O impacto da LC 227/2026 na definição da base de cálculo do ITBI

Nas últimas semanas, tem chegado ao TJ-SP (Tribunal de Justiça de São Paulo), quase sempre pela via dos embargos declaratórios, a alegação de que, por força da alteração promovida pela Lei Complementar nº 227/2026 no artigo 38 do Código Tributário Nacional, estaria superada a tese que o Superior Tribunal de Justiça firmou no Tema 1.113.

Este artigo visa a estimular o debate sobre tema que certamente ocupará a atenção de tantos quantos trabalhem em processos nos quais se discute a base de cálculo do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis.

Parto da tese sufragada pelo STJ em fevereiro de 2022:

“a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente”.

A diretriz estabelecida pela unanimidade dos ministros da 1ª Seção merece encômios, pois presume a boa-fé de cidadãos e empresas atuantes no mercado imobiliário, sem negar aos municípios e ao Distrito Federal a possibilidade de, em processo administrativo próprio e sob a luz do contraditório, apurarem valor outro.

Ocorre que, no dia 14 de janeiro de 2026, o Diário Oficial da União publicou a Lei Complementar nº 227, que alterou substancialmente o artigo 38 do Código Tributário Nacional. Vale transcrever a redação atual desse dispositivo cetenista:

“Art. 38. A base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos.
§ 1º Considera-se valor venal, para fins do caput deste artigo, o valor pelo qual o bem ou direito seria negociado à vista, em condições normais de mercado.
§ 2º O valor pelo qual o bem ou direito seria negociado à vista, em condições normais de mercado, a que se refere o § 1º deste artigo, será estimado por meio de critérios técnicos, considerando pelo menos um dos seguintes:
I – análise de preços praticados no mercado imobiliário;
II – informações prestadas pelos serviços notariais e registrais e por agentes financeiros;
III – localização, tipologia, destinação, padrão e área de terreno e construção, entre outras características do bem imóvel; e
IV – outros parâmetros técnicos usualmente observados na avaliação de imóveis.
§ 3º As administrações tributárias dos Municípios e do Distrito Federal deverão divulgar os critérios utilizados para estimar o valor venal a que se refere o caput deste artigo, o qual poderá ser contestado pelo contribuinte mediante a apresentação de avaliação contraditória em procedimento específico, nos termos da legislação específica municipal ou distrital.
§ 4º Os serviços registrais e notariais deverão compartilhar as informações das operações realizadas com bens imóveis com as administrações tributárias dos Municípios e do Distrito Federal, sob pena de multa prevista em lei específica municipal ou distrital”.

Avaliação do valor venal para fins de ITBI

Ao que me parece, a nova sistemática legal tem, sim, impactos sobre a tese firmada no Tema Repetitivo nº 1.113. Afinal, gostemos ou não, agora as administrações tributárias estão autorizadas por lei nacional a estimar aprioristicamente o valor venal para fins de ITBI, desde que o façam por meio de ao menos um dos seguintes critérios técnicos: análise de preços praticados no mercado imobiliário; informações prestadas pelos serviços notariais e registrais e por agentes financeiros; localização, tipologia, destinação, padrão e área de terreno e construção, entre outras características do bem imóvel; outros parâmetros técnicos usualmente observados na avaliação de imóveis.

A partir daí, cabe ao contribuinte contestar o valor estimado pelo Fisco, mediante a apresentação de avaliação contraditória em procedimento específico, nos termos da legislação local.

Todavia, e aqui reside a importância do debate, é nenhum o impacto da Lei Complementar nº 227 na aplicabilidade da tese a processos em curso. E são dois os motivos que me levam a tal conclusão.

Em primeiro lugar, o Código Tributário Nacional é expresso no sentido de que a legislação tributária se aplica imediatamente a fatos geradores futuros e pendentes (artigo 105). Não a fatos geradores pretéritos.

Como não estamos diante de qualquer das hipóteses versadas no artigo 106 do Código, as novas diretrizes do artigo 38 só podem aplicar-se a fatos imponíveis (transmissões de bens imóveis) subsequentes à Lei Complementar nº 227. Até então, segue aplicável a benfazeja tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça.

CTN impediria retroação

Ainda que não fosse vedada por lei a retroação, haveria obstáculo derivado do próprio conteúdo introduzido no artigo 38 do Código Tributário Nacional.

Nas poucas semanas transcorridas desde a alteração legislativa, municípios e Distrito Federal certamente não fizeram ainda a imprescindível divulgação prevista no § 3º do artigo 38.

Até que esses entes subnacionais adotem e divulguem os critérios empregados para estimar o valor venal dos imóveis — critérios que estejam rigorosamente em linha com pelo menos um dos incisos do § 2º, é claro —, permitindo que o contribuinte faça a devida contestação, segue firme a diretriz vinculante sufragada pelo Tribunal da Cidadania.

Não foi sem razão que, no dia 5 de maio, a 15ª Câmara de Direito Público do TJ-CódiSP decidiu: “1. A superveniência legislativa não implica revogação imediata de precedente em relação a fatos geradores pretéritos. 2. A nova legislação não retroage para alcançar fatos anteriores à sua vigência” (Embargos de Declaração nº 1053709-94.2025.8.26.0053/50000, rel. Desembargador Marcos Soares Machado).