A 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça vai decidir, em julgamento de recursos repetitivos, se o crédito de rateio de despesas cobrado por associações de moradores incide sobre o imóvel, independetemente do dono — o que viabilizaria sua penhora —, ou sobre o titular.
A relatoria dos casos é do ministro Marco Aurélio Bellizze. A questão foi cadastrada como Tema 1.183. O colegiado determinou a suspensão dos processos pendentes em todo o território nacional.
Os recursos contestam uma tese fixada pelo Tribunal de Justiça de São Paulo em Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas (IRDR). A Corte paulista considerou que tal crédito é uma obrigação real (propter rem), que segue o imóvel e não quem já tenha sido proprietário. Assim, seria possível a penhora do imóvel em certos casos de inadimplência.
Bellizze ressaltou que o tema é relevante e controverso, "mormente por afetar diretamente atos constritivos e expropriatórios nos processos judiciais de cobrança de dívidas cobradas por associações de moradores". Com informações da assessoria de imprensa do STJ.
REsp 1.995.213
REsp 2.023.451
O ato de se associar decorre de livre manifestação de vontade daquele que se associa. A pessoa não é obriga a se associar nem a se manter associada. Portanto, as obrigações contraídas por um associado perante a associação são obrigações de caráter pessoal. Desse modo, o inadimplemento dessas mesmas obrigações pode ser executado sobre os bens presentes e futuros do associado inadimplente. Mas essa execução só admite a excussão do próprio imóvel se este não constituir a residência do associado. Caso contrário, opera a proteção outorgada pela Lei 8.009/90 que guarnece o bem de família com a impenhorabilidade.
Deve ser lembrado, e aqui remeto os interessados à excelente monografia de mestrado de Maurício Baptistella Bunazar, sob a orientação do Professor Doutor José Fernando Simão, intitulada “Da Obrigação Propter rem”, em que o instituto é analisado com profundidade e conclui que a obrigação “propter rem” é de direito pessoal e não de direito real nem de direito híbrido. Por isso que errou o legislador do Código Civil de 2002 quando, no art. 1.345, conferiu feição de direito real à obrigação do condômino de concorrer para as despesas condominiais. Com tal opção legislativa, criou-se uma heresia jurídica que tem dado azo a demandas como essa objeto da notícia ora comentada.
Por fim, a não ser as exceções expressamente previstas na própria Lei 8.009/90, nenhuma obrigação pode ser executada contra o bem de família, nem mesmo obrigações tributárias que não decorram diretamente da propriedade daquele bem.
Qualquer decisão fora desses parâmetros viola a garantia constitucional da propriedade.
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No caso sob comento, é a pretensão da associação que viola a função social da propriedade porque visa a afastá-la dessa função como garantia de dívida associativa em detrimento da função social típica de residência do devedor.
(a) Sérgio Niemeyer
Advogado – sergioniemeyer@adv.oabsp.org.br
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