A averbação do contrato de comodato na matrícula imobiliária

A recente decisão da 1ª Vara de Registros Públicos de São Paulo, proferida no processo 1078412-50.2022.8.26.0100, trouxe uma inovação relevante ao permitir a averbação do contrato de comodato na matrícula de um imóvel. Historicamente, os contratos de comodato não eram passíveis de averbação, uma vez que não constituem direitos reais e, consequentemente, não se enquadravam no rol taxativo de registros previstos pela Lei de Registros Públicos (LRP – Lei 6.015/73).

Contudo, com a alteração legislativa promovida pela Lei nº 14.382/2022, houve uma flexibilização significativa do artigo 246 da LRP, permitindo a averbação de fatos que “repercutam de alguma forma sobre os direitos pertinentes ao imóvel“. Esse entendimento foi adotado pela magistrada do caso, Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad, que fundamentou a decisão na necessidade de garantir publicidade e segurança jurídica na transmissão da posse direta do imóvel.

Diante desse precedente, é essencial compreender os fundamentos jurídicos da decisão, seus impactos no mercado imobiliário e os possíveis desdobramentos normativos e jurisprudenciais.

Fundamentos jurídicos da decisão

A principal questão discutida no caso foi a possibilidade de averbação do contrato de comodato, considerando os seguintes pontos:

1. Registro x averbação no fólio real

O registro é um ato constitutivo, modificativo ou extintivo de direitos reais, regido pelo princípio da tipicidade (artigo 167, I, LRP).

A averbação, por sua vez, tem um rol exemplificativo (numerus apertus) e pode ser utilizada para dar publicidade a fatos relevantes que impactam o imóvel (artigo 167, II, LRP).

2. Interpretação do artigo 246 da LRP

A nova redação do artigo 246 da LRP, dada pela Lei 14.382/2022, ampliou as possibilidades de averbação ao incluir situações que repercutem nos direitos relativos ao imóvel, mesmo que não alterem diretamente o registro.

3. Princípio da concentração dos atos na matrícula

A decisão também fundamenta-se no princípio da concentração, previsto no artigo 54, §1º da Lei 13.097/2015, que determina que todos os fatos relevantes ao imóvel devem ser publicizados na matrícula para garantir segurança jurídica e evitar conflitos futuros.

Spacca

4. Efeitos da averbação do comodato

A averbação do contrato de comodato gera segurança jurídica, pois publiciza a posse direta do comodatário, impede que o imóvel seja vendido ou alienado sem o conhecimento da parte que ocupa o bem e reduz riscos de litígios possessórios e fraudes.

Impactos para o mercado imobiliário

A decisão impacta significativamente o mercado imobiliário ao proporcionar maior transparência nas relações contratuais, garantindo que a publicidade do comodato evite surpresas para adquirentes e fortaleça a previsibilidade das negociações. Além disso, oferece segurança a investidores e financiadores, permitindo que instituições financeiras e potenciais compradores tenham conhecimento prévio sobre a posse de terceiros no imóvel. Por fim, ao formalizar a posse do comodatário, reduz-se consideravelmente o risco de litígios judiciais relacionados à ocupação do bem.

Possíveis desdobramentos

Apesar da relevância da decisão, algumas questões ainda precisam ser observadas. A necessidade de harmonização com as Normas de Serviço levou à determinação de envio do caso à Corregedoria Geral da Justiça, que avaliará a possível revisão dessas diretrizes. Além disso, enquanto não houver regulamentação expressa, outros cartórios podem continuar recusando a averbação, o que pode gerar insegurança jurídica. Por fim, a jurisprudência ainda está em construção, e diferentes tribunais podem adotar entendimentos diversos, tornando essencial um posicionamento mais claro por parte dos tribunais superiores.

Conclusão

A decisão da 1ª Vara de Registros Públicos de São Paulo representa um avanço na publicidade e segurança dos contratos de comodato, alinhando-se às recentes alterações legislativas que buscam maior transparência no registro imobiliário.

Contudo, por se tratar de um entendimento inovador, é essencial que operadores do Direito Imobiliário acompanhem os desdobramentos dessa jurisprudência e a possível atualização das Normas de Serviço dos Cartórios.

Para advogados e investidores imobiliários, a estratégia mais prudente é fundamentar pedidos de averbação nessa decisão, reforçando o princípio da publicidade e da segurança jurídica.