Prevalência do CDC sobre a Lei do Distrato nos contratos imobiliários

Em artigo publicado nesta coluna, foi analisada a temática da resolução do contrato de compra e venda de acordo com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça firmada antes da Lei nº 13.786/2018.

Naquela oportunidade, ficou registrado que havia um debate sobre o regramento aplicável com o advento da Lei nº 13.786/2018, tendo em vista que a jurisprudência do STJ foi construída a partir de uma interpretação do CDC, o que gerava dúvida acerca da aplicação da referida lei às relações de consumo.

No dia 2 de setembro deste ano, a 3ª Turma do STJ resolveu a controvérsia no paradigmático julgamento conjunto de quatro recursos especiais (REsp 2.106.548/SP, 2.117.412/SP, 2.107.422/SP e 2.111.681/SP), que durou mais de um ano e no qual prevaleceu a solução proposta pela ministra Nancy Andrighi.

A corte, então, decidiu (1) pela prevalência do CDC sobre a Lei nº 13.786/2018; e (2) pela aplicação da jurisprudência do STJ construída à luz do CDC também à hipótese de resolução de contrato de compra e venda de imóvel celebrado após a Lei nº 13.786/2018, quando se tratar de relação de consumo.

A presente coluna tem por objetivo analisar os três entendimentos que foram objeto de discussão pela 3ª Turma, com destaque para o entendimento que prevaleceu.

Compreensão da controvérsia

Os contratos de compra e venda de imóvel são regulamentados por um conjunto de normas, em especial, o Código Civil, o Código de Defesa do Consumidor e, a depender do caso, a Lei de Incorporação Imobiliária (Lei nº 4.591/1964) ou a Lei de Parcelamento do Solo Urbano (Lei nº 6.766/1979).

A Lei do Distrato limitou-se a alterar as Leis nº 4.591/1964 e 6.766/1979, “para disciplinar a resolução do contrato por inadimplemento do adquirente de unidade imobiliária em incorporação imobiliária e em parcelamento de solo urbano”.

ConJur

Ocorre que a referida lei não fez qualquer menção à relação de consumo, tampouco alterou ou revogou o artigo 53 do CDC, que determina a nulidade de pleno direito das cláusulas que estabelecem a perda total das prestações pagas na hipótese de resolução de contrato de compra e venda de imóveis.

A controvérsia gerada pela superveniência da Lei nº 13.786/2018 é mais complexa do que pode parecer e consiste em duas principais questões.

A primeira se refere ao aparente conflito de normas: havendo um eventual conflito entre o CDC e a Lei nº 13.786/2018, qual deve prevalecer?

Quanto ao ponto, no julgamento dos REsp 2.106.548/SP, 2.117.412/SP, 2.107.422/SP e 2.111.681/SP, o STJ decidiu pela prevalência do CDC sobre a Lei do Distrato, nos termos do voto da ministra Nancy Andrighi.

A segunda questão consiste em identificar os pontos de conflito entre as duas leis, para definir quais dispositivos da Lei do Distrato não se aplicarão às relações de consumo, o que vai depender da interpretação conferida ao CDC.

A complexidade, neste ponto, ocorre em razão de já existir diversos precedentes fixados pelo STJ à luz do diploma consumerista, que ultrapassam a sua simples literalidade. No entanto, vários desses entendimentos foram contrariados pela Lei nº 13.786/2018, por exemplo, ao limitar a cláusula penal a 10% do valor atualizado do contrato no caso de parcelamento do solo urbano, enquanto o STJ limitava a 25% das parcelas pagas.

Não se pode ignorar que o STJ é o intérprete da lei federal, de modo que os seus entendimentos fixados a partir da interpretação do CDC devem ser compreendidos como sendo o próprio comando legal.

