No último dia 7 de março de 2025, o juiz Renato Augusto Pereira Maia, da 11ª Vara da Fazenda Pública da Comarca de São Paulo, extinguiu em parte, sem julgamento de mérito, uma ação civil pública proposta pelo Ministério Público do Estado de São Paulo, de 28 de janeiro deste ano, movida em face do município de São Paulo, que tinha como um de seus objetivos suspender provisoriamente a política habitacional de construção de moradias populares na cidade, especificamente a Habitação de Interesse Social (HIS) e a Habitação de Mercado Popular (HMP).
De acordo com o magistrado, o MP-SP “pretende esvaziar o modelo legislativo previsto no art. 47, da Lei 16.050/2014”, que, em princípio, tem se mostrado exitoso, com uma gama de empreendimentos em todo o território urbano, conforme dados e informações da prefeitura, e sem que tenham sido apresentadas evidências concretas de fraudes na implementação dessa política, desconsiderando, ainda, que o programa habitacional constitui “mais que uma faculdade imposta ao Município, [mas] uma obrigação constitucional”.
Embora a sentença ainda possa ser impugnada por recurso ao Tribunal de Justiça, pelo MP-SP, trata-se de uma decisão bastante relevante e que sem dúvidas contribui para a segurança jurídica no setor imobiliário e urbanístico, garantindo a continuidade de diversos empreendimentos HIS/HMPs.
Como cediço, a política habitacional é antiga e, desde a Constituição de 1988, constitui-se de um dever dos entes públicos. No município de São Paulo, por exemplo, a Companhia Metropolitana de Habitação de São Paulo (Cohab), criada pela Lei nº 6.738, de 16 de novembro de 1965, tem por finalidade favorecer o acesso à habitação digna à população de menor renda, obedecendo às normas e critérios estabelecidos pelo governo municipal e pela legislação federal. E, de fato, por anos e anos a companhia administrou e continua administrando a construção de unidades habitacionais na cidade para a população de baixa renda, no entanto, os esforços até então adotados têm se mostrado insuficientes: quem transita pela maior cidade do país nota com facilidade que o déficit habitacional é grande e que o poder público é incapaz de lidar com esse assunto sozinho e de forma eficiente.
Nesse contexto, visando ampliar as medidas para reduzir o déficit habitacional, a Lei nº 16.050, de 31 de julho de 2014, do município de São Paulo, que estabelece o Plano Diretor Estratégico, com redação dada pela Lei nº 17.975, de 8 de julho de 2023, previu a Habitação de Interesse Social (HIS) e a Habitação de Mercado Popular, como instrumentos voltados para atendimento das famílias de baixa renda. A HIS é subdividida em duas categorias, HIS-1, para até três salários mínimos de renda familiar mensal ou até 0,5 per capita mensal; e HIS-2, para até seis salários mínimos de renda familiar mensal ou até 1,5 per capita mensal; ao passo que a HMP é única para até dez salários mínimos de renda familiar mensal ou até 1,5 salário mínimo per capita mensal. A ideia dessa política pública é aproximar trabalho de moradia e adensar regiões da cidade com transporte público de alta capacidade, como corredores de ônibus e estações de metrô etc.
Comprovação da faixa de renda
A lei estabelece que tanto a HIS quanto a HMP podem ser construídas pela iniciativa privada, mediante adesão a um regime jurídico, que basicamente consiste em dois requisitos cumulativos, quais sejam, (1) a fruição de benefícios fiscais e urbanísticos e (2) a necessidade de atendimento, de forma permanente, da faixa de renda destinatária de cada uma da HIS ou HMP. Para tanto, a Lei adverte que os imóveis construídos sob esse regime jurídico devem ter em suas respectivas matrículas a averbação da destinação às famílias de baixa renda, de acordo com a classificação HIS-1, HIS-2 ou HMP, e que dependem da emissão de certidão atestando o enquadramento das famílias na respectiva categoria de habitação. A comprovação do atendimento da faixa de renda de cada uma das categorias deve ser feita no momento da assinatura do compromisso de compra e venda ou no contrato de compra e venda.
A iniciativa privada, então, passou a utilizar desses benefícios para construir unidades HIS e/ou HMP e destiná-las ao mercado. Contudo, o assunto chegou ao Poder Judiciário paulista, em diferentes aspectos.
