O formalismo é imprescindível para o Direito Processual. Carlos Alberto Alvaro de Oliveira [1] ensinou que o formalismo, ou forma em sentido amplo, tem o propósito de "indicar as fronteiras para o começo e o fim do processo, circunscrever o material a ser formado, e estabelecer dentro de quais limites devem cooperar e agir as pessoas atuantes no processo para o seu desenvolvimento. O formalismo processual contém, portanto, a própria ideia do processo como organização da desordem, emprestando previsibilidade a todo o procedimento". Considerado em si mesmo, o formalismo sempre teve o objetivo de dar maior segurança jurídica para os litigantes, o que é fator de efetivação da garantia constitucional do devido processo legal.
Por outro lado, o legislador vislumbrou a necessidade de criação de alguns procedimentos especiais, com o objetivo de dar maior celeridade e efetividade às demandas fundamentadas em relações de direito material permeadas de especificidades. Assim, há previsões no Código de Processo Civil e na legislação extravagante sobre os procedimentos especiais. Tais procedimentos, por exemplo, aparecem na Lei 8.245, de 1991, que é a legislação que trata dos regramentos acerca da locação de imóveis urbanos dentro do território nacional. A referida lei disciplina os direitos e deveres do locador e do locatário, e os procedimentos judiciais voltados à proteção do negócio jurídico locatício. Diante disso, a Lei do Inquilinato, enquanto produto do dirigismo estatal, possui o objetivo de equilibrar os interesses de locadores e locatários. A Lei 8.245/91, que sofreu algumas reformas pontuais, vem concedendo razoável estabilidade ao mercado ao longo dos mais de 30 anos de vigência, conforme apontam Heloisa Helena Barboza e Vitor Almeida [2].
No campo empresarial, a Lei do Inquilinato regulamenta a ação renovatória de locação, cujo objetivo é a renovação forçada do pacto locatício, a fim de que o inquilino-empresário permaneça conduzindo o negócio dele naquele ponto comercial. Essa espécie de tutela jurisdicional destina-se a impedir que o locador, ao retomar o imóvel alugado, se aproprie "do valor trazido ao ponto ou local de negócios pelo afluxo da clientela, criada pelos bons serviços do titular do estabelecimento, valor que, inclusive, se integrava ao imóvel" [3]. Resta claro, assim, que a ação renovatória visa a proteger o ponto comercial do empresário.
Dadas as peculiaridades do contrato de locação não-residencial, o legislador desenvolveu um procedimento especial [4] para a renovação compulsória de tal modalidade locatícia. Assim, vários são os requisitos necessários para a propositura da presente ação. O artigo 51 [5] da referida lei traz todos os requisitos formais que devem ser observados para o requerimento do pedido de renovação do contrato de locação comercial. Dadas as limitações desse escrito, o requisito que aqui será debatido diz respeito à comprovação do prazo mínimo de celebração do contrato, ou seja, o contrato deve ter sido celebrado, ao menos, pelo prazo de cinco anos ininterruptos, e na forma escrita.
O inciso II do artigo 51 da Lei do Inquilinato diz que "o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos". Referido dispositivo ainda possibilita que haja mais de um contrato celebrado, desde que sejam ininterruptos, por escrito e que respeitem o prazo de cinco anos. Assim, a lei é clara ao estipular como requisito para a renovatória que a locação esteja em andamento pelo prazo consecutivo e ininterrupto de cinco anos, via contrato(s) escrito(s).
No momento da distribuição da demanda, o inquilino possui o ônus de comprovar que o pedido de renovação da locação atende a todos os requisitos previstos no artigo 51 da Lei 8.245/91. Dentre eles, o autor precisa juntar o contrato/os contratos de locação com o prazo de cinco anos, no intuito de demonstrar que o prazo foi cumprido de forma ininterrupta, sob pena de indeferimento da petição inicial. Diante disso, será que a cláusula "prazos ininterruptos dos contratos escritos" comportaria flexibilização para admitir intervalos pequenos entre os contratos e viabilizar a renovatória?
A jurisprudência e a doutrina [6] excepcionam o requisito do inciso II do artigo 51 da Lei 8.245/91 e admitem a accessio temporis, que, na tradução literal, é a incorporação de um pequeno intervalo sem contrato por escrito. Tal é resultante da dinâmica das negociações entre o locador e o inquilino, sem que tenha havido interrupção na atividade empresarial. Por isso, "incorpora-se" o intervalo à contagem do tempo total dos contratos.
