Faz sentido manter distinção entre benfeitorias e acessões?

Algo que torna o estudo do Direito Civil particularmente atraente é a sua densidade histórica. Os institutos desse ramo do Direito não surgiram do dia para noite, mas, antes, são o resultado de um longo processo de maturação. Fragmentos romanos foram dissecados por juristas da idade média, sistematizados na aurora da modernidade e incorporados de forma estruturada nos códigos contemporâneos. No curso dos séculos, camadas de sedimentação teórica foram sendo depositadas pelas gerações que se sucederam, cada qual imprimindo seus valores e ressignificando o legado romano de acordo com suas necessidades.

Esse método estratificado – e eternamente em marcha – de construção do Direito Civil também cobra seu preço. Por não ter sido criado de pronto, por uma racionalidade totalizante, é comum encontrar incongruências e espaços vazios no atual sistema de Direito Civil. Ainda hoje nos deparamos com institutos civis que não aparentam ter um propósito claro; provavelmente porque perderam sua razão de ser em alguma etapa do processo evolutivo. Outras vezes, dois conceitos incompatíveis parecem incidir sobre um mesmo caso concreto, justamente porque seus critérios de aplicação não são claramente distintos. Isso em geral se explica pelo caráter assistemático e tópico das fontes romanas que lhes deram origem.

Recurso Especial 1.931.087/SP

É um problema desse tipo que serviu de pano de fundo para a recente – e já célebre – decisão do REsp 1.931.087/SP, proferida pela 3ª Turma do STJ em outubro de 2023 [1]. Tratava-se de uma questão que envolvia a intrincada distinção entre dois conceitos tradicionais do Direito Civil: a benfeitoria e a acessão artificial. O primeiro é herdeiro direto das impensae romanas. E o segundo, apesar de não ser propriamente um conceito romano, foi construído a partir das regras contidas nas fontes latinas.

O caso apreciado pelo tribunal era bastante simples: um contrato de locação comercial havia sido resolvido por fato imputável ao locador; mais especificamente, porque o imóvel locado apresentava irregularidades que impediram que o locatário obtivesse um alvará de funcionamento. Em razão do encerramento prematuro do acordo, o locatário ajuizou uma ação pretendendo que o locador o indenizasse pela construção que realizara no imóvel locado – um investimento avaliado em mais de um milhão de reais e que permitiria a consecução do objetivo do contrato, a saber, que o imóvel pudesse abrigar uma academia que seria explorada pelo inquilino.

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Ocorre, contudo, que uma das cláusulas do contrato previa que as adaptações ou benfeitorias realizadas pelo locatário seriam incorporadas ao bem, sem que houvesse direito à indenização em seu favor. Com base em tal dispositivo, o TJ-SP rejeitou a pretensão reparatória, afastando o argumento do locatário de que a restrição contratual em questão abarcaria apenas as benfeitorias, e não as acessões. “[A] distinção”, afirmou o tribunal paulista, “entre os conceitos de acessão e de benfeitora é irrelevante para solução desta causa, na medida em que a cláusula contratual de renúncia ao direito de indenização abrange não só as benfeitorias, mas todas as adaptações realizadas no imóvel locado, o que inclui a construção (acessão)”.

Mas essa decisão não convenceu o STJ, que reverteu o acórdão de 2º grau com base em dois argumentos. Como toda renúncia, esse dispositivo contratual haveria de receber interpretação restritiva, por força do artigo 114 do CC/02. E, no caso, a construção introduzida pelo locatário teria a natureza de acessão, e não de benfeitoria, e por isso mesmo escaparia da restrição imposta pela mencionada cláusula contratual, comportando indenização.

Contradição

A decisão, por certo, atende a um imperativo de justiça, afinal, não parece correto que a parte que deu causa à resolução do contrato possa se enriquecer às custas do contratante inocente. Mas ela provoca uma forte contradição na jurisprudência do próprio STJ, o que se reflete tanto em uma perspectiva particular, quanto sistêmica.

