Uma decisão de extrema relevância para o mercado imobiliário e para a tutela dos direitos do consumidor foi proferida pela 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça, que, sob o rito dos recursos especiais repetitivos, fixou uma tese jurídica de observância obrigatória em todo o território nacional.
No julgamento do Tema 1.099, o colegiado estabeleceu que o prazo prescricional para a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem, quando a demanda é dirigida contra a incorporadora ou construtora e tem como fundamento a resolução do contrato por atraso na entrega do imóvel, é de dez anos, conforme a regra geral do artigo 205 do Código Civil.
A corte definiu, ainda, um marco temporal preciso para o início da contagem desse prazo: a data em que o adquirente tem ciência inequívoca da recusa da empresa em proceder à devolução integral das parcelas pagas. Esse entendimento representa um marco na pacificação da jurisprudência sobre o tema, oferecendo maior segurança jurídica e proteção ao contratante lesado pelo inadimplemento da outra parte.
Superação da oscilação jurisprudencial e a necessária distinção com o Tema 938/STJ
A controvérsia submetida ao Superior Tribunal de Justiça não era nova, mas sua resolução sob a sistemática dos repetitivos põe fim a uma longa divergência interpretativa nos tribunais pátrios. A principal fonte de dissenso residia na aparente colisão entre duas teses prescricionais: a trienal, prevista para o ressarcimento de enriquecimento sem causa (artigo 206, § 3º, inciso IV, do Código Civil), e a decenal, aplicável às pretensões de natureza contratual para as quais a lei não estabeleça prazo menor (artigo 205 do Código Civil).
A complexidade da questão foi acentuada pela existência de um precedente vinculante anterior, o Tema 938/STJ, que havia fixado a prescrição trienal para a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem.
No entanto, como brilhantemente elucidado pelo ministro relator Humberto Martins, a hipótese fática e a causa de pedir que deram origem ao Tema 1.099 são fundamentalmente distintas daquelas analisadas no Tema 938. Naquele precedente, a discussão centrava-se na validade e na eventual abusividade da cláusula contratual que transferia ao consumidor a obrigação de arcar com os custos da comissão de corretagem. A pretensão de restituição, portanto, nascia de uma alegação de pagamento indevido, fundamentada na nulidade de uma disposição específica do contrato, o que atraiu a aplicação da tese do enriquecimento sem causa. A lógica subjacente era a de que, sendo a cláusula nula, o pagamento dela decorrente perdia sua causa jurídica, configurando um locupletamento ilícito por parte de quem recebeu o valor.
No cenário do Tema 1.099, a causa de pedir é radicalmente diversa. A pretensão do adquirente não se volta contra a validade da cláusula de corretagem em si, mas emerge como uma consequência direta e inafastável da resolução do contrato principal de promessa de compra e venda, motivada exclusivamente pela culpa da incorporadora/construtora, que deixou de cumprir sua obrigação primária de entregar o imóvel no prazo pactuado.
Nesse contexto, a devolução da comissão de corretagem não se fundamenta em um suposto enriquecimento sem causa, mas sim na necessidade de se restaurar o status quo ante, ou seja, de devolver as partes à situação patrimonial em que se encontravam antes da celebração do negócio jurídico frustrado. Trata-se de uma pretensão de natureza eminentemente contratual, decorrente do inadimplemento e da consequente desconstituição do vínculo, o que afasta a incidência da prescrição trienal e atrai a regra geral da prescrição decenal.
O indébito, como frisou o ministro relator, possui uma causa jurídica clara — o contrato, ainda que posteriormente resolvido —, o que descaracteriza a hipótese de enriquecimento sem causa, cuja aplicação pressupõe, por sua natureza subsidiária, a ausência de uma ação específica ou de uma causa jurídica que justifique o deslocamento patrimonial.
Adicionalmente, a corte fez questão de delimitar com precisão o sujeito passivo da pretensão abarcada pela nova tese. O entendimento firmado no Tema 1.099 aplica-se exclusivamente às demandas de restituição dirigidas contra a incorporadora ou a construtora, que são as partes responsáveis pelo inadimplemento contratual que deu causa à resolução. Fica expressamente excluído do âmbito de aplicação desta tese o debate acerca da responsabilidade da empresa corretora de imóveis. Essa questão, de contornos jurídicos próprios, é objeto de análise em outro recurso repetitivo, o Tema 1.173/STJ, que visa definir os limites da responsabilidade do corretor ou da sociedade intermediadora por danos causados ao consumidor em razão do descumprimento contratual pela construtora.
Essa delimitação demonstra a cautela do tribunal em tratar cada relação jurídica de forma individualizada, evitando a fixação de uma tese que pudesse gerar efeitos indesejados sobre uma controvérsia ainda pendente de julgamento.
