O contrato de corretagem pode ser conceituado como o negócio jurídico pelo qual uma pessoa, denominada de corretor, não vinculada a outra em decorrência do mandato, de prestação de serviços ou por qualquer outra relação de dependência, se obriga a obter para uma segunda, denominada de comitente, um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.
Atuando com autonomia e sem subordinação, o corretor, seguindo as instruções do comitente, desempenha a sua atividade com vistas à obtenção de intermediação útil consubstanciada na celebração do contrato principal e, a par desse resultado, tem direito à percepção de remuneração. Sem que haja a intermediação útil — caso não haja a realização do contrato principal fruto da mediação —, não há para o corretor direito à remuneração, eis que, além da aleatoriedade, a sua obrigação é de resultado. Em outros termos, é devida a comissão de corretagem por intermediação, se os trabalhos de aproximação realizados pelo corretor resultaram efetivamente na celebração do contrato principal (AgInt no AREsp 1.475.227, relator ministro Raul Araújo). Se o trabalho do corretor se restringiu ao campo das negociações preliminares ou da mera aproximação, sem a efetiva vinculação das partes, não é devido o pagamento de comissão de corretagem.
A remuneração decorrente da intermediação útil deve ser paga pelo comitente, ressalvada a hipótese em que, mediante convenção expressa, se imponha tal obrigação a terceiro. Nas transações civis e empresariais, o costume predominante é no sentido de que, salvo estipulação em contrário, a comissão corre por conta do comitente. Há orientação clássica de que, para tornar o comprador responsável pelo pagamento da corretagem, seria necessário que ele houvesse assumido essa obrigação (RE 77.800, relator ministro Djaci Falcão, e REsp 188.324, relator ministro Barros Monteiro). Afigura-se válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem (REsp 1.599.511, relator ministro Paulo de Tarso Sanseverino).
As obrigações do corretor consistem na mediação com diligência e prudência, e na disponibilização ao cliente, espontaneamente, de todas as informações relevantes sobre o andamento do negócio, a segurança e risco do negócio. Se for constatada a falha no dever de prestar tais informações, o corretor pode ser responsabilizado civilmente pelo cliente a título de perdas e danos, com a excludente da obrigação de pagar a remuneração. Já se decidiu que a devolução dos valores recebidos a título de comissão de corretagem não decorre unicamente do desfazimento do contrato principal de compra e venda, mas da má prestação do serviço de intermediação, eis que deveria alertar os adquirentes sobre possível intercorrência na obtenção da linha de crédito bancário (AgInt no REsp 1.838.230, relator ministro Raul Araújo).
Havendo a intermediação útil com o aperfeiçoamento do contrato principal, mas sobrevindo arrependimento posterior da parte motivado pela desídia do corretor, abstendo-se de prestar informações relevantes do negócio, importa assinalar que não é devida a remuneração, a partir de interpretação sistemática dos artigos 723 e 725 do Código Civil.
Assim, na hipótese em que, embora tenha sido celebrado o contrato principal de promessa de compra e venda de imóvel, se operou o arrependimento superveniente do negócio antes da celebração da escritura pública de compra e venda, em razão do descumprimento pelo corretor do dever de prestar informações ao comitente sobre a pendência de execução fiscal de valor vultoso que poderia configurar fraude à execução, não há que se cogitar em obrigação de pagar a remuneração (REsp 1.364.574, relator ministro Luis Felipe Salomão). Isto é, a remuneração devida ao corretor quando concretizado o resultado útil da mediação, ainda que haja arrependimento posterior do contrato principal, deve harmonizar-se com as obrigações impostas ao corretor, a teor da interpretação conjunta dos artigos 723 e 725 do Código Civil.
Nesse contexto, já se decidiu que se o corretor não atuou com prudência e diligência na mediação do negócio, abstendo-se do dever de noticiar as informações sobre a existência de ações judiciais que pendiam em face dos promitentes vendedores, é indevida a comissão de corretagem em razão do posterior arrependimento motivado por fato atribuível ao corretor (REsp 1.810.652, relatora ministra Nancy Andrighi).
O corretor não é parte no contrato principal objeto da intermediação, sendo assente as lições de que a sua atuação visa, em razão da aproximação das partes, ao aperfeiçoamento do contrato principal, e de que o contrato principal é celebrado entre o comitente e o terceiro, não respondendo, pois, pelo eventual descumprimento das partes no negócio principal. Sendo assim, a atuação do corretor, por constituir obrigação de resultado, limita-se à aproximação das partes e à consecução do negócio almejado entre o comitente e o terceiro, de sorte que o inadimplemento das partes após a consumação do negócio não tem o condão de afastar a remuneração em razão da obtenção do resultado útil desejado (REsp 1.735.017, relator ministro Marco Aurélio Bellizze).
