Da associação de moradores em loteamentos fechados e a perpetuidade associativa

Os loteamentos fechados de acesso controlado, cada vez mais presentes nas cidades brasileiras, geram não apenas debates urbanísticos, mas também jurídicos, especialmente em virtude de sua formação que compreende área pública que tem regramentos internos que os colocam em uma formação imobiliária totalmente única.

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O conceito de loteamento fechado ganhou relevância à medida que os cidadãos buscam maior segurança e organização em áreas urbanas. De acordo com a Lei nº 6.766/79 (Lei de Parcelamento de Solo Urbano), os loteamentos são definidos como a subdivisão do solo urbano com a criação de vias e áreas públicas. A Lei nº 13.465/2017, que alterou diversos dispositivos da lei supracitada, reconhece o loteamento de acesso controlado e autoriza a criação de associações para a gestão de áreas comuns, por meio da redação de seu artigo 36-A que assim se lê:

Art. 36-A. As atividades desenvolvidas pelas associações de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos ou empreendimentos assemelhados, desde que não tenham fins lucrativos, bem como pelas entidades civis organizadas em função da solidariedade de interesses coletivos desse público com o objetivo de administração, conservação, manutenção, disciplina de utilização e convivência, visando à valorização dos imóveis que compõem o empreendimento, tendo em vista a sua natureza jurídica, vinculam-se, por critérios de afinidade, similitude e conexão, à atividade de administração de imóveis.

Parágrafo único. A administração de imóveis na forma do caput deste artigo sujeita seus titulares à normatização e às disciplinas constantes de seus atos constitutivos, cotizando-se na forma desses atos para suportar a consecução dos seus objetivos.

A jurisprudência, especialmente com a decisão do STF no Recurso Extraordinário (RE) 695.911/SP, que abordou a constitucionalidade da cobrança de taxas associativas de moradores não associados especialmente diante dessa lei, vem tentando resolver a questão. O Supremo fixou, na oportunidade, a tese que “é inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13 .465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que, (i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, (ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis”. Ou seja, o que se observa, em verdade, é que o ponto focal se torna que os possuidores novos se tornam obrigados à constituírem-se como associados da associação de moradores enquanto tiver sido inserido o ato constitutivo da obrigação no competente RGI.

Vínculo associativo de novo adquiriente

Comumente, entretanto, aqueles operadores do direito que trabalham com operações envolvendo imóveis, especialmente aquelas envolvendo troca de titularidade dos próprios, nota a existência da própria previsão contratual (que pode, na oportunidade, ser compreendida como estipulação em favor de terceiro) em que obriga o novo adquirente a realizar o vínculo associativo, quando no ato da compra e venda de gleba inserida em loteamentos fechados.

Contudo, o que precisa ser analisado é a função social do contrato, que, no contexto dos loteamentos fechados, implica na gestão das áreas comuns utilizadas pelos proprietários e titulares de direito daqueles lotes. Afinal de contas, a limitação do direito de contratar poderia pôr em xeque disposição contratual que obrigue a associação (sob pena de não finalização do negócio) e, ainda mais, a permanência no vínculo.

A cobrança das taxas de manutenção, de fato, é um reflexo da gestão do espaço coletivo, mas a coerção para o cumprimento desse dever, sem a adesão voluntária, ou que se exija a sua adesão sob pena de não consumação do negócio envolvendo imóveis inseridos nos limites do loteamento, gera um dilema jurídico que ainda não encontrou uma resposta definitiva nas cortes superiores que, em que pese o norteamento que pode ser seguido por força da decisão homônima do Supremo supracitada, seguem levantando questionamentos quanto à validade e contornando a disposição de lei federal (no caso, a Lei de Parcelamento de Solo já citada). À exemplo, o Superior Tribunal de Justiça, por meio do Agravo Interno no Recurso Especial nº 2108705 SP 2023/0405442-7, julgado em abril de 2024, que reforçou entendimento de permissibilidade de desvinculação:

