Rescisão de contrato em lote sem edificação não gera taxa de fruição

A rescisão de contrato de compra e venda de lote residencial não edificado não autoriza a cobrança de taxa de fruição contra o comprador. O fato de o adquirente ter feito obra no terreno por conta própria não altera a regra, pois não há empobrecimento da parte vendedora.

Com base nesse entendimento, a 20ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo afastou a cobrança da taxa de ocupação imposta a consumidores que firmaram um contrato de promessa de compra e venda de uma chácara no município de Garça (SP), mas desistiram do negócio.

Em julho de 2014, os compradores adquiriram o lote vazio por R$ 120 mil, parcelados em 156 meses. Depois de pagar cerca de R$ 61,7 mil, eles ajuizaram uma ação na Justiça com a justificativa de que as prestações se tornaram excessivamente onerosas.

No processo, pediram a quebra do contrato, a devolução dos valores pagos e a indenização pelas benfeitorias, uma vez que haviam custeado e erguido uma edificação no local ao longo dos anos.

Em primeira instância, o juízo declarou o contrato rescindido e determinou que as empresas vendedoras devolvessem 75% dos valores quitados. A sentença, contudo, ordenou que os autores pagassem uma taxa de fruição de 0,5% do valor atualizado do contrato por mês de ocupação.

Os compradores recorreram ao TJ-SP para afastar a cobrança. Eles argumentaram que a obra foi erguida exclusivamente com recursos próprios, sem nenhuma atuação das empresas para justificar um suposto enriquecimento sem causa de quem ocupou a área. Subsidiariamente, pediram a redução do percentual de retenção para 15%.

Regras de retenção

Ao analisar o litígio, o relator, desembargador Luis Carlos de Barros, acolheu parcialmente os argumentos dos compradores. O magistrado explicou que, como o lote não tinha edificação no momento da celebração do negócio, o desfazimento da promessa não gera perdas para a vendedora.

A decisão apontou o entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça sobre o tema. Conforme os precedentes listados, a superveniência de construção residencial no lote não afasta a isenção da taxa, pois o promissário vendedor retomará o terreno com os acréscimos das benfeitorias.

“Isso porque o lote em questão, quando da celebração do negócio, não possuía edificação, a edificação foi realizada e custeada pelos promitentes compradores, não havendo empobrecimento da parte vendedora”, avaliou o relator.

Em relação ao montante definitivo devolvido aos compradores, o colegiado manteve a taxa fixada na sentença e indicou que a retenção do restante atende aos parâmetros legais para cobrir os custos do rompimento.

“No entanto, embora não seja relação de consumo nem incorporação imobiliária, os Tribunais vêm entendendo justa a retenção de 25% do valor pago pelo promitente comprador desistente”, explicou.

Por fim, o tribunal reformou a sentença para condenar as requeridas ao pagamento das custas e dos honorários advocatícios relativos a reconvenções ajuizadas por elas contra os autores. Esses pedidos secundários acabaram extintos sem resolução de mérito no curso da ação. A decisão regional foi unânime.

O advogado João Rodrigo Santana Gomes, do escritório Santana & Santana Sociedade de Advogados, atuou no caso representando os compradores vencedores.

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Processo 1002250-65.2023.8.26.0201