Locação comercial para instalação de estação rádio base

As estações rádio base (ERB) são equipamentos responsáveis por estabelecer a conexão entre os celulares e às companhias telefônicas por meio da captação de seu sinal.

Reprodução

Tais equipamentos nada mais são do que as famosas antenas de telecomunicação que vemos instaladas nas propriedades, tanto em terreno urbano, quanto em área rural e até mesmo no topo dos prédios nas grandes cidades.

Para que uma companhia telefônica possa utilizar da terra, do terreno ou do topo do prédio para a instalação dos equipamentos, antes é necessário a realização de um contrato de locação comercial para a disponibilização do espaço em favor da companhia.

Referidos contratos são, em sua grande maioria, locações de alto valor, acima do que se é praticado no mercado em relação aos demais tipos de comércio. Para se ter uma breve noção, na cidade de São Paulo, por exemplo, existem contratos ativos que pagam mais de R$ 25 mil por mês para a locação dos topos dos edifícios para a instalação dos equipamentos.

Tentador, não é mesmo? Porém, a realidade pode não ser tão bonita quanto se parece.

Por isso, vejamos alguns pontos para se ter atenção no momento da celebração de uma locação comercial para instalação de ERBs.

Valor do aluguel e seu índice de correção

Para toda e qualquer locação, o contrato deve prever, de forma expressa, o valor do aluguel a ser pago pela locatária, bem como o índice de correção que incidirá no contrato para a revisão de seu valor.

Em relação aos índices de correção, pode-se dizer que a prática do mercado é a utilização do IGP-M ou do IPCA para a correção do valor pago a titulo de aluguel.

No momento da celebração do contrato, é importante atentar-se à periodicidade que se dará a correção, sendo de praxe, ou pelo menos mais costumeiro, a utilização da periodicidade anual para a correção do contrato, significando dizer que a cada 12 meses o contrato será reajustado pelo índice disposto.

Muita atenção quanto aos contratos que se utilizam do IGP-M.

Na época da pandemia do Covid-19, o IGP-M apresentou altos índices de correção, fora do padrão de mercado chegando a corrigir contratos pela incrível monta de 30% ou mais.

Após decisões favoráveis proferidas pelos tribunais, muitas locações tiveram seus índices alterados para o IPCA em razão da alta apresentada.

O grande problema é que, por muitas das vezes, as empresas detentoras dos equipamentos e locatárias do imóvel forçam uma redução sob o fundamento da alta ocasionada pela pandemia do Covid-19.

Não está, no todo, equivocado tal ato, mas é importante atentar-se aos seus direitos no momento do aceita da referida redução pois, querendo ou não, o índice de correção do contrato trata-se de um dos “riscos” do negócio.

Vigência do contrato e a possibilidade de renovação obrigatória

De acordo com o artigo 3º da Lei das Locações (Lei nº 8.245/91), o contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo sendo que, em se tratando de locação por período superior a 10 anos, este contrato dependerá de vênia conjugal para que se tenha validade.

Costumeiramente, os contratos de locação destinados à instalação de antenas de telecomunicação são celebrados pelo prazo de cinco ou dez anos.

Isso porque, de acordo com o artigo 51 da Lei das Locações, os contratos de locação destinados ao comércio, como no caso em questão, poderão ser renovados pelo seu locatário, por igual período e de forma compulsória, se preenchidos os seguintes requisitos:

I – o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;

II – o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;

III – o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

Veja, no incido segundo trazido acima, a lei estabelece o prazo mínimo de cinco anos para que o contrato seja renovado de forma obrigatória, através da chamada ação renovatória.

Contudo, não se equivoque ao pensar que contratos celebrados por prazos inferiores não podem ser renovados de forma compulsória. Isso porque, nos termos do próprio inciso, se a soma dos prazos ininterruptos do contrato for superior a cinco anos, o requisito está preenchido para a renovação contratual.

Spacca

Observe então que, ao celebrar um contrato de locação comercial pelo prazo de dez anos, o locador, em realidade, pode estar se comprometendo a locar o imóvel por, pelo menos, 15 anos considerando que a renovação do contrato pode ser forçada pelo prazo de mais cinco anos.

Não há problema caso esta seja sua vontade, mas é importante se atentar pois, faltando a assessoria correta, a sua propriedade pode ser comprometida por longo período.

Renovação automática do contrato

Outro ponto que merece importante destaque quanto ao prazo de vigência da locação diz respeito à cláusula de renovação automática muitas vezes inseridas no instrumento.

Para evitar a necessidade da celebração de aditivos e de novas negociações entre locatária e locador, por muitas das vezes o contrato dispõe acerca da renovação automática dele, caso não seja apresentado pelo locador a recusa ativa em sua renovação.

Na prática, poucas vezes temos a lembrança de fazer essa recusa com o prazo previsto em contrato de forma a ser válida a não renovação.

