No último dia 13 de maio, a 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça encerrou um dos debates mais críticos do Direito Recuperacional contemporâneo. Ao julgar o Tema Repetitivo 1.391, o colegiado fixou, por cinco votos a três, tese de observância obrigatória nos seguintes termos: os débitos condominiais, mesmo anteriores ao pedido de recuperação judicial, são créditos extraconcursais, não se submetendo ao juízo da recuperação judicial, podendo ser executados no juízo cível competente. Prevaleceu a divergência aberta pelo ministro Raul Araújo, em superação à proposta do relator, ministro Ricardo Villas Bôas Cueva.
Vale mencionar que, por trás do referido enunciado, acomoda-se uma controvérsia que, por mais de uma década, oscilou entre as Turmas de Direito Privado do STJ, e cuja superação reorganiza, em pontos sensíveis, a dogmática do concurso de credores. Trata-se também — e isso precisa ser dito sem rodeios — de uma escolha de política judiciária, cujos desdobramentos práticos exigirão cuidado redobrado de credores, recuperandas e administradores judiciais.
Caminho até aqui
A questão sempre gravitou em torno da leitura conjunta dos artigos 49 e 84 da Lei nº 11.101/2005. O artigo 49, caput, ao submeter à recuperação judicial todos os créditos existentes à data do pedido, ainda que não vencidos, fixou critério temporal de pretensão eminentemente objetiva. Já o artigo 84, ao enumerar os créditos extraconcursais no contexto falimentar, alimentou, por longo tempo, a aplicação analógica do tratamento extraconcursal das despesas condominiais às hipóteses de recuperação judicial — operação metodologicamente suspeita, mas que se sedimentou pela força do uso.
A 4ª Turma, historicamente, abrigou essa construção. A 3ª Turma rompeu com ela. Em precedente paradigmático de 2023, de relatoria do ministro Marco Aurélio Bellizze, decidiu-se que as dívidas de condomínio anteriores ao pedido de recuperação judicial são concursais e devem ser pagas nos termos do plano aprovado pelos credores, ao passo que as posteriores conservam natureza extraconcursal. A premissa metodológica era irretocável: falência e recuperação judicial, embora abrigadas pelo mesmo diploma, não admitem transposição automática de soluções. Na recuperação, não há massa falida nem arrecadação; a empresa segue administrando seus bens e atividades. Isso, por si só, esvaziava a justificativa funcional do artigo 84 para tutelar extraconcursalmente despesas associadas à conservação do ativo.
O choque entre as Turmas tornou inevitável a uniformização. A 2ª Seção afetou a matéria sob o rito dos repetitivos (REsp 2.206.633/PR, REsp 2.203.524/RJ e REsp 2.206.292/RJ), determinou a suspensão da tramitação de todos os processos individuais ou coletivos sobre a questão no território nacional, com fundamento no artigo 1.037, II, do CPC, e atribuiu a relatoria ao ministro Villas Bôas Cueva. À época, o sinal parecia inequívoco: o critério temporal caminhava para consolidar-se como tese vinculante. O julgamento, porém, frustrou o prognóstico.
Fundamentos da maioria
A maioria — formada pelos ministros Raul Araújo, João Otávio de Noronha, Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira e Luís Carlos Gambogi — articulou-se em três eixos de fundamentação que merecem ser destrinchados.
O primeiro deles é dogmático e diz respeito à natureza jurídica da obrigação condominial. As cotas não nascem de relação contratual paritária nem incorporam, em seu DNA, o risco da atividade empresarial. São obrigações de natureza civil, distintas daquelas de cunho mercantil previstas na Lei de Recuperação Judicial e Falências, naturalmente sujeitas a riscos econômicos. O argumento desloca o eixo do debate: deixa de importar tanto o quando o crédito surgiu, e passa a importar o que ele representa.
O segundo fundamento, também dogmático, é a natureza propter rem da obrigação. Trata-se de categoria largamente trabalhada pela doutrina civilista — Caio Mário e Orlando Gomes, entre outros — como obrigação que adere ao bem, transmite-se ao adquirente e independe da pessoa do titular do domínio. Decorre daí consequência prática que o STJ soube captar: a cota condominial é, em essência, despesa de conservação do próprio ativo. Submetê-la ao plano implicaria fazer com que o instrumento de preservação da empresa absorvesse, na fila concursal, a despesa indispensável à conservação do bem cuja preservação se pretende. O paradoxo é evidente — e foi, com acerto, evitado pela corte.
O terceiro fundamento é distributivo e talvez seja o mais sensível da decisão. Está sintetizado no voto do ministro Raul Araújo: se entendermos que a cota condominial é crédito concursal, quem irá suportar os débitos submetidos ao plano de recuperação judicial serão o condomínio e os demais condôminos, pessoas estranhas às relações mercantis e aos trâmites da recuperação judicial. A racionalidade subjacente é direta: a recuperação, instrumento legítimo de superação da crise empresarial, não pode ser custeada por terceiros que jamais se ofereceram para suportar o risco do empreendimento. A função social da empresa, prevista no artigo 47 da Lei nº 11.101/2005, não chega ao ponto de autorizar a socialização de prejuízos com a comunidade condominial.
Coerência da posição vencida
Não me parece adequado descartar o voto vencido como retrógrado. Pelo contrário: a linha conduzida pelo ministro Villas Bôas Cueva, acompanhada pelos ministros Daniela Teixeira e Humberto Martins, sustenta-se em coerência sistêmica que merece reconhecimento.
