Incorporação imobiliária de casas isoladas e geminadas

A Lei nº 4.591/1964, que regulamenta os condomínios, foi alterada em seu artigo 68 para tornar possível a incorporação imobiliária para a alienação de casas isoladas ou casas geminadas em lotes integrantes de loteamentos ou desmembramentos, refletindo em um expressivo avanço nos negócios jurídicos imobiliários.

Conceito de incorporação imobiliária

A incorporação imobiliária é o instrumento jurídico que viabiliza a comercialização de unidades em construção, permitindo que casas ou apartamentos sejam vendidos “na planta”. Tradicionalmente voltada a edifícios e condomínios, a incorporação tem como finalidade garantir segurança jurídica ao adquirente e transparência na execução do empreendimento.

Casas isoladas e casas geminadas

Casas isoladas são edificações construídas em lotes individualizados, com afastamentos laterais obrigatórios, conferindo autonomia arquitetônica. Já as casas geminadas consistem em construções que compartilham paredes laterais, ocupando terrenos contíguos, mas mantendo independência funcional. Ambas as tipologias devem observar os parâmetros urbanísticos previstos em lei municipal, como recuos, taxa de ocupação, tamanho do lote e número de pavimentos.

Alteração do artigo 68 da Lei nº 4.591/1964

Com a alteração promovida pela Lei nº 14.382/2022 no artigo 68, da Lei nº 4.591/1964, a legislação ampliou o alcance da incorporação imobiliária, que deixou de ser restrita a prédios de múltiplas unidades e condomínios de casas. Agora, também pode abranger conjuntos de casas isoladas ou geminadas, ainda que não haja áreas comuns ou vínculo condominial. Trata-se de uma inovação que possibilita maior flexibilidade ao mercado imobiliário.

Necessidade de parcelamento aprovado e registrado

Para que haja incorporação imobiliária de casas, o empreendimento deve estar vinculado a um loteamento ou desmembramento regularmente aprovado pela prefeitura e registrado no cartório de registro de imóveis. Esse requisito garante a legalidade do parcelamento e a integração à infraestrutura urbana.

Princípio da unicidade da matrícula

Outro ponto fundamental é o cumprimento do princípio da unicidade da matrícula (artigo 176, §1º, da Lei de Registros Públicos).

As casas isoladas ou as casas geminadas fazem parte de loteamento ou desmembramento, que possui uma matrícula matriz do empreendimento registrada no cartório de imóveis. A incorporação deve estar vinculada à matrícula de origem do loteamento ou desmembramento registrado, assegurando rastreabilidade e segurança jurídica de todos os atos. A incorporação de casas isoladas ou geminadas é um negócio jurídico que envolve a totalidade dos lotes ou parte deles, ou seja, é um conjunto de unidades imobiliárias que devem corresponder a uma matrícula-mãe, que deu origem ao parcelamento urbano.

Desse modo, não é possível a prefeitura aprovar e o cartório de registro de imóveis registrar incorporação imobiliária que envolva a matrícula de mais de um loteamento ou desmembramento.

Licenciamento municipal obrigatório

A análise e aprovação de incorporação imobiliária de casas isoladas ou geminadas depende de prévio licenciamento municipal, que deve respeitar o procedimento administrativo, o modelo de requerimento e o rol de documentos necessários, os prazos e o pagamento dos tributos municipais.

Padrões urbanísticos municipais

Compete à legislação municipal definir os parâmetros urbanísticos aplicáveis, tal como a taxa de ocupação, o coeficiente de aproveitamento, o gabarito de altura, os recuos.

Lopes/Divulgação

Para casas isoladas, exige-se geralmente o cumprimento de afastamentos laterais e frontais. Já nas casas geminadas, admite-se a supressão de recuos laterais, mas sempre dentro de limites de altura, ocupação e coeficiente de aproveitamento. Esses padrões asseguram qualidade urbanística e harmonia no uso do solo.

Nem todas as legislações municipais autorizam a construção de casas geminadas, uma vez que esse modelo de edificação pode implicar maior adensamento populacional, sobrecarga da infraestrutura urbana e redução das áreas verdes. Cabe ao município, no exercício de sua competência constitucional para o ordenamento territorial e o planejamento urbano, avaliar o interesse público e decidir se deve ou não prever, em lei, o licenciamento desse tipo de construção. Na ausência de norma específica, as casas geminadas não podem ser licenciadas, pois a administração pública somente atua quando há previsão legal expressa, em respeito ao princípio da legalidade (artigo 37, Constituição).

Competência da União para legislar sobre propriedade

Cabe destacar que a União detém competência privativa para legislar sobre direito de propriedade e, consequentemente, sobre incorporação imobiliária. Desse modo, não cabe ao município legislar para incluir no seu Plano Diretor ou legislação similar a incorporação imobiliária. Ao município cabe apenas estabelecer parâmetros urbanísticos, sem interferir na disciplina jurídica do instituto da incorporação. Se o município já possui normas sobre os padrões de construções de casas isoladas e de casas geminadas, deverá aprovar os projetos de construção respeitando a legislação municipal.

Alienação da totalidade ou de parte das casas

A nova lei prevê que a alienação de lotes integrantes de loteamento ou desmembramento, quando vinculada à construção de casas isoladas ou geminadas, pode abranger a totalidade ou parte do parcelamento. Mesmo sem áreas comuns, o conjunto imobiliário resultante não se converte em condomínio edilício, permanecendo as vias e áreas sob domínio público, ainda que se permita o controle de acesso.

Memorial de incorporação

O memorial de incorporação deve indicar a metragem de cada lote e a área de construção de cada casa. Há dispensa da apresentação de determinados documentos listados no artigo 32 da Lei nº 4.591/1964, conferindo maior simplicidade ao procedimento.

Registro da incorporação e afetação patrimonial

Além do princípio da unicidade da matrícula, deve ser atendido o princípio da concentração, para que todos os atos relativos a essa incorporação sejam lançados na matrícula-mãe (artigo 176, §1º, da Lei de Registros Públicos).

A incorporação será registrada na matrícula de origem do loteamento, onde também serão lançados o termo de afetação e os demais atos correlatos, nos termos da Lei nº 10.931/2004. Tal registro assegura publicidade e transparência, protegendo os adquirentes.

Regime jurídico durante a execução da obra

Após o registro do memorial de incorporação, até a emissão da carta de habite-se, todos os atos e registros relativos ao empreendimento devem observar as normas do artigo 237-A da Lei de Registros Públicos, garantindo segurança no trâmite cartorial.

Conclusão

A ampliação da incorporação imobiliária para casas isoladas e geminadas representa avanço significativo no ordenamento jurídico, permitindo maior dinamismo ao setor da construção civil. Contudo, sua execução depende do respeito ao parcelamento regular, ao princípio da unicidade da matrícula e aos parâmetros urbanísticos municipais, de modo a assegurar tanto a legalidade quanto a função social da propriedade.