Nesse contexto, ainda que se concluísse pela prevalência do CDC sobre a Lei do Distrato, restaria definir se o STJ (1) iria afastar, nas relações de consumo, todos os dispositivos da Lei do Distrato que fossem contrários à sua jurisprudência consolidada a partir da interpretação do CDC; ou (2) iria proceder à superação dos seus precedentes e conferir uma nova interpretação ao CDC, a partir da qual, definiria quais dispositivos da Lei do Distrato não se aplicariam às relações de consumo.

A primeira solução foi inicialmente defendida pela ministra Nancy Andrighi e restou vencedora no julgamento dos REsp 2.106.548/SP, 2.117.412/SP, 2.107.422/SP e 2.111.681/SP, enquanto a segunda solução foi defendida pelo ministro Moura Ribeiro, que ficou vencido quanto ao ponto. Passa-se, assim, à análise do que ficou decidido nesse julgamento.

Da prevalência do CDC sobre a Lei do Distrato

Com base no artigo 2º, § 2º, da Lindb, a doutrina e a jurisprudência entendem que havendo aparente conflito entre o critério cronológico e o critério da especialidade (antinomia de segundo grau), “deve prevalecer, em regra, a norma anterior e especial em face da norma posterior e geral” [1].

Nessa linha, o STJ decidiu que “em um conflito aparente entre as normas incrementadas pela Lei nº 13.786/2018 e o CDC, prevalecerá este último, pois é mais especial em relação à referida lei, tendo em vista que ela regulamenta todos os contratos, em geral, de compra e venda no âmbito de incorporação imobiliária ou parcelamento de solo urbano, enquanto o CDC se aplicará apenas a esses contratos quando preenchido um requisito adicional: a caracterização de uma relação de consumo”.

De fato, concluir em sentido contrário conduziria à uma incongruência lógica, permitindo que as relações privadas e empresariais sobre compra e venda de imóveis fossem tratadas da mesma forma que as relações de consumo, apesar desta ter o elemento especial da presença de um sujeito vulnerável.

Além disso, como bem destacado pela relatora, “em um dos projetos que deu origem à Lei nº 13.786/2018, havia a proposta de um artigo prevendo expressamente que o CDC somente se aplicaria de forma subsidiária e no que não contrariasse os princípios da nova lei (artigo 6º do PL nº 8.667/2017). Todavia, esse dispositivo não foi reproduzido, nem no primeiro substitutivo, nem na redação final aprovada pelo Congresso Nacional”.

O ministro Moura Ribeiro, que acompanhou a relatora neste ponto, trouxe um relevante fundamento para a hipótese de conflito de normas envolvendo o CDC: a necessidade de observar a proteção ao consumidor deriva de mandamento constitucional (artigo 5º, XXXII, da CF) e o próprio artigo 1º do CDC prevê que as suas normas são “de ordem pública e interesse social”.

Se não se preservar a natureza especial do CDC, eventualmente este será completamente inutilizado pelas mais variadas leis que regulamentem setores determinados do mercado. É evidente que o CDC foi editado para ser norma mais especial, conferindo direitos adicionais aos consumidores e não para ser revogado tacitamente por qualquer nova lei que trate de certo setor, o que esvaziaria a proteção constitucional do consumidor.

Não há dúvidas que os mais variados setores da economia (planos de saúde, seguros, negócios imobiliários etc.) são regulamentados por leis próprias, mas isso não impede a aplicação do CDC, pelo contrário, este prevê regras adicionais a serem aplicadas sempre que essas relações comerciais caracterizarem uma relação ainda mais especial, ou seja, uma relação de consumo, hipótese em que é necessário proteger a parte mais vulnerável.

Nesse sentido, Nelson Nery Jr. e Rosa Maria de Andrade Nery afirmam que o “CDC contém normas de natureza principiológica”, como a “proteção contra cláusulas abusivas (CDC 6º IV e 51)” e, assim, “prevalece a regra principiológica do CDC sobre a da lei especial que o desrespeitou. Caso algum setor queira mudar as regras do jogo, terá de fazer modificações no CDC e não criar lei à parte” [2].

