Marco das Garantias traz equilíbrio necessário para mercado de crédito

A Lei nº 14.711/2023, conhecida como o Marco Legal das Garantias, promoveu uma verdadeira revitalização do sistema de garantias reais no Brasil, com impacto direto na hipoteca e na alienação fiduciária. Essa legislação, focada em otimizar a recuperação de créditos e impulsionar o ambiente de negócios, teve suas inovações ratificadas e pacificadas pelo Supremo Tribunal Federal no julgamento da ADI 7.600, em junho de 2025.

Importante destacar que os cartórios já estão aptos a operar as novas modalidades de execução extrajudicial, seguindo as diretrizes e procedimentos estabelecidos, por exemplo, na Nota Técnica nº 03/2024 do Registro de Imóveis do Brasil.

Esse novo cenário estabelece um paradigma para credores e devedores, pautado pela celeridade de um procedimento sumário que, embora preveja etapas de notificação e possibilidade de defesa administrativa, não configura um contraditório contencioso na esfera extrajudicial.

Nova dinâmica das garantias: procedimento sumário para recuperação de crédito

A Lei nº 14.711/2023 implementa três pilares de desjudicialização que visam acelerar a recuperação de ativos:

– Revitalização da hipoteca com execução extrajudicial: o artigo 9º da nova lei introduz um procedimento extrajudicial sumário para créditos garantidos por hipoteca. O registro de imóveis assume um papel central, conduzindo etapas como a intimação para purgação da mora e a realização de leilões. O objetivo é desafogar o Judiciário e conferir mais dinamismo a essa garantia.

– Reforço da alienação fiduciária de bens móveis: a lei insere no Decreto-Lei nº 911/1969 procedimentos extrajudiciais de consolidação da propriedade (artigo 8º-B) e de busca e apreensão (artigo 8º-C) de bens móveis. A recuperação de veículos e outros ativos passa a ser iniciada e conduzida via Cartórios de Registro de Títulos e Documentos, reduzindo drasticamente os prazos.

– Gestão extrajudicial do concurso de credores imobiliários: o artigo 10 prevê a gestão extrajudicial da ordem de prioridade de créditos sobre o mesmo imóvel, com o oficial de registro de imóveis organizando o quadro de credores.

Essas mudanças materializam a busca por celeridade e previsibilidade nos processos de execução.

Ratificação do STF: constitucionalidade com contraditório judicial preservado

No julgamento das ADIs 7.600, 7.601 e 7.608, o Supremo pacificou a constitucionalidade dessas novas modalidades de execução extrajudicial. A corte, seguindo o voto do ministro Dias Toffoli, reiterou sua jurisprudência que reconhece a validade de procedimentos extrajudiciais, desde que o acesso ao Poder Judiciário para controle de legalidade seja sempre garantido.

A tese vencedora foi clara: os procedimentos extrajudiciais da Lei nº 14.711/2023 são constitucionais. No entanto, o STF impôs salvaguardas cruciais, especialmente para as diligências de localização e apreensão de bens móveis (artigos 8º-B e 8º-C do Decreto-Lei nº 911/1969). A decisão exige que se assegure:

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– Os direitos à vida privada, à honra e à imagem do devedor;

– A inviolabilidade do sigilo de dados (utilizando-se apenas dados públicos ou fornecidos pelo próprio devedor);

– A vedação ao uso privado da violência;

– A inviolabilidade do domicílio, exigindo ordem judicial para entrada forçada em caso de buscas;

– A dignidade da pessoa humana e a autonomia da vontade.

Ponto-chave para o contraditório: embora o procedimento extrajudicial seja sumário e o oficial registrador realize um “juízo administrativo” apenas para verificar o cabimento da defesa (como documentos que comprovem que a cobrança é indevida), não há um espaço para o contraditório contencioso ou para uma impugnação extrajudicial que paralise automaticamente o procedimento.

A constitucionalidade reside precisamente na garantia de que o contraditório pleno e a ampla defesa podem ser exercidos na esfera judicial, para a qual o devedor tem acesso a qualquer momento para questionar irregularidades ou violações de direitos fundamentais.

Para credores: atualizando garantias e garantindo a eficácia do procedimento sumário

Credores hipotecários com garantias constituídas antes da Lei nº 14.711/2023 precisam tomar uma medida proativa para se beneficiar da nova execução extrajudicial:

– Aditivo contratual obrigatório: para que seus títulos hipotecários possam ser executados pela via extrajudicial prevista no artigo 9º, é indispensável a celebração de um aditivo ao contrato original. Este aditivo deve conter a previsão expressa da adoção do rito extrajudicial e ser averbado na matrícula do imóvel. Essa exigência protege o devedor contra a “surpresa” de uma modalidade de execução não pactuada.