Nos termos do Código do Consumidor, em seus artigos 7º, 20 e 25, todos aqueles que integram a cadeia do fornecimento do produto ou do serviço — tais como fabricante, importador, distribuidor e comerciante — assumem a responsabilidade solidária e objetiva diante dos danos sofridos pelo consumidor, dentro da concepção de que fornecedor é todo aquele que desenvolve atividade de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou da prestação de serviços.
Em hipótese de contrato envolvendo a incorporação, construção e negociação de unidade imobiliária, há a orientação de que, como se trata de relação de consumo, se impõe a responsabilidade solidária perante o consumidor de todos aqueles que tenham integrado a cadeia da prestação de serviços, o que gera em tese a responsabilidade solidária do corretor em razão de inadimplemento da parte no contrato principal. Isso porque já se decidiu que o corretor pertence à cadeia de fornecimento do produto, sendo solidária a responsabilidade de todos os fornecedores que se beneficiem da cadeia de fornecimento (AgRg no AREsp 120.905, relator ministro Villas Bôas Cueva).
A rigor, o corretor de imóveis tem sua atuação restrita à intermediação das partes, não exercendo qualquer interferência na execução da obra ou no procedimento da incorporação imobiliária, de forma que não pode ser considerado como parte integrante da cadeia de fornecimento da construção e da compra e venda de imóvel de que trata o Código do Consumidor.
Ademais, o contrato de corretagem é celebrado entre o comitente e o corretor, ao passo que o contrato principal é celebrado entre o comitente e o terceiro, inexistindo qualquer relação jurídica contratual entre o terceiro e o corretor.
A propósito, em julgado ocorrido no último dia 15, a 3ª Turma do STJ, sob a relatoria do ministro Marco Aurélio Bellizze no REsp 1.811.153, decidiu que a relação jurídica estabelecida no contrato de corretagem é diversa daquela firmada no contrato principal de promessa de compra e venda entre o promitente comprador e o promitente vendedor do imóvel, de modo que a responsabilidade da corretora está limitada a eventual falha na prestação de serviço de corretagem. Não se verificando qualquer falha na prestação do serviço de corretagem, nem se constatando o envolvimento do corretor no empreendimento imobiliário, não se mostra viável o reconhecimento de responsabilidade solidária em razão da cadeia de fornecimento.
A igual conclusão também a 4ª Turma do STJ chegou, em 1º/6/2021, no AgInt no REsp 1.779.271, sob a relatoria da ministra Maria Isabel Gallotti, ao decidir que não há nexo de causalidade entre a conduta do corretor, responsável apenas pela intermediação do negócio, e o descumprimento da obrigação contratual pelo vendedor no contrato principal de promessa de compra e venda. Nos termos do voto da ministra Maria Isabel Gallotti, o corretor somente é reputado responsável solidário, em razão de inadimplemento da parte no contrato principal de promessa de compra e venda de imóvel, se ficar comprovado que participou da construção ou da incorporação imobiliário ou pertencer ao mesmo grupo econômico das empresas responsáveis pela obra, hipótese em que ficaria configurada a cadeia de fornecedores de que trata o Código do Consumidor.
Portanto, a par do regime jurídico previsto pelo Código Civil ao contrato de corretagem, a responsabilidade civil do corretor está vinculada à prestação de serviço com diligência e prudência voltado à intermediação útil entre o comitente e o terceiro, prestando ao cliente as informações necessárias e relevantes acerca do negócio a ser celebrado, incluindo as relativas à segurança e aos riscos do negócio, de sorte que em regra o corretor não se torna responsável solidário pelas obrigações previstas no contrato principal.
Portanto, a par do regime jurídico previsto pelo Código Civil ao contrato de corretagem, a responsabilidade civil do corretor está vinculada à prestação de serviço com diligência e prudência voltado à intermediação útil entre o comitente e o terceiro, prestando ao cliente as informações necessárias e relevantes acerca do negócio a ser celebrado, incluindo as relativas à segurança e aos riscos do negócio, de sorte que em regra o corretor não se torna responsável solidário pelas obrigações previstas no contrato principal.
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