Da interpretação do CDC e do conflito com a Lei do Distrato

Considerando a jurisprudência do STJ firmada à luz do CDC sobre resolução de contrato de compra e venda de imóvel, antes da Lei do Distrato, tem-se que os principais pontos de conflito entre as duas normas referem-se: 1) ao percentual de retenção das parcelas pagas pelo consumidor; 2) aos valores que se inserem nesse percentual e à possibilidade de a vendedora realizar descontos adicionais; 3) à incidência de taxa de fruição em lote não edificado; e 4) ao momento que deve ser realizada a restituição ao consumidor.

Em primeiro lugar, a Lei do Distrato não modificou o entendimento de que, quando a culpa da resolução for da vendedora/construtora, deve haver a restituição integral das parcelas pagas ao comprador e, quando a culpa for do comprador, a restituição será parcial.

Diante da prevalência do CDC, deve-se observar que os artigos 51, IV, e 53 consideram nulas as cláusulas abusivas e aquela que prevê a perda total das prestações na hipótese de resolução por inadimplemento do consumidor.

Interpretando esses dispositivos, a jurisprudência do STJ se consolidou no sentido de que (1) a retenção não pode ultrapassar 25% das parcelas pagas, já abrangido nesse percentual a cláusula penal e todas as despesas suportadas pelo vendedor, inclusive comissão de corretagem [3], (2) excepciona-se, apenas, a taxa de fruição, que pode ser cobrada em separado, desde que se trate de lote edificado e não haja cláusula penal estabelecida em valor equivalente ao locativo [4].

A Lei do Distrato, contudo, apesar de também ter previsto um percentual máximo para a cláusula penal, autorizou, por outro lado, diversos descontos adicionais que não se submetem a limite algum, como a comissão de corretagem, encargos moratórios, impostos, débitos condominiais e, no caso de incorporação imobiliária, “os demais encargos incidentes sobre o imóvel e despesas previstas no contrato”, conforme os artigos 67-A da Lei nº 4.591/1964 e 32-A da Lei nº 6.766/1979.

Além disso, no caso de parcelamento de solo urbano, o percentual máximo para a cláusula penal e despesas administrativas residuais foi estabelecido em 10% do “valor atualizado do contrato”, em incoerência com o próprio caput do artigo 32-A, que trata de descontos sobre a restituição dos “valores pagos” pelo comprador.

Nota-se que, mesmo com os limites à cláusula penal, a soma de todos os descontos adicionais autorizados pode levar não apenas à perda substancial, como também à perda total das prestações pagas pelo consumidor, o que é expressamente vedado pelo artigo 53 do CDC.

Por essa razão, observando a prevalência do CDC e a interpretação conferida a esse diploma legal pelo STJ, a corte, no julgamento aqui analisado, concluiu que os descontos previstos na Lei do Distrato podem ser realizados como regra geral, “todavia, quando se tratar de relação de consumo, a soma dos descontos deve respeitar o limite máximo de retenção de 25% dos valores pagos, com exceção da taxa de fruição”.

A corte também manteve o entendimento de que apenas se admite a cobrança adicional de taxa de fruição, desde que o lote seja edificado e não haja cláusula penal em valor equivalente ao locativo. Quanto ao valor da taxa de fruição, aplica-se o previsto na Lei do Distrato (artigos 67-A, § 2º, III, da Lei nº 4.591/1964 e 32-A, I, da Lei nº 6.766/1979).

Ficou vencido o ministro Moura Ribeiro que, apesar de concordar com a prevalência do CDC, propôs uma solução intermediária, admitindo alguns descontos previstos na Lei do Distrato. Sua Excelência, assim, defendeu a possibilidade de descontos referentes à taxa de fruição, aos encargos moratórios, aos impostos, aos débitos condominiais e à comissão de corretagem.

Quanto à cláusula penal e às taxas administrativas, concordou com a imposição do limite de 25% dos valores pagos, em vez do percentual de 10% sobre o valor atualizado do contrato previsto no inciso II do artigo 32-A da Lei nº 6.766/1979.