Num aspecto mais circunscrito, cumpre notar que quatro meses antes, a mesma 3ª Turma havia adotado o entendimento diametralmente oposto àquele encapado no REsp 1.931.087/SP. No caso, um contrato de comodato continha cláusula prevendo que “as benfeitorias [realizadas no imóvel] deverão passar a fazer parte integrante do mesmo, sem direito a ressarcimento ou retenção”. A formação considerou que tal dispositivo abarcaria uma casa de alvenaria edificada pelo comodatário, a qual fora qualificada como “acessão” tanto pelo tribunal de segundo grau, quanto pelo próprio STJ [2].

Confrontada com um problema semelhante, em setembro daquele mesmo ano, a 4ª Turma optou pela autocontenção [3]. O acórdão de 2º grau havia consignado que uma cláusula de renúncia à indenização por benfeitorias, aposta em um contrato de locação, abarcaria também as acessões. Tanto bastou para que o STJ se recusasse a conhecer do recurso especial, sob o argumento de que a modificação do entendimento “demandaria interpretação de cláusula contratual”, o que é vedado pela Súmula 5 do tribunal [4].

Tendência

Mas a contradição mais marcante provocada pelo do REsp 1.931.087/SP se dá em uma dimensão mais ampla. Com efeito, o julgado se contrapõe a uma tendencia, constante e arraigada na jurisprudência do STJ, de se equiparar as acessões às benfeitorias, dispensando àquelas o mesmo tratamento jurídico aplicável a estas.

Essa inclinação, que remonta aos primeiros julgados do STJ, proferidos ainda década de 1990 [5], pode ser notada nas mais diversas esferas. Assim, por exemplo, o tribunal já consolidou o entendimento de que as acessões se equiparam às benfeitorias no que diz respeito ao direito de retenção [6], de modo que se aplica também a elas o disposto no artigo 1.219 do CC/02 [7]. A corte também promoveu essa equiparação em matéria de contratos de comodato [8], evicção [9], loteamentos urbanos [10], contratos de compra e venda de imóveis [11]… Em todos esses casos, a legislação mencionava apenas as benfeitorias, mas o STJ entendeu por bem estender o regramento às acessões, tratando-as como se benfeitorias fossem.

E há boas razões que sustentam esse entendimento do STJ.

Um critério ruim

Um dos problemas que atingem o par conceitual acessão artificial / benfeitoria diz respeito aos critérios que distinguem esses dois institutos. As benfeitorias, como é pacífico na literatura, constituem obras ou despesas introduzidas em um determinado bem móvel ou imóvel, com o propósito de conservá-lo, melhorá-lo ou embelezá-lo. A classificação das benfeitorias é estabelecida na parte geral do Código, mas sua principal utilidade está no regime da posse e dos contratos que implicam a cessão da posse [12], notadamente, no que diz respeito ao direito do possuidor de receber indenização pelas benfeitorias realizadas no bem alheio.

Já a acessões artificiais são tratadas pelo Código entre os modos de aquisição da propriedade imóvel e dizem respeito a situações em que uma construção ou plantação é realizada no terreno de alguém, por obra de terceiro ou com matérias primas pertencentes a um terceiro. Em razão da força atrativa da propriedade imobiliária, em regra, o dono do imóvel se torna também proprietário daquilo que foi acrescido ao seu terreno; mas deverá, sob certas condições, indenizar o dono dos materiais ou aquele que construiu ou plantou em seu terreno.

A mera descrição desses dois conceitos evidencia seu conflito: quando alguém empreende uma construção sobre um imóvel alheio, essa construção deve ser qualificada como um acréscimo ao bem (acessão) ou como uma melhoria a esse mesmo bem (benfeitoria)? Para solucionar impasse, a doutrina construiu um critério hoje bastante consolidado: a obra há de ser considerada como benfeitoria se consistir na melhoria de uma coisa que já existe; será, por outro lado, considerada como acessão se resultar em coisa nova.

Esse critério, contudo, está longe de ser satisfatório. Na realidade, ele apenas desloca o problema: quando, afinal, podemos afirmar que a construção realizada no imóvel alheio consiste em “coisa nova”?