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. TAXA DE MANUTENÇÃO. COBRANÇA DE NÃO ASSOCIADO. IMPOSSIBILIDADE. POSSIBILIDADE DE DESFILIAÇÃO. DECISÃO MANTIDA. 1. Segundo decidido em recurso repetitivo, “as taxas de manutenção ou melhoria, criadas por associações de moradores, não obrigam os não associados ou aqueles que a elas não anuíram” (REsp 1.439.163/SP, Rel . Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Segunda Seção, DJe de 22/5/2015). 2. Ainda, “não há qualquer vedação para o associado se desfiliar da associação, de sorte que as taxas de manutenção serão devidas apenas e tão-somente até a data da sua manifestação” (AgInt no REsp 1794541/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 10/06/2019, DJe 14/06/2019). 3. Agravo interno a que se nega provimento.

Associações fomentam patrimônio

Se, por um lado, de fato, o artigo 5º, XX, da Constituição, seja categórico ao afirmar que “ninguém poderá ser compelido a associar-se ou a permanecer associado”, não se pode olvidar que uma disposição dada em carta magna datada de quase 40 anos para abranger todos os tipos de modelos de associações precisa ser melhor avaliada diante de questões fático-jurídicas que se mostrem diante da própria.

Spacca

Afinal de contas, conforme a própria mudança legislativa trazida em 2017 trouxe, a associação, legalmente constituída e vinculada ao município por meio de convênio acompanhado de decreto municipal, tem o poder de administração interna de um loteamento onde o poder público, por meio desse decreto, omite-se.

Ou seja, a associação, por meio de seu trabalho e às expensas trazidas pelos associados e integrantes do loteamento, segue fomentando o patrimônio daqueles que possuem lotes ali e, ainda assim, muitos podem simplesmente omitirem-se em virtude da simples formação jurídica da coletividade de pessoas que está gerindo aquele espaço comum, e que, para todos os efeitos, possui todas as características marcantes de um condomínio de fato.

E tal questão não é simplesmente falada sem qualquer respaldo. Conforme pesquisa da Adit Brasil (Associação para o Desenvolvimento Imobiliário e Turístico do Brasil), dentre outras informações, averiguou-se que 86% dos consumidores entendem que a associação de moradores atua ativamente no ato da valorização do imóvel.

Obrigatoriedade de associação não seria afronta constitucional

No contexto aqui exemplificado, de que se trata, na realidade, de condomínio de fato envolvido na organização — desde que, certamente, devidamente registrada e possua vínculo com o poder público — o que se mostra, em verdade, é, por parte dos proprietários que se negam veementemente na adesão à cotização, um enriquecimento sem causa. Afinal de contas, impossível um proprietário de lote inserido em loteamento fechado de acesso controlado se eximir de receber os serviços prestados peça associação, tal qual impossível eximir-se dos serviços de um condomínio (incluindo-se, mas não se limitando ao pagamento da contraprestação ás concessionárias de energia e água, coleta de lixo, segurança, dentre outros).

Mesmo com a previsão descrita no Cartório de Registro de Imóveis e previsão contratual, sem sequer mencionar a legislação que permite a cotização de todos os proprietários e titulares de direitos, a simples figura jurídica da associação é capaz de trazer tais polêmicas pela simples negativa geral de muitos de seus adquirentes quando, em verdade, a disposição constitucional deveria não ser avaliada indiscriminadamente, mas sim diante de contextos que permitam avaliar a sua aplicabilidade na proporcionalidade do necessário e que não enseje injusto ônus a terceiros — no caso, a associação e todos os demais associados, que teriam que arcar com a falta da cotização daqueles que se negam a dela contribuir.

Portanto, a mera “obrigatoriedade” da permanência associativa, portanto, em ótica como a trazida pelo presente, de primeiro plano, não ensejaria uma afronta direta ao preceito constitucional, mas sim sua adequação diante do contexto fático-jurídico inserido, obstando o enriquecimento sem causa de uma parte em decorrência de outras.