O processo falimentar, malgrado sua inegável natureza de execução coletiva, e consequente necessidade de célere alienação dos ativos, tem sido palco de debates profundos acerca da gestão de ativos arrecadados.
Entre a arrecadação e a indispensável alienação, emerge a figura do arrendamento de bens — instituto que, se por um lado preserva a integridade de determinados ativos (ou pode até mesmo valorizá-los), por outro, não pode transmudar-se em biombo para a eternização da falência ou para o descumprimento do cronograma de realização do fim maior que é a satisfação dos créditos,
Natureza instrumental do arrendamento
Em nosso entender, o ponto de partida, é compreender que o arrendamento, no atual modelo falimentar, não pode encerrar um fim em si mesmo.
Sua fundamentação jurídica reside na função social da empresa e na maximização do ativo, conforme a inteligência do artigo 140 da Lei 11.101/2005. Trata-se de medida que deve servir estritamente como preparo para a transferência definitiva da propriedade, evitando que o patrimônio se torne estático e oneroso à massa.
Com efeito, em especial a partir das reformas advindas com a Lei 14.112/20, não é aceitável o retorno ao modelo do antigo decreto lei em que o arrendamento se eternizava e se tornava verdadeiro mecanismo de monetização para pagamento dos credores, sendo que, em muitos casos, a falência perdurava dezenas de anos, não em razão da sua complexidade mas sim em razão da pouca transparência que envolvia o modelo.
Manutenção, recuperação e valorização do ativo
É cediço que, em muitos casos, os bens arrecadados encontram-se em péssimo estado de conservação.
Nesse cenário, o arrendamento permite que o arrendatário realize as reformas indispensáveis à funcionalidade do bem.
Assim, o arrendamento pode ter como os mais variados objetivos,
Com efeito, em determinadas situações pode ter como finalidade simplesmente a manutenção e guarda do bem, evitando que a massa dispenda esses valores (nessa hipótese é natural que o arrendamento seja de curtíssimo prazo).
Pode também ter como objetivo a recuperação do ativo e sua consequente valorização. Nesses casos evidentemente o prazo do arrendamento pode ser mais estendido de modo a compensar os investimentos a menos que haja previsão de ressarcimento dos investimentos no momento da alienação. Evidente que nada impede que haja uma combinação dos dois modelos, sendo fundamental evidente que o interesse da coletividade seja sempre preservado.
No cenário de pluralidade de interessados no arrendamento, a escolha deve transcender o critério meramente aritmético. A capacidade técnica e a higidez financeira do proponente são primordiais, pois um arrendatário sem o know-how específico pode exaurir a utilidade econômica do bem.
Ademais, a seleção deve priorizar propostas isentas de conflito de interesses.
Deve-se evitar o arrendamento a concorrentes diretos que possuam interesse estratégico no esvaziamento do ativo ou na sua obsolescência programada para eliminar a concorrência futura. O arrendatário deve figurar como um guardião do valor, e não como um agente que atue para o seu perecimento. Assim, é perfeitamente possível que um arrendatário ofereça valor mensal substancialmente maior, mas que por detrás tenha interesse não na manutenção do ativo mas sim na sua eliminação.
Todos esses elementos devem ser considerados pelo juízo na escolha do arrendatário demonstrando assim a complexidade que o tema pode envolver.
Conclusão
O arrendamento na falência é ferramenta valiosa, mas sua validade está condicionada à sua natureza efêmera e finalística. Se o bem exige o “fôlego” do arrendamento para investimentos, a escolha do parceiro deve privilegiar a competência técnica e a ausência de conflitos. O rigor do prazo legal exige que essa etapa não se eternize. O arrendamento é a ponte para a valorização; a alienação célere, no prazo da lei, é o destino inexorável de uma falência que se pretenda eficiente, justa e fiel ao seu propósito liquidatório.
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