Transubstanciação

A questão parece ser de fácil solução se estivermos a tratar de um terreno baldio, sobre o qual o possuidor edificou uma primeira estrutura. Mas qualquer exemplo além desse se mostra problemático. Imagine-se que o possuidor edificou um pequeno quiosque com churrasqueira, em casa de veraneio já guarnecida com espaço de lazer. Estamos aí diante de uma “coisa nova” (um quiosque) ou uma “melhoria” que ampliou os equipamentos de lazer pré-existentes? Haveria diferença se essa mesma construção, ao invés de edificada como estrutura autônoma, tivesse sido realizada de forma contígua às paredes já existentes da casa?

Num outro ângulo, a reforma de um cômodo, com objetivo de ampliar o espaço da casa, parece se enquadrar no conceito de benfeitoria. Mas e se a reforma tomar maiores proporções durante sua execução (exemplo que a realidade não se cansa de nos oferecer!), a tal ponto que, ao final da empreitada, nada restar da construção original senão algumas paredes? Estaremos diante de uma acessão? E em qual momento operou-se essa transubstanciação imobiliária?

Levado a ferro e fogo, o critério da “coisa nova” implicaria até mesmo que a construção de uma piscina, exemplo onipresente de benfeitoria voluptuária nos manuais brasileiros, poderia ser requalificada como acessão. Afinal, antes da construção, não havia piscina ali.

De fato, o critério proposto pela literatura é impraticável porque conduz o operador a uma pergunta para a qual não existe resposta: ao introduzirmos uma construção em um terreno, estamos produzindo algo novo ou modificando o que lá existe? No fundo, essa dúvida nos leva a inquirir sobre a essência dos objetos que nos cercam; sobre o elemento fundamental que faz com que uma coisa seja aquela coisa e que, uma vez alterado, a descaracterizaria. Trata-se de um dilema ontológico que tem atormentado o pensamento ocidental ao menos desde os tempos de Platão e que já rendeu em discussões memoráveis, como a célebre anedota do navio de Teseu. Mas que, por isso mesmo, não deveria ser trazido ao pretório.

Uma distinção injustificável

Mesmo que superássemos o problema da distinção conceitual, encontrando um critério seguro para separar benfeitorias e acessões, essa dicotomia, ainda assim, haveria de ser combatida, por introduzir uma disparidade injustificável no tratamento jurídico de litígios imobiliários.

Seja nas benfeitorias, seja nas acessões, o problema econômico e social enfrentado é fundamentalmente o mesmo: alguém empregou seu trabalho e seus recursos em imóvel que não lhe pertence. É preciso então determinar sob que condições esse alguém terá direito de receber uma compensação pelas melhorias que implementou. Seria injusto – e ilógico – afirmar que esse direito está subordinado a uma filigrana terminológica; que o construtor fará ou não jus à reparação a depender do nome jurídico dado à sua obra, se “acessão” ou “benfeitoria”.

Alguém poderia objetar que há, sim, uma razão para essa diferença de tratamento, visto que as acessões são obras de maior envergadura, ao passo que as benfeitorias têm menor valor. E tanto retrucaríamos que essa associação é ilusória. A jurisprudência é pródiga em oferecer casos de benfeitorias milionárias [13], ou de pequenas construções qualificadas como acessões [14].

A dualidade de regimes é tão inoportuna que terminou por provocar um ato falho na redação do Código de 1916, escancarando os reais instintos do legislador.  Com efeito, o art. 548 daquele diploma declarava, em redação digna de um Vicente Matheus, que o dono de um imóvel beneficiado por uma acessão deveria indenizar o construtor pelo “valor das benfeitorias” recebidas. Aliás, o próprio Clóvis Bevilaqua, em seus clássicos comentários àquele diploma, já sustentava que as acessões artificiais “ainda que se possam, no rigor técnico da expressão, distinguir das benfeitorias, obedecem a normas semelhantes”. E concluía, de forma categórica: “equiparam-se a benfeitorias úteis” [15].

