia privada, ferindo a ordem constitucional”.

O professor chama atenção ainda para o Estatuto Social do Grêmio. Seu artigo 87-A define como ato de gestão irregular ou temerária do conselho de administração aquele que “antecipar ou comprometer receitas referentes a períodos posteriores ao término da gestão ou do mandato”.

Comprometer receitas por cinco décadas, na leitura de Sarlet, configuraria exatamente essa hipótese. Além disso, o artigo 65 do mesmo estatuto reserva ao conselho deliberativo — órgão de maior representatividade democrática do clube — a competência exclusiva para autorizar a participação do Grêmio em outras associações e para se pronunciar sobre negociações que envolvam comprometimento financeiro superior a 10% do orçamento do exercício.

Violação à autonomia esportiva

A segunda nulidade identificada por Sarlet tem duplo fundamento: constitucional e infraconstitucional. No plano da Constituição, o artigo 217, I, consagra a autonomia das entidades desportivas dirigentes e associações quanto à sua organização e funcionamento. Segundo a interpretação firmada pelo Supremo Tribunal Federal na ADI 2.937, essa autonomia existe não como fim em si mesma, mas como instrumento de concretização do direito de cada cidadão ao esporte.

No plano infraconstitucional, a Lei Geral do Esporte densifica esse princípio ao estabelecer, em seu artigo 26, que a autonomia visa “assegurar que não haja interferência externa indevida que ameace a garantia da incerteza do resultado esportivo, a integridade do esporte e a harmonia do sistema transnacional denominado Lex Sportiva”, conforme o professor.

Sarlet sustenta que essa autonomia deve ser protegida não apenas contra intervenções do Estado, mas também contra a interferência indevida de interesses privados-comerciais que possam comprometer a moralidade e a integridade do esporte e das competições.

No plano da lex sportiva, cita o estudo de Jean-Loup Chappelet encomendado pelo Conselho da Europa, segundo o qual patrocinadores, investidores e meios de comunicação “não devem interferir” na autonomia esportiva, devendo ser “um princípio bem estabelecido” que terceiros com interesses mediáticos, financeiros e comerciais se abstenham de fazê-lo.

Já no plano infraconstitucional, o parecer aponta violação direta ao artigo 160, parágrafo 3º, da Lei Geral do Esporte, que restringe a cessão dos direitos de arena a “organizações esportivas que regulam a modalidade e organizam competições”.

O CFU não regula a modalidade — função da CBF — nem organiza competições — papel de uma liga ou federação. Tampouco o Investidor integra o Sistema Nacional do Esporte. “A cessão dos Direitos de Arena ao Condomínio, assim, viola frontalmente o artigo 160, parágrafo 3º, da LGE, sendo nula de pleno direito”, ressalta o parecer.

O arranjo também é visto como uma burla às competências da CBF. O estatuto da entidade reserva a ela, em caráter exclusivo, intransferível e indelegável, a organização e a comercialização das competições nacionais. O problema, aponta Sarlet, é que o CFU, ao monopolizar a negociação dos direitos de arena dos clubes por cinco décadas sob o controle de um Investidor externo ao sistema esportivo, cria um polo de poder paralelo capaz de condicionar a forma como esses direitos se relacionam com as competições organizadas pela CBF — constituindo, nas palavras do parecer, “uma fuga potencial à regulação da CBF”, em desacordo com a lex sportiva e com os Estatutos da Fifa e da Conmebol.

A preocupação é agravada, segundo o parecer, pelo fato de que a própria convenção do CFU prevê que, a partir de 1º de janeiro de 2027, o investidor poderá realizar oferta pública de valores mobiliários lastreados em sua parte ideal do condomínio em bolsas como Nyse, Nasdaq, B3 e LSE. “A que interesses o investidor — e, em última análise, o próprio condomínio — responderá em tal arranjo?”, questiona Sarlet.

Ação judicial

Com base no parecer de Ingo Sarlet, Gilton do Carmo Silva, sócio do Grêmio do Esporte Clube Vitória, moveu ação contra o CFU e o Esporte Clube Vitória. No processo, ele pede a declaração de nulidade do modelo jurídico-financeiro e de todos os efeitos dele decorrentes, como a convenção de Condomínio Forte União.

Silva ainda requer o reconhecimento da titularidade plena, exclusiva e desembaraçada do Vitória sobre seus direitos de arena e demais propriedades comerciais, afastando-se qualquer limitação, ônus ou gravame decorrente do modelo de condomínio.

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Processo 8056325-30.2026.8.05.0001