O mercado imobiliário experimentou dias de tensão na cidade de São Paulo, até que o ministro Edson Fachin, do Supremo Tribunal Federal, no último dia 10 de abril, decidisse pela liberação da concessão dos alvarás de construção no município.
A controvérsia se originou da Ação Direta de Inconstitucionalidade nº 2257600-87.2025.8.26.0000, proposta pelo procurador geral de Justiça do estado de São Paulo, diretamente no Tribunal de Justiça de São Paulo, para impugnar a Lei nº 18.081, de 19 de janeiro de 2024, do município de São Paulo, que trata da revisão parcial da Lei nº 16.402, de 22 de março de 2016, que, por sua vez, disciplina o parcelamento, uso e ocupação do solo no município, visando compatibilizar a norma com as alterações decorrentes da revisão intermediária do Plano Diretor (Lei nº 19.975, de 8 de julho de 2023).
De acordo com as alegações da petição inicial, o artigo 84, da Lei nº 18.081/2024 alterou o zoneamento em todo o município, de acordo com um mapa gráfico, sem publicidade, sem transparência e sem planejamento técnico prévio adequado.
Muito embora a lei estivesse vigente desde janeiro de 2024, e a ADI tenha sido proposta em agosto de 2025, apenas em fevereiro de 2026 o desembargador Luis Fernando Nishi, exercendo a relatoria da ação, acolheu a argumentação defendida na ADI e deferiu medida cautelar para suspender a concessão de novos alvarás e autorizações destinadas à demolição de imóveis, supressão vegetal ou construção de novos empreendimentos.
A medida causou espanto no mercado, afinal, paralisaria o setor imobiliário na maior cidade do País, obstando a concessão dos atos administrativos que autorizam a construção/reforma de empreendimentos em todo o território paulistano. Na prática, empreendimentos públicos e privados, e todos os portes seriam afetados pela deliberação do tribunal paulista.
Suspensão de liminar
Desse modo, tanto o município quanto a Câmara de Vereadores, por intermédio da Mesa Diretora, requereram a reconsideração da decisão, entretanto, o desembargador Carlos Eduardo Donegá Morandini, entendeu pela manutenção da decisão. Assim, em 10 de março de 2026, o município e a Mesa Diretora da Câmara acionaram o Supremo Tribunal Federal, com o instrumento da suspensão de liminar (autuadas sob os números 1.895 e 1.902).
Nesse contexto, o ministro Edson Fachin, presidente do Supremo Tribunal Federal, em 10 de abril de 2026, acolheu a argumentação da Mesa Diretora da Câmara de Vereadores e do próprio município, para suspender os efeitos da decisão da ADI, entendendo que “a suspensão generalizada dos alvarás, tal como determinada pela decisão impugnada, possui aptidão concreta para causar grave lesão à ordem administrativa e urbanística, na medida em que inviabiliza a execução regular da política de desenvolvimento urbano, estruturada no Plano Diretor e na legislação de uso e ocupação do solo“.
A suspensão de liminar é incidente processual, regido pela Lei nº 8.437, de 30 de junho de 1992, cuja legitimidade é dada às pessoas jurídicas de direito público, ou ao Ministério Público, para sustar liminares ou sentenças que causem grave lesão à ordem, saúde, segurança ou economia públicas. Trata-se de expediente excepcional e que não examina o mérito da discussão da ação de origem, mas apenas a presença dos requisitos de risco institucional imediato, até o julgamento final da ação principal.
Com efeito, os dados trazidos pelo município revelam que a paralisação da concessão dos alvarás teria realmente consequências desastrosas, desde a não arrecadação de receita com novos projetos, por exemplo, com as outorgas onerosas, bem como o congelamento de construção/reforma de escolas, hospitais, programas de moradia habitacional etc. Para além disso, ao longo de tempo em que a medida cautelar do TJ-SP permaneceu vigente, mais de 5.000 processos administrativos permaneceram sobrestados, impedindo que os imóveis pudessem ser reformados/construídos e, com isso, usados para circular renda na cidade.
A permanência da paralisação de novos alvarás, portanto, “revela-se apta a causar grave lesão à ordem e à economia públicas, com risco concreto e imediato de dano sistêmico de difícil ou impossível reversão“, razão pela qual o ministro Edson Fachin suspendeu a decisão do TJ-SP.
Insegurança
A questão que se coloca no atual momento, entretanto, é a insegurança jurídica com o futuro. Embora o Supremo tenha retirado a suspensão dada pelo TJ-SP, até o julgamento final da ADI, conforme artigo 4º, da Lei nº 8.437/1992, o mérito dessa ação de inconstitucionalidade ainda precisa ser julgado, o que levanta dúvidas sobre qual será a decisão do maior tribunal do país.
O município de São Paulo defende a lisura da Lei nº 18.081/2024, que teria observado todos os trâmites necessários antes de sua edição, com transparência e estudo técnico. Entidades do setor imobiliário também defendem dessa maneira, razão pela qual a expectativa é de que a ADI seja julgada improcedente.
Contudo, caso a ADI seja julgada procedente, espera-se o tribunal module os efeitos de seu julgamento, exatamente para não incorrer na mesma situação de grave lesão ao sistema que o Supremo reconheceu. A modulação de efeitos em ações de controle de constitucionalidade é uma prática voltada para a segurança jurídica, preservando relações jurídicas advindas da legislação tida como inconstitucional, evitando que a anulação retroativa cause caos social ou prejuízo irreparável aos cofres públicos. Há previsão expressa, inclusive, no artigo 27, da Lei nº 9.868, de 10 de novembro de 1999.
Por outro lado, até que o TJ-SP julgue a ADI, pelo seu Órgão Especial, composto por 25 desembargadores, sendo 12 mais antigos, 12 eleitos, e o residente do próprio TJ-SP, é provável que as entidades do setor ingressem em uma corrida para buscar a janela de oportunidade ainda aberta, seja com protocolo de novos pedidos, seja com a aceleração dos protocolos já existentes, tudo para garantir que os alvarás sejam emitidos antes do julgamento da ADI, minimizando questionamentos futuros sobre a legalidade dos atos.
O município de São Paulo, que permaneceu com mais de 5.000 processos administrativos de alvarás suspensos em razão da ordem cautelar do TJ-SP, deve examinar todo esse estoque e se preparar para um grande contingente que deve vir. A demora em analisar os projetos já em andamento também deve provocar medidas judiciais pelos interessados, que poderão se socorrer de medidas para garantir que os pedidos sejam analisados e deferidos.
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