Conclusão

A equiparação jurídica promovida pelo STJ é, portanto, salutar. A conflitos semelhantes devem ser aplicadas soluções semelhantes. E é igualmente compreensível a opção do tribunal pela primazia do regime das benfeitorias, em detrimento do regramento das acessões. O modelo de indenização das acessões é de fato mais rudimentar e, em certo aspecto, anacrônico, do que seu homólogo das benfeitorias. A própria legislação parece indicar sua preferência pelo conceito de benfeitoria, que é empregado ao longo de todo o Código e nas leis esparsas. Basta haver o risco de que alguém se aproprie da valorização no imóvel realizada por outrem para que a Lei recorra à figura das benfeitorias e equacione os interesses em conflito. Esses dispositivos, contudo, raramente se lembram de mencionar as acessões, o que praticamente obriga o intérprete a equipará-las às benfeitorias.

A carga histórica do Direito Civil impõe aos operadores uma missão delicada. É preciso garantir que o sistema ofereça respostas adequadas aos conflitos contemporâneos, sem, contudo, desdenhar do valor das tradições. Isso só pode ser feito por meio de um processo cuidadoso de adaptação, limando-se as arestas das regras ancestrais e deixando-se de lado, pouco a pouco, institutos que se revelaram incapazes de responder às necessidades dos nossos tempos. É exatamente isso que fez o STJ ao promover, progressivamente, a assimilação entre benfeitorias e acessões. Espera-se que o REsp 1.931.087/SP não signifique a interrupção desse processo evolutivo.

*Esta coluna é produzida pelos membros e convidados da Rede de Pesquisa de Direito Civil Contemporâneo (USP, Humboldt-Berlim, Coimbra, Lisboa, Porto, Roma II — Tor Vergata, Girona, UFMG, UFPR, UFRGS, UFSC, UFPE, UFF, UFC, UFMT, UFBA, UFRJ e Ufam).

[1] REsp. 1.931.087/SP, 3ª T., 24/10/2023.

[2] REsp 1.316.895/SP, 3ª T., 11/06/2023.

[3] AgInt no AG em REsp 2.316.707/SC, 4ª T. 11/09/2023.

[4] Cf. também: REsp 70.455/SP, 5ª T., 18/11/1997.

[5] REsp 739/RJ, 4ª T., 21/08/1990; REsp 28.489/SP, 3ª T., 19/10/1993; REsp 31.708/SP, 3ª T., 09/11/1993.

[6] Cf. o enunciado 81 das Jornada de Direito Civil.

[7] REsp 805.522/RS, 5ª T., 07/12/2006; REsp 430.810/MS, 4ª T., 01/10/2002; REsp 66.192/SP, 4ª T., 21/06/1996; REsp 59.669/RS, 3ª T., 13/06/1995

[8] REsp 1.448.756/DF, 4ª T., 01/12/2020; REsp 565.483/SP, 3ª T., 08/11/2005.

[9] REsp 139.178/RJ, 3ª T., 01/10/1998.

[10] REsp 1.643.771/PR, 3ª T., 18/06/2019; REsp 1.191.862/PR, 4ª T., 16/05/2014.

[11] AInt no REsp 1.487.000/SC, 3ª T., 09/12/2019; AInt no REsp 1.206.086/SP, 3ª T., 24/04/2018; REsp 51.794/SP, 3ª T., 03/09/1996.

[12] Tais como a locação (art. 578 e Lei 8.245/91, arts. 35 e 36), a compra e venda com pacto de retrovenda (art. 505), o arrendamento e a parceria rurais (Lei 4.504/64, arts. 95, VIII, e 96, V, e) e os contratos de alienação de loteamentos (Lei 6.766/79, art. 34).

[13] Cf. EDcl nos EDcl no REsp 1.717.124/SP, 2ª T., 29/04/2020.

[14] Cf., REsp 1.316.895/SP, cit.

[15] Código dos E.U. do Brasil. v. I., 1977, p. 1028.