Alguns compradores dessas HIS/HMPs experimentaram dificuldades no momento do registro imobiliário, especialmente em relação à comprovação da faixa de renda da unidade adquirida. Em um dos casos, o desembargador Francisco Loureiro, na condição de corregedor geral de Justiça do TJ-SP, decidiu que a não comprovação da faixa de renda pelo adquirente não era obstáculo ao registro do negócio, porque embora desatendida essa comprovação, a circunstância não importaria em nulidade do negócio, mas sujeitaria o empreendedor que comercializou a unidade às sanções previstas pela Lei nº 16.050/2014, como aquelas estabelecidas no artigo 47, § 2º, i.e., pagamento integral do potencial construtivo adicional utilizado, impostos, custas e demais encargos referentes à sua implantação, além de multa equivalente ao dobro deste valor financeiro apurado, devidamente corrigido, e o adquirente à cobrança dos valores, calculados de forma proporcional à fração ideal do imóvel adquirido (TJ-SP – Apelação Cível: 10618075820248260100 São Paulo, relator.: Francisco Loureiro (Corregedor Geral), data de julgamento: 13/11/2024, Conselho Superior da Magistratura, data de publicação: 24/11/2024).
O que dizem MP e prefeitura
O MP-SP, por outro lado, instaurou inquérito civil, no ano de 2022 para apurar irregularidades na destinação das HIS/HMPs às famílias que não estariam enquadradas nas faixas de renda da política pública. Segundo apontou o órgão, existiriam unidades de HIS/HMPs em regiões muito nobres da cidade, como os bairros do Itaim, Vila Olímpia etc., com valores anunciados de comercialização que ultrapassariam e muito o poder de compra das famílias de baixa renda que seriam as destinatárias do programa habitacional, o que evidenciaria que o poder público é incapaz de fiscalizar adequadamente a política pública, impondo-se, assim, a suspensão de todo o programa.
Antes de decidir sobre o pedido liminar, o magistrado oportunizou à prefeitura o contraditório.
E, na defesa apresentada, a prefeitura argumentou, dentre outros pontos, que a pretensão do MP-SP era na verdade suspender “a eficácia da legislação municipal que regula a política habitacional”, ou seja, suspender o disposto pelo artigo 47, do Plano Diretor Estratégico, o que só seria possível em uma ação direta de inconstitucionalidade, que é julgada diretamente pelo Órgão Especial do Tribunal de Justiça, composto pelo 25 desembargadores mais antigos do tribunal, e que o MP-SP tinha apresentado um recorte muito diminuto da realidade, baseando suas alegações em pouquíssimas notícias de mídia, sem provas concretas de fraude, e ignorando o contexto da política exitosa, que ao longo dos anos proporcionou mais de 7.500 empreendimentos HIS/HMPs em todo o território municipal, sendo apenas 122 nas áreas tidas como nobres, sendo desproporcional e desarrazoada a suspensão integral da política, pois a medida acabaria gerando um efeito cascata, prejudicando não só os empreendimentos em curso, mas toda a cadeia envolvida na construção civil.
A prefeitura também destacou que eventuais irregularidades nos empreendimentos HIS/HMPs seriam causadas pelos empreendedores (e não pelo município), e que nesse caso eles deveriam participar da ação judicial, e que a legislação contém instrumentos adequados de penalização das fraudes, tanto que já expediu mais de 80 notificações para os empreendedores prestarem esclarecimentos e já penalizou oito desses empreendedores, com o cancelamento dos incentivos urbanísticos e a imposição de multa em dobro.
Ponderou, ainda, que a suspensão da política, como requerido pelo MP-SP, teria impacto em outros programas habitacionais, como o “Pode Entrar” e a “PPP Habitacional” e ao final sustentou que “[o] caminho adequado não é a extinção da política, mas o aprimoramento da fiscalização e a responsabilização dos infratores, garantindo que os benefícios da política pública sejam preservados para aqueles que realmente necessitam”.
Sentença
Considerando as ponderações da prefeitura, a sentença entendeu que estariam reconhecidos os pedidos de obrigação de instaurar procedimentos administrativos de apuração de fraudes, de obrigação de conferir publicidade e transparência a esses processos administrativos e de obrigação de divulgar a listagem dos imóveis aderentes ao regime de HIS/HMPs e das famílias inseridas no cadastro municipal de habitação que devem ser prioritariamente atendidas pela política pública em comento.
A Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) e o Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Residenciais e Comerciais de São Paulo (Secovi-SP) atuou na causa como amicus curiae, defendendo que a suspensão da política pública seria extremamente gravosa e desproporcional.
Assim, por enquanto, a política pública segue vigente. Àqueles empreendedores das unidades HIS/HMP já penalizados pela prefeitura, caberá apresentar a defesa administrativa, esclarecendo os fatos, e, em caso de não acolhimento das justificativas, submeter a discussão ao Poder Judiciário. E, àqueles empreendedores ainda não notificados pela prefeitura, o caminho será aguardar eventual notificação para prestar informações.
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