Marins e Bittencourt: Princípio da concentração dos atos na matrícula

É de conhecimento geral que a aquisição de um imóvel deve ser precedida de uma minuciosa análise acerca da regularidade documental do bem e também de seus vendedores.

Esse procedimento, conhecido no mercado imobiliário como due diligence, consiste na obtenção de diversas certidões e de outros documentos que atestarão se o imóvel ou os vendedores possuem dívidas ou outras pendências que poderiam colocar em risco o negócio que se pretende consumar.

Por outro lado, no ano de 2015 foi sancionada a Lei Federal 13.097, que, em seu artigo 54, pretendeu instituir um regime que se convencionou chamar de "princípio da concentração dos atos na matrícula imobiliária".

O citado dispositivo legal aumentou o rol de situações passíveis de serem averbadas na matrícula imobiliária, com a intenção de buscar centralizar todas as informações que possam dizer respeito ao imóvel, e, com base nesta proposição, estabeleceu que não poderão ser opostas a negócios jurídicos consumados, situações jurídicas precedentes que não constavam da matrícula no registro de imóveis à época do negócio, ressalvadas as hipóteses excepcionais ali indicadas.

Indo além, o mencionado dispositivo legal — que teve sua redação aperfeiçoada por ocasião da sanção da Lei Federal 14.382/2022 — estabeleceu, em seu parágrafo segundo, que a validade ou eficácia dos negócios jurídicos, ou, ainda, a caracterização da boa-fé do terceiro adquirente de imóvel, não dependerá da comprovação de que foram obtidos quaisquer documentos ou certidões à época do negócio (inclusive, certidões forenses ou de distribuidores judiciais), à exceção de certidões fiscais e as certidões de propriedade e de ônus reais — estas obrigatórias.

Todavia, embora a intenção do legislador tenha sido elogiável, objetivando conferir maior segurança jurídica ao mercado imobiliário, é também verdade que, na prática jurídica, passados alguns anos da sanção da Lei 13.097/2015, a due diligence imobiliária continua sendo um procedimento altamente recomendado pelos operadores do direito na área imobiliária. E os motivos são bastante objetivos.

É consenso que a aquisição de um imóvel costuma ser um investimento de vulto, sendo, portanto, perfeitamente natural que o adquirente busque reduzir a zero qualquer tipo de risco que possa envolver o negócio. No caso, isso significa que mesmo que a matrícula do imóvel e as certidões obrigatórias não apresentem qualquer tipo de pendência, é, no mínimo, prudente que se faça a verificação acerca de possíveis outras irregularidades que possam constituir algum tipo de ameaça de uma futura contestação da transação.

A título de exemplo, é necessário salientar que o Código Tributário Nacional, em seu artigo 185, reputa presumidamente fraudulenta a alienação de bens realizada por pessoa que possua débito fiscal inscrito em dívida ativa, caso esta não possua outros bens ou ativos que sejam suficientes para o pagamento da dívida — isto é, em sendo constatada alguma pendência fiscal nas certidões obtidas, será necessário perquirir a existência de outros bens ou ativos de propriedade dos vendedores, em valor suficiente ao pagamento da dívida mapeada.

Ademais, até mesmo situações mais singelas podem ocorrer, como a existência de decisões ou ordens judiciais que ainda não tenham sido averbadas na matrícula — seja por negligência do credor ou pela morosidade do Judiciário —, ou mesmo que estejam em vias de ser averbadas.

Por fim, também é importante salientar que a ausência de uma posição consolidada dos tribunais brasileiros a respeito do tema — em especial dos tribunais superiores — também contribui para essa "desconfiança" acerca da aplicabilidade do regime que a Lei 13.097/2015 pretendeu instituir. O dinamismo dos precedentes judiciais no Brasil é uma característica conhecida por todos os operadores do direito.

Em resumo, parece evidente que o comprador de um imóvel, mais do que ter a segurança do êxito em uma hipotética alegação futura acerca de possível fraude à execução, busca a segurança de que uma discussão dessa natureza jamais venha a recair sobre o imóvel que está sendo adquirido.

Assim, como dito anteriormente, ainda que louvável a postura do legislador com a proposição do "princípio da concentração dos atos na matrícula imobiliária", a realização da due diligence imobiliária, de forma criteriosa e adequada, continua sendo um procedimento altamente recomendado para quem pretende adquirir um imóvel.