A grande controvérsia jurisprudencial sobre a accessio temporis sem o contrato escrito consiste em saber qual é o lapso cronológico aceitável para que o pleito de renovação compulsória da locação seja julgado procedente. Uma rápida consulta ao Código de Processo Civil e legislação processual em vigor é o que basta para demonstrar a impossível uniformidade em torno do assunto: a nota "5a" ao artigo 51 da Lei 8.245/91[7] coligiu julgados que toleraram lapsos de quatro meses, 14 meses, um ano, seis meses, 2 meses e 1 mês entre os contratos escritos. Também há julgados que negaram por completo a accessio temporis ou a recusaram quando as negociações para a renovação do contrato perduraram por 11 meses, um ano e 16 meses. A regra que se extrai a partir da interpretação do artigo 51, II, da Lei do Inquilinato, visa justamente a impedir o casuísmo acima ilustrado, que é situação absolutamente indesejada pela lei.
Por fim, e do ponto de vista estritamente processual, concluímos que também não se pode admitir a flexibilização dos requisitos do procedimento especial da ação renovatória de locação — sobretudo a previsão do inciso II do artigo 51 da Lei 8.245/91 — em respeito à segurança jurídica e ao devido processo legal. De acordo com Fredie Didier Jr., Antonio do Passo Cabral e Leonardo Carneiro da Cunha [8], o procedimento especial é inflexível, ou seja, já é configurado para a adequada prestação de tutela diferenciada, devendo ser respeitado o procedimento especial previsto na lei, não havendo margem para o afastamento da previsão normativa, nem para flexibilizar pressupostos estabelecidos pela lei.
[1] ALVARO DE OLIVEIRA, Carlos Alberto. O formalismo-valorativo no confronto com o formalismo excessivo. Revista da Faculdade de Direito da Universidade Federal do Rio Grande do Sul, v. 26, dez./2006, p. 60.
[2] BARBOZA, Heloisa Helena; ALMEIDA, Vitor. A lei do inquilinato como instrumento de proteção da pessoa humana. Lei do inquilinato: exame dos 30 anos da lei de locação urbana. Estudos em homenagem ao prof. Sylvio Capanema de Souza. Coords. Heloisa Helena Barboza, Guilherme Calmon Nogueira da Gama e Thiago Ferreira Cardoso Neves. Indaiatuba: Foco, 2021, p. 3.
[3] FRANCO, Vera Helena de Mello. Contratos: direito civil e empresarial. 2ª ed. São Paulo: RT, p. 115.
[4] Segundo CHIOVENDA (Instituições de direito processual civil, v. I. São Paulo: Saraiva, 1965, p. 54), os procedimentos especiais podem estar fundamentados na "particularidade das formas admitidas para grandes grupos de relações jurídicas", "para relações isoladas" ou "na particularidade da cognição". Para o coautor desse artigo, a ação renovatória está incluída no primeiro grupo identificado pelo autor italiano.
[5] Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:
I – o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;
II – o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;
III – o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.
§ 1º. O direito assegurado neste artigo poderá ser exercido pelos cessionários ou sucessores da locação; no caso de sublocação total do imóvel, o direito a renovação somente poderá ser exercido pelo sublocatário.
§ 2º. Quando o contrato autorizar que o locatário utilize o imóvel para as atividades de sociedade de que faça parte e que a esta passe a pertencer o fundo de comércio, o direito a renovação poderá ser exercido pelo locatário ou pela sociedade.
§ 3º. Dissolvida a sociedade comercial por morte de um dos sócios, o sócio sobrevivente fica sub–rogado no direito a renovação, desde que continue no mesmo ramo.
§ 4º. O direito a renovação do contrato estende — se às locações celebradas por indústrias e sociedades civis com fim lucrativo, regularmente constituídas, desde que ocorrentes os pressupostos previstos neste artigo.
§ 5º. Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor.
[6] Assim, por exemplo, veja-se a lição de Sylvio Capanema de Souza (A lei do inquilinato comentada. 9ª ed. Rio de Janeiro: Forense, 2014, p. 213): “Se não houve solução de continuidade na ocupação do imóvel, se o aluguel continuou sendo pago, se a atividade comercial permaneceu a mesma, assim como as partes contratantes, os pequenos intervalos entre os sucessivos contratos não poderão inibir a ação renovatória, ainda mais quando convencido o juiz de que o seu propósito era fraudar os objetivos da lei. Partilhamos, assim, da opinião de que a referência da lei à ‘soma dos prazos ininterruptos’ não pode ser interpretada com excessivo rigor formal, o que nos levaria a uma posição diametralmente oposta à intenção do legislador, que foi a de absorver a tendência pretoriana da accessio temporis, exatamente para proteger o fundo empresarial”.
[7] Utilizamos a 53ª edição do referido Código, que é de 2022. A mencionada nota está à p. 1.647.
[8] DIDIER JR., Fredie; CABRAL, Antônio do Passo; CUNHA, Leonardo Carneiro da. Por uma nova teoria dos Procedimentos Especiais: Dos procedimentos às técnicas. Salvador: Juspodivm, 2018, p. 37.
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