Origem do julgado e a prevalência do interesse coletivo no rito dos repetitivos
O caso que serviu de paradigma para a fixação da tese (REsp 1.897.867/CE) teve origem em uma ação de resolução de contrato de promessa de compra e venda de um apartamento, firmado em 2011. Os adquirentes, após quitarem todas as parcelas previstas, viram a construtora descumprir o prazo de entrega do imóvel.
Diante do inadimplemento, ajuizaram a demanda pleiteando a rescisão do contrato e a devolução integral de todos os valores pagos, o que incluía a quantia destinada à comissão de corretagem. O Tribunal de Justiça do Estado do Ceará (TJ-CE), ao julgar o recurso de apelação, aplicou o prazo prescricional de dez anos, com base no artigo 205 do Código Civil, por entender que a pretensão decorria de responsabilidade contratual.
A corte cearense realizou um preciso distinguishing em relação ao Tema 938, argumentando que a restituição, no caso concreto, era uma consequência da inutilidade da intermediação imobiliária, uma vez que o negócio principal não se concretizou por culpa exclusiva da vendedora.
Inconformada, a incorporadora interpôs recurso especial ao STJ, sustentando a aplicação da prescrição trienal. Um fato processual peculiar, no entanto, marcou a tramitação do recurso na instância superior: após a afetação do caso ao rito dos repetitivos, as partes celebraram um acordo extrajudicial, que resultou na extinção do processo na origem.
Surgiu, então, a questão preliminar sobre a eventual perda de objeto do recurso repetitivo. Contudo, o ministro Humberto Martins rechaçou a preliminar, destacando um princípio basilar do sistema de precedentes qualificados. Uma vez afetado um recurso como representativo da controvérsia, ocorre uma “objetivação do processo”, na qual o interesse público na uniformização da jurisprudência e na garantia da segurança jurídica prevalece sobre o interesse meramente subjetivo das partes litigantes.
Com base no artigo 998, parágrafo único, do Código de Processo Civil de 2015, e em precedentes da Corte Especial, o relator explicou que a desistência do recurso ou a transação entre as partes não impede a análise da questão de direito submetida a julgamento sob o rito dos repetitivos.
A extinção do feito na origem torna o recurso especial prejudicado apenas no que tange ao caso concreto, mas não obsta o julgamento do tema e a fixação da tese vinculante, cuja finalidade é orientar a solução de inúmeros outros processos sobrestados que versam sobre a mesma matéria em todo o país. Essa decisão reforça a natureza publicística do recurso repetitivo como instrumento de gestão processual e de estabilização da jurisprudência.
Fundamentação jurídica para o prazo decenal
A decisão da 2ª Seção está alicerçada em uma sólida construção dogmática que revisita conceitos fundamentais do direito obrigacional e da teoria da prescrição. A corte partiu da premissa de que, uma vez resolvido o vínculo contratual por culpa da incorporadora, emerge uma nova relação jurídica, denominada pela doutrina de “relação jurídica de liquidação”. Esta nova fase tem por objetivo recompor o patrimônio das partes, reparando os danos sofridos pelo contratante inocente e impondo a restituição das prestações já realizadas, a fim de evitar o desequilíbrio e o enriquecimento indevido de qualquer dos lados.
Nesse contexto, a pretensão de receber de volta a comissão de corretagem não se baseia na ação subsidiária de enriquecimento sem causa, prevista no artigo 206, § 3º, inciso IV, do Código Civil. A Corte Especial do STJ, em julgamentos anteriores (como no EREsp 1.523.744/RS), já havia consolidado o entendimento de que a ação de enriquecimento sem causa possui caráter subsidiário, sendo cabível apenas quando não houver outra ação específica prevista em lei para remediar o prejuízo.
No caso em tela, a pretensão de restituição emana diretamente da relação contratual desfeita, sendo uma consequência lógica da resolução por inadimplemento. A ação de repetição de indébito fundada no descumprimento contratual é, portanto, uma ação específica, o que afasta a aplicação do prazo trienal.
Outro ponto importante da fundamentação foi a distinção, também sedimentada pela Corte Especial (no EREsp 1.281.594/SP), entre responsabilidade civil contratual e extracontratual (ou aquiliana). O prazo prescricional de três anos para a “pretensão de reparação civil”, previsto no artigo 206, § 3º, inciso V, do Código Civil, foi interpretado restritivamente, aplicando-se apenas às hipóteses de responsabilidade extracontratual.
