Herança, condomínio e democracia: quem decide sobre o arrendamento rural no inventário?

Há uma pergunta que os tribunais deveriam enfrentar com mais frequência: quem decide o destino dos frutos de um imóvel rural inventariado? A resposta está no Código Civil. Não é o herdeiro mais barulhento. Não é o que contratou o advogado mais combativo. É a maioria, calculada pelo valor dos quinhões. Parece simples. E é. Mas a prática forense as vezes passa despercebida dessas regras.

O artigo 1.791 do Código Civil dispõe que a herança é um todo unitário. Até a partilha, os direitos dos co-herdeiros sobre propriedade e posse regulam-se pelas normas do condomínio. Não é analogia. Não é interpretação extensiva. É remissão expressa do legislador. Logo, os artigos 1.323 a 1.326 aplicam-se integralmente. A maioria delibera. A maioria é calculada pelo valor dos quinhões. As deliberações são tomadas por maioria absoluta. Só na ausência dela é que o juiz intervém.

A consequência prática é direta. Se a herança compreende imóvel rural arrendado, a escolha do arrendatário é ato de administração da coisa comum. O artigo 1.323 não distingue entre bens urbanos e rurais. Tampouco o artigo 619, II, do CPC, que autoriza transações no inventário sem exigir unanimidade. Basta oitiva dos interessados e autorização judicial. O critério é objetivo: somam-se os quinhões favoráveis. Atingida a maioria absoluta, a deliberação vincula a todos.

Em julgado do Tribunal de Justiça de São Paulo [1] envolvendo ação renovatória de locação comercial em condomínio indivisível, o tribunal reconheceu que a renovação decidida pela maioria absoluta dos condôminos é válida e eficaz perante o coproprietário dissidente, prevalecendo a regra de administração da maioria prevista no artigo 1.325, §1º, do Código Civil. O Superior Tribunal de Justiça, no REsp 1.861.062/SP (rel. min.: Villas Bôas Cueva, 3ª Turma), reforçou essa lógica ao decidir que a falta de consentimento da maioria absoluta dos coproprietários não invalida automaticamente um contrato de locação, uma vez que a nulidade do negócio jurídico depende de vícios específicos.

A 5ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça de Goiás, na Apelação Cível nº 5588468-51.2018.8.09.0093 (rel. des. Fernando de Mello Xavier, j. 18/11/2025), aplicou exatamente essa lógica em sede de inventário rural. Tratava-se de acordo firmado entre o espólio, representado por inventariante dativo, e o arrendatário, ao qual se opuseram dois herdeiros minoritários que representavam cerca de 7,9% dos direitos hereditários. A adesão dos demais superava 60%. O Desembargador homologou o acordo por decisão monocrática, destacando que tal proporção minoritária não justificava o embaraço à composição desejada pela maioria absoluta dos herdeiros e pelo próprio espólio.

Há mais. Na mesma decisão, o TJ-GO enfrentou a condição jurídica dos dissidentes. Estes haviam firmado cessão de direitos hereditários a terceiros estranhos ao quadro sucessório. O relator qualificou a operação como especulativa, apta a desvirtuar as normas sucessórias e agrárias. Cessionários externos, movidos por interesse econômico, não podem ditar os rumos da administração condominial contra a vontade da maioria dos herdeiros. A função social da propriedade rural exige mais do que uma oferta numericamente superior. Aliás, vale pontuar, que a decisão homologatória foi objeto de agravo interno, o qual foi improvido pela 5ª Câmara Cível daquele tribunal.

Afinal, o inventário não é terra sem lei

Inventário é condomínio. E o condomínio é democracia patrimonial. Cada quinhão tem seu voto. Cada voto tem peso proporcional. Quem detém a maioria absoluta decide — sobre o arrendatário, sobre os frutos, sobre a administração. Não se trata de silenciar minorias. A minoria tem remédios: pode requerer a extinção do condomínio (art. 1.320, CC), pode pleitear a alienação judicial (artigo 1.322, CC). Mas não pode, sozinha, vetar a vontade da maioria. Negar isso é substituir a lei pela vontade do minoritário. É inverter a lógica do sistema.

[1] Processo AC 1004418-63.2019.8.26.0077 SP 1004418-63.2019.8.26.0077 Órgão Julgador 27ª Câmara de Direito Privado Data de publicação 16/12/2020 Data de julgamento 15/12/2020 Relator Daise Fajardo Nogueira Jacot.