Por fim, quanto ao momento de restituição, verifica-se que a Lei do Distrato autorizou a vendedora a restituir o valor pago ao adquirente de forma parcelada, com prazos diferenciados para obras concluídas ou em andamento, no caso de parcelamento de solo urbano, e em parcela única, mas após o prazo de até 180 dias do desfazimento do contrato, no caso de incorporação imobiliária (artigos 67-A, § 6º, da Lei nº 4.591/1964 e 32-A, § 1º, da Lei nº 6.766/1979).

No entanto, o STJ decidiu que “a restituição somente ao término da obra ou de forma parcelada, como prevista no §1º do artigo 32-A da Lei nº 6.766/1979, é uma prática abusiva, contrária aos artigos 39 e 51, II, IV e IX, do CDC”, como decidido no Tema 577/STJ, “de modo que, considerando a prevalência do CDC, a referida alteração legislativa não se aplica nas relações de consumo, nas quais deve ocorrer a imediata restituição dos valores pagos, mantendo-se a Súmula 543/STJ”.

Neste ponto, o ministro Moura Ribeiro acompanhou a relatora, em conjunto com os demais ministros, com exceção do ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, que votava pela prevalência da Lei do Distrato sobre o CDC, no geral.

Conclusão

É salutar a conclusão alcançada pela 3ª Turma do STJ, definindo, de forma clara, os contornos da relação entre o CDC e a novel Lei do Distrato, solucionando relevantes dúvidas que pairavam sobre a matéria.

Os precedentes firmados nos julgamentos dos REsp 2.106.548/SP, 2.117.412/SP, 2.107.422/SP e 2.111.681/SP, nesse contexto, possuem grande relevância para o Direito Privado nacional, pois concluem, definitivamente que:

1) o CDC prevalece sobre a Lei nº 13.786/2018 em razão do seu maior grau de especialidade;
2) os descontos introduzidos pela Lei nº 13.786/2018 podem, em regra, ser realizados, salvo quando se se tratar de relação de consumo, hipótese em que a soma dos descontos deve respeitar o limite máximo de retenção de 25% dos valores pagos, com exceção da taxa de fruição;
3) remanesce o entendimento de que apenas se admite a cobrança adicional de taxa de fruição se o lote for edificado e não existir cláusula penal em valor equivalente ao locativo;
4) a taxa de fruição deverá ser fixada nos valores previstos na nova lei, não havendo, quanto ao ponto, conflito com o CDC; e
5) a restituição das parcelas pagas somente ao término da obra ou de forma parcelada, introduzida pela Lei nº 13.786/2018, é uma prática abusiva, motivo pelo qual não é aplicável às relações de consumo.

*Esta coluna é produzida pelos membros e convidados da Rede de Pesquisa de Direito Civil Contemporâneo (USP, Humboldt-Berlim, Coimbra, Lisboa, Porto, Roma 2 — Tor Vergata, Girona, UFMG, UFPR, UFRGS, UFSC, UFPE, UFF, UFC, UFMT, UFBA, UFRJ e Ufam).

[1] REsp 2.071.747/RS, 3ª Turma, DJe 24/8/2023. OLIVEIRA, Carlos Elias de; COSTA-NETO, João. Direito Civil: volume único. Rio de Janeiro: Forense; Método, 2022; DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil brasileiro: Teoria Geral do Direito Civil. 39. ed. São Paulo: Saraiva, 2022.

[2]  Leis civis comentadas e anotadas. 2ª ed. São Paulo: RT, p. RL-15.2.

[3] REsp 1.723.519/SP, 2ª Seção, DJe 2/10/2019. REsp 1.820.330/SP, 3ª Turma, DJe 1/12/2020.

[4] REsp 2.024.829/SC, 3ª Turma, DJe 10/3/2023. REsp 1.863.007/SP, 3ª Turma, DJe 26/3/2021. REsp 1.635.428/SC, Segunda Seção, DJe 25/6/2019.