Responsabilidade do credor fiduciário pelos débitos de IPTU

Temática recorrente no Judiciário brasileiro é a pretensão das Fazendas municipais de exigir, do credor fiduciário (de modo geral, instituições financeiras propriamente ditas e empresas do ramo de consórcios), o IPTU relativo a imóveis objeto de alienação fiduciária.

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Ocorre que o IPTU, nos termos do artigo 156, inciso I, da Constituição [1], é imposto que incide sobre a propriedade predial e territorial urbana, do que exsurge que a pessoa constitucionalmente legitimada a sofrer a exação é o proprietário do imóvel.

O Código Civil, em seu artigo 1.228, conceitua proprietário como aquele que “tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha”.

Coisa resolúvel

O credor fiduciário, todavia, detém tão somente a propriedade fiduciária da coisa que é resolúvel e possui o único escopo de garantir o cumprimento das obrigações assumidas pelo devedor fiduciante; sem aptidão, portanto, de conferir quaisquer dos poderes inerentes à propriedade [2].

Não é por menos que os artigos 1.364 e 1.365 do Código Civil [3] preveem a obrigatoriedade de venda do bem em caso de inadimplemento do devedor fiduciante. Essa determinação é ratificada pelo artigo 27 da Lei nº 9.514/1997 [4], que impõe expressamente ao credor fiduciário o ônus de alienação do bem no caso de consolidação da propriedade em seu nome decorrente do inadimplemento contratual.

Ademais, com o advento da Lei nº 13.043/14, o Código Civil passou a prever que propriedade fiduciária se submete ao regime jurídico dos direitos reais de garantia, não se equiparando à propriedade plena [5], bem como que o credor fiduciário apenas passa a ser responsável pelos débitos do bem (impostos, taxas, despesas condominiais, entre outros encargos) a partir da data da sua imissão na posse [6].

Em linha com a norma civilista retromencionada, a Lei nº 9.514/1997, que já havia sido alterada pela Lei nº 10.931/2004 [7], foi novamente alterada em 2023 pela Lei nº 14.620 [8], no firme intento de aclarar que o credor fiduciário responde pelo pagamento dos impostos somente após a data em que vier a ser imitido na posse do bem.

Oportuno destacar que, à luz do artigo 110 do CTN [9], as normas de direito civil que definem o conceito de propriedade e regulamentam a alienação fiduciária não podem ser olvidadas pelo legislador tributário para justificar tributação de hipóteses de incidência não previstas em lei.

Desse modo, diante do arquétipo legislativo que define e estabelece a clara distinção entre propriedade plena e propriedade fiduciária, não há dúvida que ser proprietário (fato gerador do IPTU) não se confunde com ser credor fiduciário. Por conseguinte, qualquer imposição tributária a este último, quanto ao mencionado imposto municipal, não encontra sustentação constitucional ou legal.

Chancelando esse entendimento, a 1ª Turma do Superior Tribunal de Justiça já decidiu que “o credor fiduciário, antes da consolidação da propriedade e da imissão na posse no imóvel objeto da alienação fiduciária, não pode ser considerado sujeito passivo do IPTU.” (AREsp nº 1.796.224/SP, relator ministro Gurgel de Faria, 1ª Turma, julgado em 16/11/2021, DJe de 9/12/2021).

Em meados de 2022, a 1ª Seção do Superior Tribunal de Justiça afetou os Recursos Especiais nº 1.949.182/SP, nº 1.959.212/SP e nº 1.982.001/SP ao rito dos recursos repetitivos, para julgamento da controvérsia que tem por objetivo “definir se há responsabilidade tributária solidária e legitimidade passiva do credor fiduciário na execução fiscal em que se cobra IPTU de imóvel objeto de contrato de alienação fiduciária” (Tema 1.158/STJ).

Com efeito, a discussão relativa à responsabilidade tributária do credor fiduciário pelos débitos de IPTU de imóveis objeto de alienação fiduciária será definida em recurso especial repetitivo pela 1ª Seção do Superior Tribunal de Justiça, sendo que ainda não há data marcada para o julgamento.

Diante dos relevantes argumentos jurídicos acima expendidos e considerando, ainda, as precedentes manifestações da Corte Superior, há boas razões para se apostar na confirmação do entendimento de que o credor fiduciário não se reveste da qualidade de sujeito passivo do IPTU enquanto não se imitir na posse do bem imóvel.

[1] Constituição Federal, Art. 156. Compete aos Municípios instituir impostos sobre: I – propriedade predial e territorial urbana; […]

[2] Código Civil, Art. 1.361. Considera-se fiduciária a propriedade resolúvel de coisa móvel infungível que o devedor, com escopo de garantia, transfere ao credor.

[3] Código Civil, Art. 1.364. Vencida a dívida, e não paga, fica o credor obrigado a vender, judicial ou extrajudicialmente, a coisa a terceiros, a aplicar o preço no pagamento de seu crédito e das despesas de cobrança, e a entregar o saldo, se houver, ao devedor.

Art. 1.365. É nula a cláusula que autoriza o proprietário fiduciário a ficar com a coisa alienada em garantia, se a dívida não for paga no vencimento. Parágrafo único. O devedor pode, com a anuência do credor, dar seu direito eventual à coisa em pagamento da dívida, após o vencimento desta.

[4] Lei nº 9.514/1997, Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel.

[5] Código Civil, Art. 1.367.  A propriedade fiduciária em garantia de bens móveis ou imóveis sujeita-se às disposições do Capítulo I do Título X do Livro III da Parte Especial deste Código e, no que for específico, à legislação especial pertinente, não se equiparando, para quaisquer efeitos, à propriedade plena de que trata o art. 1.231. (Redação dada pela Lei nº 13.043, de 2014)

[6] Código Civil, Art. 1.368-B.  A alienação fiduciária em garantia de bem móvel ou imóvel confere direito real de aquisição ao fiduciante, seu cessionário ou sucessor. (Incluído pela Lei nº 13.043, de 2014) Parágrafo único.  O credor fiduciário que se tornar proprietário pleno do bem, por efeito de realização da garantia, mediante consolidação da propriedade, adjudicação, dação ou outra forma pela qual lhe tenha sido transmitida a propriedade plena, passa a responder pelo pagamento dos tributos sobre a propriedade e a posse, taxas, despesas condominiais e quaisquer outros encargos, tributários ou não, incidentes sobre o bem objeto da garantia, a partir da data em que vier a ser imitido na posse direta do bem. (Incluído pela Lei nº 13.043, de 2014)

[7] Lei nº 9.514/1997, Art. 27 […] § 8º Responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

[8] Lei nº 9.514/1997, Art. 23. Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título. […] § 2º Caberá ao fiduciante a obrigação de arcar com o custo do pagamento do Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU) incidente sobre o bem e das taxas condominiais existentes. (incluído pela Lei nº 14.620, de 2023)

[9] Código Tributário Nacional, Art. 110. A lei tributária não pode alterar a definição, o conteúdo e o alcance de institutos, conceitos e formas de direito privado, utilizados, expressa ou implicitamente, pela Constituição Federal, pelas Constituições dos Estados, ou pelas Leis Orgânicas do Distrito Federal ou dos Municípios, para definir ou limitar competências tributárias.