Para a validade do procedimento sumário extrajudicial, é fundamental a observância rigorosa das formalidades:

– Notificações: garanta que todas as intimações sejam feitas de forma inequívoca e pessoal, conforme os requisitos legais.

– Limites da atuação extrajudicial: esteja atento às salvaguardas impostas pelo STF, especialmente na busca e apreensão de bens móveis. O uso de força, a invasão de domicílio sem ordem judicial ou a obtenção de dados sigilosos por meios ilícitos podem invalidar todo o processo. Se houver resistência do devedor ou necessidade de atos coercitivos mais incisivos, a via judicial deve ser acionada.

Para devedores: alavancas da defesa judicial contra procedimentos sumários

Apesar da agilidade extrajudicial, o devedor não está desamparado. O STF chancelou a constitucionalidade dos procedimentos extrajudiciais justamente pela garantia de que o Poder Judiciário continua sendo a instância de controle, onde o contraditório e a ampla defesa são plenos.

Assim, é possível e estratégico acionar o Judiciário para alegar as seguintes matérias, entre outras, que podem levar à anulação do procedimento extrajudicial:

– Vícios na intimação: a falta ou irregularidade da intimação pessoal para purgar a mora é um vício insanável que pode anular todo o procedimento. A comprovação de intimação eficaz é indispensável.

– Desrespeito às salvaguardas do STF: se, na busca e apreensão de bens móveis, o credor ou seus prepostos violarem os direitos à vida privada, honra, imagem, sigilo de dados, ou, especialmente, invadirem o domicílio sem ordem judicial, cabe imediata intervenção judicial.

– Ausência de aditivo contratual: para hipotecas anteriores à Lei nº 14.711/2023, a ausência do aditivo contratual específico autorizando a via extrajudicial torna o procedimento inválido.

– Irregularidades no leilão: falhas nas comunicações de leilão, na avaliação do bem ou nos critérios de lances mínimos podem ser contestadas judicialmente.

– Erro material ou cobrança indevida evidente: embora o oficial faça um juízo administrativo limitado, erros grosseiros ou cobranças claramente indevidas podem ser objeto de questionamento judicial.

O acesso ao Judiciário é uma válvula de segurança, não um impedimento à execução. A defesa judicial deve ser estratégica, focada em vícios formais e violações de direitos fundamentais, pois o mérito da dívida, por si só, não suspenderá a execução extrajudicial se o procedimento for hígido e seguir as condições impostas.

Equilíbrio necessário para o mercado de crédito

A Lei nº 14.711/2023 e a subsequente ratificação pelo STF na ADI 7.600 marcam um ponto de virada no sistema de garantias brasileiro. Ao tempo em que se busca uma maior eficiência e celeridade na recuperação do crédito através de procedimentos sumários extrajudiciais, garantindo a solidez do mercado, o STF estabeleceu parâmetros claros para que essa agilidade não se sobreponha às garantias fundamentais do devedor.

Para credores, a mensagem é de rigor procedimental e estratégico. Para devedores, a decisão do STF reforça a importância da vigilância e da atuação jurídica pontual diante de qualquer abuso ou irregularidade. O operador do Direito, neste cenário, assume um papel ainda mais relevante na conciliação da busca por eficiência econômica com a inafastável proteção dos direitos individuais.

Referências bibliográficas

Lei nº 14.711, de 30 de outubro de 2023. Dispõe sobre o aprimoramento das regras de garantia, a execução extrajudicial de créditos garantidos por hipoteca, a execução extrajudicial de garantia imobiliária em concurso de credores, etc. Disponível aqui.

Supremo Tribunal Federal. Ação Direta de Inconstitucionalidade (ADI) 7.600. Relator: Min. Dias Toffoli. Julgamento: Junho de 2025. Disponível aqui.

Supremo Tribunal Federal. Ação Direta de Inconstitucionalidade (ADI) 7.601. Relator: Min. Dias Toffoli. Julgamento: Junho de 2025. Disponível aqui

Supremo Tribunal Federal. Ação Direta de Inconstitucionalidade (ADI) 7.608. Relator: Min. Dias Toffoli. Julgamento: Junho de 2025. Disponível aqui

Supremo Tribunal Federal. Recurso Extraordinário RE 627.106 (Tema 249 RG). Relator: Min. Dias Toffoli. DJe de 14/6/21.

Supremo Tribunal Federal. Recurso Extraordinário RE 860.631 (Tema 982 RG). Relator: Min. Luiz Fux. DJe de 14/2/24.

REGISTRO DE IMÓVEIS DO BRASIL. Nota Técnica nº 03/2024. Assunto: Procedimento da execução extrajudicial do crédito hipotecário à luz das atualizações promovidas pela Lei Federal nº 14.711/2023 (Marco Legal das Garantias). Disponível aqui.