Para as pretensões indenizatórias e restituitórias decorrentes do inadimplemento de uma obrigação contratual, incide a regra geral do artigo 205 do Código Civil, que estabelece o prazo prescricional de dez anos, salvo disposição legal específica em contrário. Ao aplicar esse raciocínio ao caso da comissão de corretagem, o STJ alinhou sua jurisprudência à orientação de seu órgão máximo em matéria infraconstitucional, conferindo maior coerência e sistematização ao tratamento da prescrição no âmbito do Direito Civil. A restituição da corretagem, nessa perspectiva, é vista como uma parcela do dano emergente sofrido pelo comprador, que despendeu um valor para a concretização de um negócio que, ao final, foi frustrado por culpa da vendedora, devendo, por isso, ser integralmente ressarcido.
Definição do termo inicial da prescrição: momento da lesão ao direito
Tão importante quanto a definição do prazo prescricional foi o estabelecimento de seu termo inicial. A Corte rechaçou as teses de que o prazo deveria fluir da data de celebração do contrato ou do pagamento da corretagem. Em vez disso, adotou a teoria da actio nata, consagrada no artigo 189 do Código Civil, segundo a qual a pretensão nasce com a violação do direito. Para tanto, o Tribunal distinguiu com precisão o direito potestativo de pedir a resolução do contrato do direito subjetivo de pleitear a restituição das parcelas pagas.
O direito de resolver o contrato por inadimplemento, previsto no artigo 475 do Código Civil, é um direito potestativo, que sujeita a outra parte a uma alteração em sua esfera jurídica sem que esta possa se opor. Direitos potestativos, por sua natureza, não se sujeitam à prescrição, mas, eventualmente, à decadência, se a lei assim o estabelecer. No entanto, a pretensão de obter a devolução dos valores pagos, incluindo a comissão de corretagem, constitui um direito subjetivo, pois exige da incorporadora uma prestação — a de pagar uma quantia. É a violação desse direito subjetivo que deflagra o início da contagem do prazo prescricional.
E quando ocorre essa violação? O STJ definiu que o marco é a data em que o adquirente toma ciência da recusa da incorporadora ou construtora em restituir integralmente os valores pagos. É nesse momento que o direito do consumidor é efetivamente lesado, nascendo para ele a pretensão de buscar a tutela jurisdicional para reaver seu patrimônio.
Essa definição confere maior proteção ao consumidor, pois não o penaliza com a fluência do prazo prescricional durante o período em que ele ainda pode estar em negociações com a empresa ou aguardando uma solução amigável para o impasse. A ciência da recusa — que pode se dar por uma notificação formal, pela resposta negativa a um pedido administrativo ou mesmo pela inércia qualificada da empresa diante de uma interpelação — é o fato que cristaliza a lide e dá início ao prazo de dez anos para o exercício da pretensão restituitória.
Tese vinculante e seus impactos no cenário jurídico-imobiliário
Ao final do julgamento, a Segunda Seção, por unanimidade, fixou a seguinte tese para os fins do artigo 1.040 do Código de Processo Civil, consolidando o entendimento no Tema 1.099/STJ:
“Prescrição decenal (art. 205, CC/2002) da pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem, quando o pedido de repetição dirigido contra a incorporadora/construtora tiver por fundamento a resolução do contrato em virtude de atraso na entrega do imóvel, contando-se o prazo desde a data em que o adquirente tiver ciência da recusa da restituição integral das parcelas pagas.”
A fixação desta tese sob o rito dos recursos repetitivos tem um impacto profundo e imediato. Primeiramente, ela pacifica a jurisprudência em âmbito nacional, obrigando juízes e tribunais a aplicarem o mesmo entendimento em casos idênticos, o que promove a isonomia e a previsibilidade das decisões judiciais. Em segundo lugar, ela resolve milhares de processos que se encontravam sobrestados, aguardando a definição da Corte Superior, contribuindo para a celeridade e a eficiência do sistema de Justiça.
Por fim, a decisão representa uma importante vitória para os consumidores, que passam a dispor de um prazo mais extenso e razoável para buscar a reparação integral dos prejuízos sofridos em decorrência do inadimplemento contratual das construtoras e incorporadoras. O precedente reforça o dever de restituição integral como consectário lógico da resolução por culpa do vendedor, consolidando a ideia de que a parte inocente não pode arcar com os custos de um negócio frustrado por ato ilícito da contraparte, o que inclui a despesa com a intermediação que se tornou inútil.
A decisão do STJ, portanto, não apenas resolve uma complexa questão de direito intertemporal, mas também reafirma princípios basilares do direito contratual, como a boa-fé objetiva e a vedação ao comportamento contraditório, fortalecendo a segurança jurídica nas relações imobiliárias.
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