Ainda, vemos casos em que a locatária se aproveita do desconhecimento do locador para perpetuar a sua locação no imóvel

Por isso, muita atenção quanto a este ponto. Caso seu contrato contenha cláusula de renovação automática, atente-se ao prazo para notificação da locatária quanto a recusa na renovação.

E mais, encontramos hoje nos tribunais decisões que impedem a renovação automática do contrato por mais de uma vez consecutiva, entendendo que referida cláusula oneraria em demasiado o locador, podendo tornar a locação permanente, teoricamente, em alguns casos descritos.

Sendo este o caso, na recusa da locatária em se retirar do imóvel, o ajuizamento de ação competente para a sua retirada torna-se necessário em prol da proteção do seu imóvel.

Taxas e danos causados ao imóvel

O contrato de locação poderá prever a responsabilidade do pagamento de taxas incidentes no imóvel, como IPTU, ITR, entre outras, haja vista a ausência de previsão legal quanto à responsabilidade sob elas.

Contudo, tenha em mente que a empresa se utilizará de parte do seu imóvel durante toda a locação, razão esta que, eventualmente, poderia ser discutida a responsabilidade pelo pagamento das taxas incidentes no imóvel sendo que, qualquer que seja a alteração, esta deverá estar expressamente disposta no contrato de locação celebrado.

Ainda, nos termos do artigo 23 da Lei das Locações, o locatário é responsável pelo reparo de todo o dano causado por culpa exclusiva deste em função da necessidade de restituição do imóvel, finda a locação, no mesmo estado de conservação em que foi entregue.

No caso de instalação de antenas nos topos dos edifícios, não é raro encontrar problemas estruturais, de infiltração, etc., causados pelos equipamentos instalados durante a locação.

Veja, de acordo com o disposto na lei, o reparo é devido pela parte que do imóvel se utiliza. Portanto, percebido qualquer dano ao imóvel, ainda que através de pedido judicial, este poderá ser cobrado da locatária.

Possibilidade de revisão dos aluguéis

A Lei das Locações, em seu artigo 68, traz a possibilidade do ajuizamento da chamada ação revisional de aluguel.

Como próprio nome já sugere, esta ação tem por objeto reavisar e reajustar o valor dos alugueis pagos para a locação visto que, com o passar dos anos, o valor previsto no contrato pode estar defasado em relação ao que se pratica no mercado, em especial em relação à área onde encontra-se locado o imóvel.

Caso seja este o caso, é cabível um estudo dos valores praticados pelo mercado em sua região para o estudo da viabilidade do ingresso com pedido revisional perante o tribunal, desde que tenha a sua locação transcorrido prazo superior a 3 anos ou que tenha se passado 3 anos desde o seu último reajuste de aluguel.

Lembre-se, reajuste não é correção do valor pelo índice previsto no contrato, conforme mencionado anteriormente.

Hipóteses de rescisão do contrato

Nos termos previstos pela Lei das Locações, tratando-se de locação comercial, o locador pode apenas rescindir o contrato em algumas poucas hipóteses, sendo basicamente as seguintes:

1. Falta de pagamento dos alugueis;

2. Descumprimento de cláusulas contratuais;

3. Necessidade de uso próprio.

Das três hipóteses acima listadas, apenas a última diz respeito única e exclusivamente à vontade do locador, caso deseje utilizar o imóvel para uso próprio.

Importante destacar e entender que não se trata de qualquer intenção de uso.

O locador, para que possa reaver o imóvel, deve comprovar a sua necessidade de utilização. Havendo mais imóveis em sua propriedade, a rescisão poderá não ser possível.

Tal previsão se trata de importante proteção ao comerciante que se utiliza do imóvel para a prática de sua atividade. Contudo, deve-se ter a ciência de que, uma vez realizada a locação, o seu desfazimento torna-se bastante complicado não havendo motivo para tanto.

Hipossuficiência técnica do locador e a necessidade de assessoria jurídica

Hipossuficiência técnica nada mais é a falta do que a falta de conhecimento do locador quanto ao que se dispõe no contrato, em especial no que se diz respeito às :locações comerciais para a instalação de ERBs.

Normalmente, quando tratamos deste tipo de locação, as partes possuem considerável diferença no que diz respeito ao poderio econômico e técnico sendo que os locadores comumente são pessoas físicas ou condomínios e, do outro lado, falamos de enormes empresas multinacionais.

Com isso, o desconhecimento acerca da legislação e de seus direitos pode prejudicar de forma considerável o locador.

Por vezes, por mais que aparente extremamente vantajoso a assinatura do contrato, buscar ajuda e assessoria jurídica se torna importante para a elaboração de um contrato de locação justo, munindo o locador do conhecimento necessário para entender se, de fato, irá dispor ou não de sua propriedade.