A premissa central da minoria é simples e poderosa. A jurisprudência do STJ passou anos aplicando às recuperações judiciais entendimento construído originalmente para hipóteses de falência, nas quais as despesas condominiais são tratadas como créditos extraconcursais, sem atentar para o fato de que falência e recuperação judicial possuem regimes jurídicos distintos, o que impede a transposição automática desse entendimento. O reforço vem da leitura literal do artigo 49, caput, que materializa, como a própria 2ª Seção já reconheceu em outras passagens, critério temporal de inegável vocação objetiva.
Há ainda um ponto que, com a vênia devida à maioria, parece pouco enfrentado no acórdão: a tese fixada no Tema 1.391 convive em alguma tensão com a do Tema 1.051, segundo a qual a sujeição do crédito à recuperação se determina pela data do seu fato gerador. A coerência sistêmica do critério temporal, aqui, sai ao menos mitigada. A maioria identificou na especificidade da obrigação condominial elemento autorizador da exceção; caberá à doutrina e à prática forense observar como a exceção dialogará, no cotidiano, com a regra geral.
Tensões que se anunciam
A tese, embora dogmaticamente defensável, projeta efeitos sistêmicos que pedem reflexão honesta — inclusive de quem, como eu, simpatiza com o resultado.
A primeira tensão é com o próprio artigo 47 da Lei nº 11.101/2005. A recuperação visa preservar a fonte produtora, os empregos e a função social da empresa. Quando a recuperanda compõe condomínio edilício — como ocupante de unidades comerciais, lojista de shopping center, incorporadora de empreendimento residencial ou proprietária de salas em edifício corporativo — a manutenção operacional depende, em medida nada desprezível, do imóvel afetado à atividade. Permitir a cobrança autônoma de cotas anteriores ao pedido, com a possibilidade concreta de constrição do bem (a execução por dívida condominial admite a penhora do próprio imóvel, na forma do artigo 833, § 1º, do CPC), pode, no limite, esvaziar o ativo essencial à reorganização. A tese resolve um problema e, simultaneamente, abre outro.
A segunda tensão envolve o princípio da par conditio creditorum. A construção argumentativa apoia-se em distinção qualitativa entre o crédito civil e o crédito mercantil, mas a verdade é que qualquer credor não submetido ao plano se beneficia, na prática, de vantagem comparativa expressiva. Fornecedores essenciais, locadores, prestadores de serviço — todos podem, por argumentos análogos, reivindicar tratamento diferenciado. A tese do Tema 1.391, ainda que circunscrita às cotas condominiais, não deixa de fragilizar a centralidade do plano como instância universal de tratamento do passivo.
A terceira tensão é processual. A tese autoriza a cobrança no juízo cível competente, mas não enfrenta — nem teria espaço para fazê-lo, dado o estreito recorte da tese repetitiva — como se acomodará a execução individual com o princípio da preservação da empresa nos casos em que a constrição recair sobre bem de capital essencial. Aqui, a jurisprudência terá de construir, caso a caso, mecanismos de tutela que evitem o esvaziamento do plano por execuções extraconcursais. Sem esse cuidado, a tese corre o risco de tornar-se, paradoxalmente, instrumento de inviabilização daquilo que ela mesma quer preservar.
O que muda na prática
Para os condomínios, a tese restabelece a autonomia executiva e devolve aos credores a tutela diferenciada que o ordenamento confere às despesas de conservação. A cobrança poderá fluir pelos ritos ordinários — execução de título extrajudicial, quando admissível pela convenção, ou ação de cobrança pelo procedimento comum — sem submissão a deságios, prazos de carência ou condições do plano.
Para as recuperandas, sobretudo aquelas atuantes em segmentos imobiliário, hoteleiro, shopping center e multipropriedade, onde a inadimplência condominial compõe parcela relevante do passivo, a tese amplia significativamente o peso das despesas não sujeitas à recuperação. O planejamento da reorganização, sob a égide do Tema 1.391, demandará reserva orçamentária específica para o pagamento corrente das cotas e, em muitos casos, negociações apartadas com os condomínios credores, à margem do plano.
Para administradores judiciais e magistrados, fica posto o desafio da modulação prática. A execução autônoma deverá conviver com a continuidade da atividade da recuperanda, e a delimitação dos atos constritivos — sobretudo quando o bem objeto da cota for ativo essencial — passará a integrar o repertório cotidiano da jurisdição recuperacional.
No plano processual imediato, ficou superada a suspensão nacional dos processos pendentes, determinada quando da afetação do tema. Retomam o curso ordinário milhares de execuções condominiais até então paralisadas, com inevitável incremento da litigiosidade nos juízos cíveis do país.
Considerações finais
O Tema 1.391 é, ao mesmo tempo, uma vitória da racionalidade econômica e um ponto de inflexão dogmática. A corte privilegiou a especificidade funcional da obrigação condominial em detrimento da pureza do critério temporal, e o fez com fundamentos que, embora discutíveis, não carecem de consistência.
A decisão, porém, não encerra a discussão — apenas a desloca. Continuam em aberto questões nada simples: como articular a cobrança autônoma com o princípio da preservação da empresa quando o ativo essencial estiver em jogo? Que parâmetros nortearão a tutela jurisdicional nos casos em que a execução condominial ameaçar a viabilidade do plano? Em que medida outras categorias de credores invocarão a tese, por analogia, para reivindicar idêntico tratamento extraconcursal?
A vinculatividade da tese, fundada no artigo 927, III, do CPC, impõe sua observância obrigatória. O refinamento de sua aplicação, todavia, é obra que ainda começa — e que dependerá, em larga medida, da contribuição da doutrina, da jurisprudência e dos operadores que vivem o dia a dia da recuperação judicial. A esses, sobretudo, fica o convite — e, em certa medida, a responsabilidade — de participar dessa construção.
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