A vistoria final de imóvel alugado que é feita de forma unilateral, sem a presença do inquilino, não tem força probatória, por si só, para justificar a cobrança de reparos.
O entendimento é da juíza Elisa Leonesi Maluf, da 2ª Vara do Juizado Especial Cível de São Paulo, para declarar a inexigibilidade de um débito cobrado por uma administradora referente a pintura e limpeza de um imóvel. A decisão confirmou a rescisão contratual com a quitação das obrigações do inquilino.
Laudo de vistoria sem participação do inquilino não tem valor probatório
O caso concreto envolve um contrato de locação de imóvel residencial mobiliado que durou apenas 90 dias. Depois da rescisão antecipada e da entrega das chaves, a administradora emitiu uma cobrança extra de R$ 2,5 mil.
A locadora alegava a necessidade de reparos de pintura, vidraçaria e limpeza, baseando-se em laudo produzido sem a participação do morador e em fotografias que apontavam manchas em móveis e paredes.
Cobrança indevida
Ao analisar o mérito, a juíza destacou que as fotos apresentadas eram inconclusivas e que a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) obriga a devolução do imóvel no estado em que foi recebido, ressalvadas as deteriorações decorrentes do uso normal. A magistrada considerou que exigir pintura nova depois de três meses de uso, sem prova de vandalismo, seria transferir os custos de manutenção do negócio ao consumidor.
“Não se revela razoável exigir do locatário a realização de repintura ampla do imóvel ou de limpeza extraordinária após tão curto lapso temporal, na ausência de prova cabal de vandalismo ou avarias graves, como rabiscos profundos, buracos ou danos estruturais”, escreveu.
“A imposição de custos elevados de pintura e limpeza extraordinária ao locatário, nessas condições, configuraria enriquecimento sem causa, vedado pelo ordenamento jurídico, pois permitiria à locadora a renovação estética do imóvel às expensas de quem o utilizou por período mínimo e sem comprovação de mau uso.”
O inquilino foi representado pelos advogados Gabriela Kristina Costa Zilli e Rafael Alves Ferreira de Godoy, do escritório Ferreira & Zilli Advogados.
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Processo 1003663-18.2025.8.26.0016
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